“也許綠城應(yīng)該學(xué)習(xí)萬科：并不急著做大規(guī)模，而是在賬上擁有269億現(xiàn)金之后繼續(xù)趁著形勢好儲備資金”。

　　觀點網(wǎng) 林向 在今年3月某大型房企的08年報業(yè)績說明會上，該公司總裁對買了綠城中國債券的一位股東說：“綠城破產(chǎn)的機會很小”。 僅僅過去了6個月，綠城似乎就已經(jīng)有了成為行業(yè)老大的野心。

　　業(yè)績

　　綠城中國今天在港交所發(fā)布半年報，截至09年6月30日，綠城取得股東應(yīng)占溢利3.23億元人民幣，較08年同期倒退5.23%，每股盈利為0.21元。綠城08年同期取得純利3.41億港元。

　　年報顯示，截至2009年8月31日為止，綠城今年計劃竣工的地上可售面積已實現(xiàn)銷售85%。

　　綠城中國副主席兼行政總裁壽柏年在今天下午香港文華東方酒店召開的業(yè)績記者會上表示，截至8月底，綠城的銷售金額為315億元，預(yù)期全年銷售目標為380億元，并預(yù)期明年銷售金額較今年有雙位數(shù)增長。

　　壽柏年表示，截至今年8月底止，綠城可售面積共為81萬平方米，9月至12月份預(yù)計新推樓盤面積為131萬平方米，預(yù)期明年新推房源可售金額將超過600億元。

　　盡管綠城前八個月的銷售狂飆猛進，但綠城實現(xiàn)的銷售額中有大部分是和其他開發(fā)商進行合作開發(fā)所實現(xiàn)的。壽柏年表示，按銷售總額計算，集團應(yīng)占權(quán)益為63％，未來將繼續(xù)以合作方式發(fā)展項目，相信63％的比率可以維持。

　　上半年高端項目的熱銷顯然給了綠城信心，綠城副主席兼執(zhí)行總經(jīng)理羅釗明透露，目前正制訂未來5年發(fā)展計劃，希望未來3至5年有兩位數(shù)的增長。

　　綠城之變

　　幸運的熬過了去年債務(wù)高企帶來的生死之劫之后，從半年報中可以看出，綠城做了多項調(diào)整。

　　也許是經(jīng)歷了去年的債券回購風(fēng)波，綠城開始意識到，作為一家全國性房地產(chǎn)企業(yè)所謂"高負債、高成長"但缺乏廣泛的融資渠道支持無疑是很危險的。

　　今年，綠城在獲取銀行信貸和民間融資之外的金融支持方面做了更多的努力。

　　和平安信托簽訂的150億信托融資協(xié)議即是這一方面的體現(xiàn)。綠城表示，這一協(xié)議的交易一旦落實，意味著綠城將進入房地產(chǎn)基金管理領(lǐng)域。

　　此外，羅釗明在今天的業(yè)績記者會上也表示，未來將積極關(guān)注研究及實施多種形式的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新模式，并研究多種融資方式，包括合作并購貸款、信托金融、境內(nèi)外投資基金合作，創(chuàng)新投資現(xiàn)金流募集與管理模式，提供充足的融資保障。

　　羅釗明稱，綠城也會積極探討與國家金融機構(gòu)合作機會，以及考慮參與金融機構(gòu)對不良資產(chǎn)處置。

　　除此之外，綠城也已經(jīng)開始正視此前屢屢受到詬病的竣工進度問題。

　　2007年及2008年，綠城均未能按預(yù)期目標完成其竣工項目的指標。綠城甚至為此發(fā)出盈利預(yù)警。

　　一位外資房地產(chǎn)行業(yè)分析師曾向觀點新媒體表示，項目開發(fā)進度慢，時間長是綠城去年下半年被投資者詬病的問題之一。

　　綠城在半年報中表示，將合理把握項目開發(fā)節(jié)點，縮短項目開發(fā)周期，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，加強項目執(zhí)行力度以保證年度竣工計劃的完成。

　　綠城同時稱，今后的土地儲備方式將向"戰(zhàn)略選擇型"轉(zhuǎn)變，今后的土地擴張將主要集中在浙江以上海為中心的長三角區(qū)域和北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域。

