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　　盡管一些物業(yè)的投資收益率開(kāi)始走低，不過(guò)大宗投資交易的數(shù)量有所增加，規(guī)模也在擴(kuò)大。逢低吸納的投資者已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行交易，這種情況在亞洲表現(xiàn)得尤為明顯。

　　目前已經(jīng)有明確的數(shù)據(jù)表明，盡管全球經(jīng)濟(jì)狀況的改善僅反映在幾項(xiàng)主要指標(biāo)上，但自從今年3月份以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入了復(fù)蘇的通道。當(dāng)前，德國(guó)、法國(guó)和日本已經(jīng)擺脫經(jīng)濟(jì)衰退，美國(guó)和英國(guó)仍處于經(jīng)濟(jì)衰退之中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)增長(zhǎng)也存在著諸多不確定因素。支撐房地產(chǎn)需求的經(jīng)濟(jì)基本面依然疲軟，商業(yè)房地產(chǎn)所面對(duì)的問(wèn)題還遠(yuǎn)未得到解決。盡管如此，在第二季度，更多的全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的先決條件已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)小幅復(fù)蘇的跡象。

　　盡管一些物業(yè)的投資收益率開(kāi)始走低，不過(guò)大宗投資交易的數(shù)量有所增加，規(guī)模也在擴(kuò)大。逢低吸納的投資者已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行交易，這種情況在亞洲表現(xiàn)得尤為明顯。租金水平下跌的趨勢(shì)開(kāi)始放緩，使得對(duì)成本比較敏感的租戶開(kāi)始“蠢蠢欲動(dòng)”。本期《全球市場(chǎng)觀察》將一一審視上述變化，并將就其如何影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)行分析。

　　房地產(chǎn)投資信托基金籌集大量資金，與債券的利差縮小

　　雖然有跡象顯示在過(guò)去一年中高等級(jí)的企業(yè)信貸市場(chǎng)有明顯改善，但事實(shí)表明，全球房地產(chǎn)債券市場(chǎng)并未及時(shí)跟進(jìn)，基本面的嚴(yán)峻形勢(shì)抵消了資金流動(dòng)性的改善。盡管如此，房地產(chǎn)抵押債券市場(chǎng)借貸成本仍日漸顯現(xiàn)出下降的跡象。此外，大多數(shù)有房地產(chǎn)貸款的業(yè)主都在設(shè)法延長(zhǎng)貸款期限或調(diào)整其貸款結(jié)構(gòu)。

　　目前，房地產(chǎn)公司正在利用信貸市場(chǎng)的小幅放松和證券市場(chǎng)反彈的機(jī)會(huì)，為進(jìn)行潛在的收購(gòu)和償還貸款籌集所需的資金。自2月下旬觸底回升以來(lái)，全球房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)到8月底已上漲了82%?？v觀全球，整個(gè)2009年8月房地產(chǎn)投資信托基金籌集了330億美元的股本，發(fā)行了50億美元的債券。

　　40多家中國(guó)和印度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將此視為契機(jī)，計(jì)劃在未來(lái)的6至9個(gè)月內(nèi)通過(guò)IPO進(jìn)行融資。流動(dòng)性充足的國(guó)內(nèi)銀行，正在加大向這些開(kāi)發(fā)商放貸的力度。國(guó)有企業(yè)北京金隅集團(tuán)(BBMG)目前有多個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，7月底已成功上市。其他開(kāi)發(fā)商，如卓越集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司、恒盛地產(chǎn)控股有限公司也都申請(qǐng)于年底前在香港證券交易所上市。此外，總部設(shè)在北京的金融街控股有限公司于9月初完成了56億元人民幣的債券發(fā)行。

　　但是，由于市場(chǎng)對(duì)政府收緊流動(dòng)性的擔(dān)憂，8月末中國(guó)大陸股票市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，這也可能阻礙企業(yè)的IPO計(jì)劃。

　　部分投資者將目光轉(zhuǎn)向零售物業(yè)項(xiàng)目

　　由于全球主要購(gòu)物中心的收益率上揚(yáng)，很多買家對(duì)以較大的折扣收購(gòu)購(gòu)物中心表現(xiàn)出濃厚的興趣。例如，在亞洲，仲量聯(lián)行協(xié)助美林以16億港元的價(jià)格將其在香港的3個(gè)零售商場(chǎng)物業(yè)進(jìn)行剝離，此舉引來(lái)近20家企業(yè)的競(jìng)相投標(biāo)。最后，這一資產(chǎn)組合出售給了一家中國(guó)大陸的基金。澳大利亞麥格理CountryWide宣布了一項(xiàng)交易，以13億美元的價(jià)格出售

