孟曉蘇：

　　各位業(yè)界同仁，各位媒體的朋友，大家下午好！很高興再來重慶參加房地產(chǎn)論壇，我記得去年這個時候我到這里來參加論壇，是由重慶市委市政府主辦的，薄熙來書記、王鴻舉市長和黃奇帆常務(wù)副市長都出席了會議。在去年那樣一個房地產(chǎn)低迷的時刻，重慶市帶頭由市里來推動房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)時我講的題目是中國房地產(chǎn)的投資機(jī)會，時隔一年我們看到這個機(jī)會確實(shí)在全國包括在重慶出現(xiàn)了。

　　這次觀點(diǎn)的負(fù)責(zé)人跟我講，要我談物業(yè)稅。物業(yè)稅最早是在2003年，是由中房公司向國務(wù)院提出來的，是由當(dāng)時的副總理把我們叫到國務(wù)院做了匯報。征收物業(yè)稅這個建議也為地方政府依賴土地財政問題和農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)問題開辟了新的思路。在去年6月份，觀點(diǎn)組織的房地產(chǎn)論壇上我重申了我當(dāng)年的觀點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。去年10月份，就制定了關(guān)于允許農(nóng)村集體經(jīng)營型建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的這樣一個重大決定，今年8月份我又在觀點(diǎn)組織的博鰲房地產(chǎn)論壇上提出來，用物業(yè)稅來取代土地財政。現(xiàn)在來看物業(yè)稅已經(jīng)形成熱烈的議論，而且已經(jīng)在認(rèn)真的研究，新的管理層要求深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

　　我們需要研究物業(yè)稅的實(shí)施應(yīng)該說可以解決地方政府過度依賴土地財政的問題，那么和房地產(chǎn)的稅制改革是緊密聯(lián)系的。我談五個方面，第一個方面現(xiàn)實(shí)問題，土地財政已經(jīng)充分的顯現(xiàn)了他的落后性。從今年年初以來，我們看到中國房地產(chǎn)市場再次呈現(xiàn)了一個旺銷的景象，到了9月份，我們看到商品房的銷售面積同比上漲了44.8%，而銷售額同比增長了73.4%，到了9月份我們房地產(chǎn)銷售額就超過了歷史上最高年度銷售額，最高是2007年的2.6萬億，而到現(xiàn)在9月份的銷售額已經(jīng)達(dá)到了2.75萬億。在房地產(chǎn)旺銷的同時又出現(xiàn)了地王現(xiàn)象，為什么今年地王現(xiàn)象重生？這和土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足有關(guān)系，我們獨(dú)家拍賣制度造成了地價升高，就是只由政府一家來拍賣土地。

　　我們從這個現(xiàn)象中可以看到，一方面是各個村落都有可能提供城市的增量土地，但是一方面各個機(jī)構(gòu)卻不能夠向農(nóng)村來收購他的集體建設(shè)用地，只能夠通過政府來征用然后再去拍賣。政府用壟斷權(quán)進(jìn)行了土地的集約經(jīng)營，利用這個壟斷權(quán)賺取的土地差價卻在兩頭造成不良后果，一頭是城市的高地價，一頭是遲緩供應(yīng)，憲法規(guī)定的是國家為了公共利益需要配置耕地，但是土地管理法卻是把任何單位要想建設(shè)，都規(guī)定為要由國家征地才能建設(shè)，連經(jīng)營性的建設(shè)用地也必須要征用，所以這種廉價征用，高價拍賣形成的土地差價已經(jīng)形成了地方政府的土地財政，他一年的收益就相當(dāng)于歷史上所有農(nóng)產(chǎn)品的剪刀差。這種低價征地，高價拍賣的做法已經(jīng)引發(fā)了農(nóng)村群眾的不滿。很多地方一畝地征用也就是10萬、20萬，但是拍出去價格可就驚人了，幾百萬。這又引發(fā)了農(nóng)村群眾的不滿。