　　綠城在半年報中宣布，綠城根據(jù)今年房地產(chǎn)市場整體形勢，調(diào)整了開工計劃，將今年全年新開工計劃由年初的214萬平方米增加到397萬平方米，以保障下半年及2010年有充足的可售房源，預(yù)計下半年總開工面積將達297萬平方米，至今年末集團整體在建面積將達到834萬平方米。壽柏年甚至預(yù)計明年新推房源可售金額將超過600億元。

　　在今年3月某大型房企的08年報業(yè)績說明會上，該公司總裁對買了綠城中國債券的一位股東說：“綠城破產(chǎn)的機會很小”。 僅僅過去了6個月，綠城似乎就已經(jīng)有了成為行業(yè)老大的野心。

　　“剪刀差危機”

　　盡管綠城在半年報中提出要注重發(fā)展規(guī)模與財務(wù)風(fēng)險之間的控制，有業(yè)內(nèi)人士表示，對于綠城來說，這樣大規(guī)模的增加開工面積潛藏著巨大的風(fēng)險。

　　根據(jù)萬科半年報公布的數(shù)據(jù)，萬科將本年度新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高了45.2%。而綠城的開工計劃則一舉增加86%，僅下半年就達297萬平方米，綠城的可謂"動物兇猛"。

　　該業(yè)內(nèi)人士表示，綠城實現(xiàn)熱銷以及消化速度較快的產(chǎn)品都集中在江浙以及上海一帶，由于產(chǎn)品的特點，很受投資客歡迎，甚至有不少忠誠的投資客持續(xù)購買綠城的樓盤進行投資。

　　但從另外一個方面來說，綠城的產(chǎn)品過度依賴于投資客和富人階層的購買，這些客戶群體的購買很多是由于通脹預(yù)期的刺激以及寬松的貨幣政策之下低成本資金的推動。

　　在昨天綠城的業(yè)績記者會上，壽柏年在接受觀點新媒體就如何看待高端產(chǎn)品熱銷和極度寬松的貨幣政策之間關(guān)系的提問時表示，目前寬松政策還是不會有變，但是明年或者以后會變化，綠城會以不變應(yīng)萬變，把產(chǎn)品做好。

　　上述業(yè)內(nèi)人士對此評價認為，僅僅做好產(chǎn)品遠遠不夠，隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，針對危機時期的寬松的貨幣政策正在將被正常時期的貨幣政策所代替，加息周期也會開始，投資性需求購買將逐漸萎縮。

　　于是，綠城的風(fēng)險在于，其產(chǎn)品的市場需求即將開始萎縮之時，綠城的開工面積卻猛增，幾個月之后，這些開工面積將形成大量的供應(yīng)，綠城的供應(yīng)和產(chǎn)品的需求之間將形成巨大的“剪刀差”，其后果可能是綠城會突然發(fā)現(xiàn)，自己原定的資金計劃無法實現(xiàn)。

　　除此之外，從7月份開始綠城在土地市場上多次"血拼"拿地，這將會消耗綠城本已不多的現(xiàn)金儲備。

　　對于形勢的過于樂觀意味著一旦高端市場銷售遇冷，綠城的資金計劃將難以實現(xiàn)，綠城將再次面臨資金鏈困局。

　　富力地產(chǎn)董事長李思廉在反思富力去年的資金困局之時即表示，去年富力走了極端，一下子有太多商業(yè)物業(yè)落成，大量資金被凍結(jié)，加上預(yù)計200多億的銷售額最后只實現(xiàn)160億，導(dǎo)致債務(wù)與資產(chǎn)比率比較高。

　　截止2008年6月30日，綠城的凈負債率仍然高達108%，在前八個月年實現(xiàn)了315億的銷售額的大幅增長之后，綠城似乎急于繼續(xù)在這樣的突飛猛進的基礎(chǔ)之上謀求大幅度增長。

　　根據(jù)綠城財務(wù)總監(jiān)林戰(zhàn)在業(yè)績記者會上提供的數(shù)字，綠城目前銀行貸款以及可轉(zhuǎn)債共計負債210億人民幣。

　　上述業(yè)內(nèi)人士認為，也許綠城應(yīng)該學(xué)習(xí)萬科：并不急著做大規(guī)模，而是在賬上擁有269億現(xiàn)金之后繼續(xù)趁著形勢好儲備資金，萬科的增發(fā)完成之后，甚至將進入凈現(xiàn)金狀態(tài)。210億的高負債但仍然要在本已大幅狂飆的銷售額基礎(chǔ)之上再大幅增加開工面積，從這個層面上來說，綠城有點“一條道走到黑”。