　　其美國(guó)資產(chǎn)組合中75%的份額，該組合由86個(gè)零售房地產(chǎn)物業(yè)組成，收益率為9.1%。在德國(guó)，仲量聯(lián)行協(xié)助漢斯公司將位于柏林的2萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心“Die Mitte”以1.26億歐元的價(jià)格出售給Commerzreal。

　　基本面雖未改善，但投資交易已經(jīng)回升

　　2009年上半年的全球交易總額為760億美元，比2008年下半年銳減45%。盡管如此，部分市場(chǎng)仍然存在交易量反彈的跡象——然而推動(dòng)其反彈的是基于相對(duì)價(jià)值的投資，而并非基本面的改善。

　　在中國(guó)，第二季度的以美元交易的房地產(chǎn)項(xiàng)目總量增長(zhǎng)了113%，投資者熱情高漲。由于市場(chǎng)流動(dòng)性充足，一些美國(guó)知名的投資銀行開(kāi)始出售其在中國(guó)的房地產(chǎn)。例如，摩根士丹利以24.5億元人民幣的價(jià)格向中國(guó)本土開(kāi)發(fā)商——SOHO中國(guó)出售辦公樓和商鋪地產(chǎn)——東海廣場(chǎng)(The Exchange)。據(jù)報(bào)道，摩根士丹利還計(jì)劃以7.8億元人民幣的價(jià)格向一個(gè)中國(guó)國(guó)內(nèi)投資者出售上海的一棟酒店式公寓。交易量的增加使中國(guó)主要市場(chǎng)的收益率平穩(wěn)。

　　亞太其他地區(qū)的交易量也有所增加，特別是在韓國(guó)——首爾的ING大廈以遠(yuǎn)高于預(yù)期的4000億韓元的價(jià)格，近5.9%的收益出售給KB房地產(chǎn)信托公司。同樣，韓國(guó)國(guó)家養(yǎng)老基金(Korea’sNational Pension Service)以3100億韓元，近7%的收益率從麥格理銀行手中買下了極東大廈(Keukdong Building)。與中國(guó)類似，新加坡、印度和澳大利亞的收益率也基本保持平穩(wěn)。有些地方的收益率則有所下降，例如韓國(guó)首爾(下降100至150個(gè)基點(diǎn))和香港(低于4%的水平)。盡管亞洲其它地方的市場(chǎng)有所回暖，但該地區(qū)最大的投資市場(chǎng)日本的交易量卻在第二季度下跌超過(guò)50%，投資者對(duì)其經(jīng)濟(jì)健康狀況和通縮影響的擔(dān)憂日益增加。

　　在歐洲，2009年一至二季度的交易略有回暖，二季度的交易量達(dá)到120億歐元，這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)重大轉(zhuǎn)變。然而，目前美洲地區(qū)的成交量和收益率仍無(wú)好轉(zhuǎn)的跡象——美洲地區(qū)2009年上半年的交易額僅為172億美元，比2008年同期下降了77%。

　　對(duì)成本比較敏感的企業(yè)希望利用租金下調(diào)的時(shí)機(jī)進(jìn)行辦公空間的調(diào)整

　　今年第二季度全球租金水平繼續(xù)走低，但與第一季度相比下降的幅度已有所收窄。在亞太地區(qū)，業(yè)主繼續(xù)降低租金報(bào)價(jià)，并提供具有吸引力的激勵(lì)措施來(lái)維持出租率。成熟市場(chǎng)中辦公樓有效凈租金的最大季度跌幅出現(xiàn)在香港中環(huán)地區(qū)(下跌13.4%)和新加坡萊佛士坊地區(qū)(下跌13.0%)。

　　盡管市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大，但到目前為止，部分企業(yè)仍然尚無(wú)意愿或能力進(jìn)行交易。不確定性、缺乏信心和有限的內(nèi)外部融資能力導(dǎo)致出租率出現(xiàn)了歷史性的低點(diǎn)。企業(yè)不愿意進(jìn)行交易，都在等待市場(chǎng)觸底反彈的跡象出現(xiàn)。雖然市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的回暖跡象，但經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性、相關(guān)企業(yè)盈利的改善以及投資者的信心仍有待市場(chǎng)的進(jìn)一步考驗(yàn)。