　　我多次提出來要改革這種征地制度，要改變建設(shè)用地渠道單一的情況。我們都知道，現(xiàn)在我們建設(shè)保障性住房，特別是廉租房，土地出讓金的10%要求被用做廉租房，他可以解決城市住房困難戶的問題，但是土地出讓金是從農(nóng)民拿來的土地差價，我們就感覺到這件事情并不這么美好了，利用這個差價能創(chuàng)造社會公平嗎？為什么地方政府熱衷于從土地差價中獲益呢？地方政府轉(zhuǎn)為虧空狀態(tài)，持續(xù)到今年已經(jīng)是每年12000多億，靠什么來補(bǔ)貼，就靠土地，他雖然可以補(bǔ)貼地方財政，卻陷入了一種錯誤的制度設(shè)計。我們看到這些土地差價款，都是從征用農(nóng)民的土地中獲取的。到了2008年，由于土地大量的流拍，所以地方政府財政收入銳減，我們知道很多地方土地出讓金和房地產(chǎn)稅費(fèi)占到地方政府財政的46%，這種以地生財?shù)姆绞揭膊焕?8億畝土地的使用。現(xiàn)在需要完善一個稅制設(shè)計，既然農(nóng)村的土地可以流轉(zhuǎn)了，中間差價沒有了，地方政府的財政虧空怎么解決呢？

　　第二好事難成。物業(yè)稅和地稅本來不是什么新東西，是世界各國，多數(shù)國家都實(shí)行的一種財產(chǎn)稅，帶美國、加拿大地方政府75%的稅收都來自物業(yè)稅和地稅，而他們一般是按照物業(yè)評估值的1%-3%來征收的，有的地方還要征收地稅，新加坡他的稅率是4%，但是他的評估值是可以折半來計算的。香港就是連最窮的老百姓，只要你有產(chǎn)權(quán)房，就要交差餉，這個是地稅、物業(yè)稅的一個基本含義，就是你這個土地不管是租的還是買的，你使用周邊的道路、環(huán)境，還有很多公職人員為你服務(wù)，還有軍隊(duì)人員為你駐守邊疆，保衛(wèi)安全，這些都是要交費(fèi)的。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)稅制存在交易環(huán)境稅負(fù)重，交易環(huán)境稅費(fèi)過重顯然對居民買賣房屋活動和對房地產(chǎn)市場是不利的。當(dāng)時我們沒有征收物業(yè)稅的條件，而現(xiàn)在通過這么多年的房改和商品房的發(fā)展，現(xiàn)在老百姓有房的已經(jīng)達(dá)到86%的家庭，不少居民有了第二套，第三套甚至更多的房屋，具備了征收物業(yè)稅的條件，而開征物業(yè)稅也有利于社會公平，現(xiàn)在在住房持有上已經(jīng)顯現(xiàn)了比較大的差距，有些高收入者他們占了大量房屋土地資源，通過征收物業(yè)稅不僅可以促進(jìn)資源節(jié)約，還可以調(diào)整不同社會群體在資源占用上的公平關(guān)系。而物業(yè)稅征用以后，他轉(zhuǎn)移支付主要用于貧困戶的保障性住房建設(shè)，這樣有利于減少貧富差距，構(gòu)建和諧社會。他是這么一個好的稅種。但是這么一個好稅種，已經(jīng)呼喚了六年了，盡管把這個稅率一降再降，我們目前設(shè)置的是0.3%-0.8%，居民還是不愿意。有些專家說不是給居民減少房屋流轉(zhuǎn)稅嗎，居民說我們的流轉(zhuǎn)稅早就交完了啊。所以現(xiàn)在輿論對開征物業(yè)稅有種種議論，董藩教授說了這么一句話，住宅物業(yè)稅十年也出不來。