　　中國(guó)大陸的跌幅明顯低于其它地區(qū)，北京僅降低了4.7%，上海僅下降了9.9%。雖然中國(guó)市場(chǎng)的交易較之亞太地區(qū)其他市場(chǎng)更為活躍，但與2007年和2008年上半年的交易高峰相比，凈出租水平仍然較低。盡管市場(chǎng)條件頗具吸引力，業(yè)主也提供了很多優(yōu)惠，但一些跨國(guó)公司搬遷或擴(kuò)大規(guī)模的申請(qǐng)很難獲得全球總部的批準(zhǔn)。國(guó)內(nèi)企業(yè)，特別是國(guó)有企業(yè)在市場(chǎng)上顯得更為活躍。

　　值得關(guān)注的復(fù)蘇跡象

　　未來(lái)幾個(gè)月中，幾大因素可能決定全球商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。請(qǐng)參見(jiàn)以下的幾項(xiàng)指標(biāo)：

　　政府干預(yù)

　　10月1日開(kāi)始生效的法規(guī)將允許中國(guó)國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司直接投資于房地產(chǎn)。許多人還希望政府在年底前最終確定有關(guān)國(guó)內(nèi)新投資工具法規(guī)的同時(shí)，能夠允許推出幾個(gè)試點(diǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金。

　　.聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(FDIC)的基金中目前僅有100億美元，很有可能會(huì)擴(kuò)大存保計(jì)劃，從而允許投資者獲得銀行中利潤(rùn)最為豐厚的股權(quán)投資，而不是依靠銀行的國(guó)有化。聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司應(yīng)該更加迅速地處理貸款并從倒閉的機(jī)構(gòu)手中接管商業(yè)房地產(chǎn)。

　　流動(dòng)性恢復(fù)

　　資金的募集已隨房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的發(fā)展而增加，這將提高房地產(chǎn)投資信托基金的購(gòu)買力，并可能引發(fā)一波收購(gòu)被抵押房地產(chǎn)并為其減少債務(wù)的浪潮。

　　6月底，中國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款比率降至1.77%。雖然2009年上半年大量發(fā)放的貸款可能導(dǎo)致不良貸款的升高，但目前的不良貸款率對(duì)銀行繼續(xù)放貸頗為有利。

　　投資者回報(bào)

　　擁有多種資產(chǎn)的基金一般都會(huì)設(shè)定好投資比例，該目標(biāo)將決定多少資金用于投資于股票、債券、商業(yè)房地產(chǎn)和其它資產(chǎn)類別。鑒于2009年股票和債券投資組合的價(jià)值飆升，一些機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)其持有了比例過(guò)多的股票和債券，而減持了房地產(chǎn)。這種現(xiàn)象被稱為“分母效應(yīng)”，很可能導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資者為保持其在房地產(chǎn)中的資產(chǎn)比例而增加自己持有不動(dòng)產(chǎn)的份額。

　　主權(quán)財(cái)富基金和回流的外國(guó)投資者可能率先購(gòu)買不良資產(chǎn)。中國(guó)2000億美元的主權(quán)財(cái)富基金(CIC)計(jì)劃將投資高達(dá)20億美元于美國(guó)的抵押貸款，并且在最近宣布購(gòu)買Songbird Estates PLC的股權(quán)，該公司擁有倫敦金絲雀碼頭集團(tuán)約61%的股份。

　　企業(yè)信心

　　隨著全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，企業(yè)尋找租戶入駐并實(shí)施其房地產(chǎn)戰(zhàn)略計(jì)劃的信心大增。一些企業(yè)可能果斷的抓住這一機(jī)會(huì)，在將來(lái)的三至六個(gè)月內(nèi)搬遷。

　　在全球商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面走向復(fù)蘇之前，仍有許多障礙需要克服，但最新的跡象表明，房地產(chǎn)行業(yè)可能已經(jīng)邁過(guò)了復(fù)蘇之路的第一道門(mén)檻。隨著世界各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)走上這一不平坦的復(fù)蘇之旅，開(kāi)始研究并最終利用這一機(jī)會(huì)的投資者和企業(yè)租戶將最終能從房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期好轉(zhuǎn)中受益。