　　第三設(shè)立一個新稅種需要細(xì)心的設(shè)計，并循序漸進(jìn)。怎么樣啟動物業(yè)稅呢？第一步，商業(yè)房地產(chǎn)本身就在征用土地使用稅和房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)是有產(chǎn)權(quán)的，土地是沒有的，是租用的，那么現(xiàn)在在商業(yè)房地產(chǎn)上已經(jīng)實(shí)行這個稅，而且實(shí)行了多年了。實(shí)行這個稅制平移，兩個一合并就變成了物業(yè)稅了。第二步，從小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房本身沒有交過土地出讓金，小產(chǎn)權(quán)房我們不是不鼓勵嗎，小產(chǎn)權(quán)房的稅率也不宜太低，因?yàn)樗旧頉]有交過土地出讓金，而更多沒有買小產(chǎn)權(quán)的居民也會覺得心里很平衡。第三步就是對高檔住房和豪宅征收物業(yè)稅，有錢人多交稅，多承擔(dān)社會責(zé)任，這個是一種社會公平。征收物業(yè)稅是一種調(diào)控措施，我們看到現(xiàn)在很多媒體在說房地產(chǎn)過熱了，又要調(diào)控了，我認(rèn)為出臺其他的打壓消費(fèi)的措施是不可行的，但是如果適當(dāng)?shù)臅r候，比如說明年甚至后年出臺物業(yè)稅，分年度走，首先解決商業(yè)物業(yè)，然后一步步走，這樣有可能會對房地產(chǎn)市場的過熱起到一個抑制作用。當(dāng)然批評開發(fā)商捂盤，我們在美國開發(fā)的房子我們賣了是由物業(yè)者交稅，如果我們不賣，是由我們交稅。那么是不是要對居民的某一個平方米范圍之內(nèi)的基本住房實(shí)行免稅呢？也是可以考慮。如果要這樣一步步的走的話，物業(yè)稅在中國逐漸實(shí)行，就可以取代土地財政，我們經(jīng)過計算，大致和目前的土地財政能夠達(dá)到等額。

　　第四考驗(yàn)智商。第一個難題就是小產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)產(chǎn)生了多年，現(xiàn)在盡管是限制，但是老百姓還是要去購買，小產(chǎn)權(quán)房目前占了很大的比例了，在全國已經(jīng)相當(dāng)于大產(chǎn)權(quán)房面積的50%了。這個孩子已經(jīng)生出來了，你不可能再把他掐死。你說他違法，其實(shí)是我們立法不到位，是法律沒有按照人民的意志進(jìn)行修改和完善。所以不能夠光是批評其違法，有人說辦手續(xù)不玩了嗎，也可以，但是如果采取允許農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的辦法，允許征收物業(yè)稅這樣就能走向一個正常的軌道。再一個現(xiàn)在城市農(nóng)村本身是農(nóng)民的一個創(chuàng)造，農(nóng)民用城中村參與了城市的發(fā)展，而且農(nóng)民從城中村里面得到的收益也不少。比如深圳，深圳城中村的住房面積已經(jīng)占深圳住房面積的將近一半了，很多打工妹就住在這里。他彌補(bǔ)了地方政府多年沒有建廉租房的不足。如果有了物業(yè)稅就不必將這些農(nóng)村建設(shè)用地征為，你可以不必一次性變?yōu)?0年，然后就不能日后再按照高額來征稅了。

　　按照中央的三中全會的規(guī)定，今后這種土地是和國有土地可以享有平等權(quán)益的，如果能夠和國有土地享有平等權(quán)益，請問未來是租地70年大產(chǎn)權(quán)房值錢，還是使用期永久的屬于集體的小產(chǎn)權(quán)房值錢呢？在國外就是后者這種土地就更值錢。所以房子值錢不是壞事，房屋越增值，物業(yè)稅收就越多，政府就得到了源源不斷的財源。

　　最后一條，推動轉(zhuǎn)變。到底是從高收入者收稅，還是從低收入者那兒斂財呢？如果稅收體制設(shè)計失當(dāng)，就會引發(fā)動亂甚至革命，過去英國人就是不適當(dāng)?shù)南虮泵廊罕娬鞫悾Y(jié)果遭到了反抗，英國政府來鎮(zhèn)壓，北美殖民地就拿起槍來向自己的祖國打響了第一槍，經(jīng)過12年就建立了美國。英國人在大笨鐘底下說我們就是在這里丟掉了美國。我們這個歷史上稅制不公這種情況引發(fā)人民反抗的比比皆是。我們中國農(nóng)民熱愛土地，但是在國民黨反動派的統(tǒng)治之下他們得不到土地，共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)人民革命，我們眾多的農(nóng)民聚集到我們身旁是因?yàn)槲覀儗?shí)行的土地改革，廣大農(nóng)民得到了土地，他們就踴躍的參戰(zhàn)來保護(hù)自己的勝利果實(shí)。一些老將軍給我們講國民黨軍隊(duì)哪兒是我們打敗的，是人民群眾打敗的。后來我們黨又把土地的集體又再次承包給了農(nóng)民，現(xiàn)在人民公社還并沒有把土地都集中到國有，也就是集中到了集體，而現(xiàn)有的征地制度，由于城市化不可阻擋，現(xiàn)有的法規(guī)和征地制度就是又一次從農(nóng)村手里收地的通知書。中央明確了農(nóng)民的土地是有充分又有保障的土地承包權(quán)，穩(wěn)定承包關(guān)系長期不變。我們中國憲法也早已規(guī)定土地是實(shí)行兩種供應(yīng)制，國家土地屬于國家所有，而農(nóng)村土地他是集體所有。所以我們的稅收制度應(yīng)當(dāng)是更加合理，從過去向農(nóng)村收取的土地差價轉(zhuǎn)到向城市的居民征收物業(yè)稅，讓擁有豪宅和多處住宅的多交稅，房屋價格低的少交稅，無房戶不交稅，當(dāng)然可以用這些稅收轉(zhuǎn)移支付來建設(shè)廉租房。我們的任務(wù)是要推動房地產(chǎn)的稅制改革，完善中國的社會制度。構(gòu)建一個和諧社會。我講的內(nèi)容完了。謝謝大家！

　　主持人：謝謝孟總精彩的演講。請留步。我們剛剛特約評論員在上面聽得非常認(rèn)真，接下來有請?zhí)丶s評論員向孟總提問。

　　吳小燕：關(guān)于我們的物業(yè)稅的問題應(yīng)該說是最近的一個熱門話題，不管是說在前一陣子博鰲論壇上以及在這次兩會過程中，都是相關(guān)代表爭論的焦點(diǎn)話題。首先非常感謝孟總剛才給我們做了這樣一個精彩的演講。在座的以房地產(chǎn)企業(yè)居多，這也是在座關(guān)心的一個問題，我們知道自94年稅制改革以后，地方政府為了解決地方財政收入這樣一個壓力，所以就目前來看，可以說土地財政已經(jīng)成了最主要的收入來源，當(dāng)然就產(chǎn)生了剛才孟總談到的一方面產(chǎn)生了失地農(nóng)民的問題，另一方面也大力的推動了整個房價的飆升。當(dāng)然在這個過程中，孟總也談到作為物業(yè)稅可能是解決這個問題的一個很好的方式或者方法之一，但是我們也意識到，在物業(yè)稅這個概念提出來這么長的時間里，物業(yè)稅如何去推行，以及在推行過程中，我們還面臨著一系列問題，比如說現(xiàn)在大家紛紛在爭論的如何對我們的物業(yè)進(jìn)行一個技術(shù)評估，以及新老物業(yè)如何來進(jìn)行分門別類的平衡，到目前為止關(guān)于物業(yè)稅目前我們只是在商業(yè)地產(chǎn)這一塊空轉(zhuǎn)。我想請問一下就孟總來看，剛才您也提出來了，如果物業(yè)稅要推行的話，您提出了四個不同，可能物業(yè)稅的推行業(yè)內(nèi)有些說法，說十年都不會有實(shí)質(zhì)性的動作，孟總認(rèn)為物業(yè)稅這塊大概是什么樣的一個時間可能會更深切的影響到我們整個房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作？

　　第二個問題是剛才孟總也提到了，在這個過程中很重要的一個突破口是小產(chǎn)權(quán)，我對于小產(chǎn)權(quán)的定義，我更愿意把他定義為山寨版的經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)槭紫刃‘a(chǎn)權(quán)房價格相對比較便宜，從一個意義上來講他的存在是合情，但是不合法?，F(xiàn)在孟總提出來物業(yè)稅可以作為解決小產(chǎn)權(quán)房的很有效的手段，那么重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一塊先行地，實(shí)際上在重慶也一直在推行地票流轉(zhuǎn)的制度，孟總認(rèn)為我們的小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展和我們地票流轉(zhuǎn)之間會是一個相輔相成的關(guān)系呢？還是會相應(yīng)的有一些相對的沖突？

　　孟曉蘇：小燕剛剛發(fā)表了一個很好的講演。其實(shí)我認(rèn)為物業(yè)稅目前不是一個如何實(shí)施的問題，而是一個要不要實(shí)施的問題。至于如何進(jìn)行稅制的設(shè)計，我們有的是聰明人，而且可以逐漸的完善。要不要征收物業(yè)稅主要還是考慮地方政府要不要收入，收入不夠的話怎么辦呢，咱們這些年就走了一條歪路，就是稀里糊涂的征地賣地，這條路已經(jīng)走到頭了，不能再走下去了，再走下去就會影響到我們和農(nóng)民群眾的關(guān)系，影響到共產(chǎn)黨的地位。所以我們現(xiàn)在有這個智慧要推出一些財產(chǎn)稅，社會上有一批人他們付得起稅，有些人房子有很多套也引發(fā)了很多不滿。至于小產(chǎn)權(quán)和地票也好這個都是我多年來的一種愿望，我在前年最早提出來讓農(nóng)民帶著地票進(jìn)城，所以重慶帶頭把這個地票拿了出來這真是一件好事，可喜可賀，畢竟我們提的是觀點(diǎn)，而重慶在這里扎扎實(shí)實(shí)向前走了一步。我認(rèn)為一個社會要不斷的從不盡合理，走向更加合理，這是我們每一個人的目標(biāo)，也是執(zhí)政黨的目標(biāo)。如果我們能夠把制度設(shè)計得盡可能的盡善盡美，追求盡可能的完美，這樣就能夠構(gòu)建和諧社會，同時又能夠合理的讓社會各個方面來進(jìn)行負(fù)擔(dān)。在這方面全世界都有了成功的經(jīng)驗(yàn)，而我們?yōu)槭裁床蝗W(xué)呢。所以我認(rèn)為在未來幾年都應(yīng)當(dāng)通過智慧來逐漸的解決。

孟曉蘇觀點(diǎn)答問

　　吳小燕：我想接下來把我們寶貴的時間留給我們在座的房地產(chǎn)界的朋友。

　　主持人：今天孟總講的是物業(yè)稅方面的問題，剛剛您也說到這個問題有很多其他的專家持不同的觀點(diǎn)。在臺下的孟總的老同學(xué)，我們的龔總有持有不同的觀點(diǎn)。

　　龔方雄：我等一下會就另一個問題發(fā)表我的觀點(diǎn)。孟總我們私下確實(shí)也討論過，您剛剛其實(shí)講得非常全面，其實(shí)物業(yè)稅的征收的法理基礎(chǔ)是一個非常重要的問題。我們國家雖然大家對房屋有所有權(quán)，但是對土地并沒有所有權(quán)，那么稅之所以稱之為稅，是政府對不屬于自己的東西，對屬于老百姓或者經(jīng)濟(jì)實(shí)體本身所有的東西進(jìn)行的一種征收，那叫稅。在土地所有權(quán)不屬于民眾，仍然是政府的情況下，實(shí)際上這個稅從某種程度上，比如說在開發(fā)商拿地，在老百姓用錢買房子的過程中，某種程度上已經(jīng)支付了這個稅，我們的土地使用權(quán)又是70年。

龔方雄

　　所以說如果在沒有土地使用權(quán)的情況下，征收土地稅和房產(chǎn)稅這個有沒有一定的法理基礎(chǔ)，這個問題值得探討。這個問題也非常復(fù)雜，從國際上來講美國大部分的房子是有土地使用權(quán)的，所以他的房產(chǎn)稅，物業(yè)稅就比較高，在香港，在英國他的土地實(shí)際上是屬于皇家或者屬于政府，他對政府征的稅不叫土地稅，他實(shí)際上是一種費(fèi)，非常非常低，大概每年只有百分之零點(diǎn)幾。從這種體制上來論證這個問題的話，我覺得還有很多值得探討的地方。同時這個稅本身能不能推得出來，可行性的方面也有很多問題值得探討。至于從法理上和可行性的探討雙方面都要來做的話，我們實(shí)實(shí)在在對這個問題做一個判斷的話，這個稅確實(shí)您認(rèn)為，您是這個稅的倡導(dǎo)者，您認(rèn)為在未來的十年能不能推得出？

　　孟曉蘇：我覺得龔博士講的這些觀點(diǎn)很有道理。我希望在研究物業(yè)稅的時候要關(guān)注到龔博士的這些重要的觀點(diǎn)。我講完了。

　　提問：在被征收的群體當(dāng)中其實(shí)有一個特殊的群體，那就是公務(wù)員系統(tǒng)，他們獲得的住房和普通老百姓以及所謂的富人在獲得房子的過程當(dāng)中有很大的差異化，其實(shí)這個問題的解決，就是老百姓能否接受物業(yè)稅這個稅種當(dāng)中最為核心的問題。而且現(xiàn)在在很多媒體層面上都帶回避這樣一個問題。那么孟總，從您的角度來看如何來解決這樣一個問題？

　　孟曉蘇：應(yīng)該說在法律面前人人平等，就像現(xiàn)在的所得稅一樣，大家都是按照自己的收入額和一定的比例來納稅。但是你剛才談到關(guān)于公務(wù)員的問題，我恰恰要說的是為什么我們這些財產(chǎn)稅出臺慢呢，不光是物業(yè)稅，物業(yè)稅他有利于農(nóng)民，可以減輕農(nóng)民壓力，但是制定法律的不是農(nóng)民，是誰，是公務(wù)員。還有遺產(chǎn)稅醞釀了十年沒有出來，是誰反對呢，我們現(xiàn)在看到億萬富翁不納稅，現(xiàn)在富二代形成了。確實(shí)在世界很多國家都實(shí)行遺產(chǎn)稅這個是有道理的，我們?yōu)槭裁催z產(chǎn)稅就出不來呢？是窮人反對，誰是窮人呢，是原來的那些老干部，他說我們好不容易有了房，他們認(rèn)為放在下一代再去通過物業(yè)稅吧，等這些4、50歲的人他們到了老年的時候再去征收遺產(chǎn)稅吧，那些搞房地產(chǎn)的，他們有錢，所以現(xiàn)在遺產(chǎn)稅也是出不來。但是一個健全的社會不能沒有這樣的調(diào)節(jié)稅。所以我認(rèn)為現(xiàn)在是需要呼吁這些稅種的時候了，這些稅種的建立將會有利于構(gòu)建和諧社會，讓那些無意中現(xiàn)在被傷害的群體能夠得到公正的待遇，特別是在稅費(fèi)負(fù)擔(dān)上不要過多的向最窮困的群體傾斜。我們已經(jīng)免除了全國的農(nóng)業(yè)稅，很好。但不要忘記了我們一年從土地差價上所拿到這些地方財政要比農(nóng)業(yè)稅要多不知多少倍。所以現(xiàn)在這個土地財政是一個不由自主走上了這么一條道路，是一個不合理的設(shè)計，我們需要改變這個設(shè)計，改變這種設(shè)計也是完善我們中國的社會主義制度的一個重要的方面，我們可以從更高的層次來認(rèn)識這個問題的深度。