下半年中海的拿地節(jié)奏陡然加速，這次豪擲70億劫殺綠城，有業(yè)內(nèi)人士笑稱“中海一次就花了萬科大半年的拿地的錢！”

　　觀點網(wǎng) 林向 70.06億！9月10日下午舉行的上海長風6B、7C地塊的競拍中，中海以此價格拿下地塊，從而宣告2009年“中國地王”誕生。

　　拍賣會在上海南泉北路上的房地大廈舉行，綠城、中海、保利、仁恒等開發(fā)商齊齊到場。拍賣采用暗標方式，保利出價60.8億、綠城64.11億、仁恒65.97億，最終中海地產(chǎn)以最高價70.06億奪得該地塊。以此計算該地塊樓面地價達22409.33元每平米，溢價率達129%。

　　地王爭議

　　地產(chǎn)分析師薛建雄接受觀點新媒體采訪時表示，中海以70億的高價拿到長風地王，必然導致周邊房價的上漲，最后曼延到全上海及至全國。7月國家壓縮信貸和收緊二套房貸之后，8月樓市的成交已經(jīng)出現(xiàn)疲乏，長風地王價格的過大漲幅，必然會導致9月房價的大幅上漲，但是已顯乏力的購買力可能已經(jīng)難于有效支撐這樣的高房價，這意味著到10月之后，成交量可能會出現(xiàn)下滑，房價也會出現(xiàn)拉據(jù)戰(zhàn)。

　　薛建雄表示，在仁恒地塊之后，樓市拉據(jù)從07年10月持續(xù)到08年6月，最終因為年低的金融危機，導致了房價的大跌。由于明年6月以前的世博會效應支持經(jīng)濟增漲，所以拉據(jù)的房價也不太可能短時間下跌。但明年下半年世博之后，上海經(jīng)濟就可能出現(xiàn)一輪小的調(diào)整，到時可能會出現(xiàn)新一輪的房價下跌局面。

　　薛建雄預計，由于這塊地的樓面價高達2.2萬，產(chǎn)品問世的均價可能在4萬/平方米，但是他表示，長風地塊周邊露面售價最高的也僅為2.2萬元/平方米。他同時表示，現(xiàn)在不少開發(fā)商受到浦東星河灣的啟發(fā)：盡管周邊房價的價格較低，但這塊地體量較大，有利于形成自身獨特的氛圍，操盤過程中有機會做出比較高端價格的產(chǎn)品來。

　　但有上海業(yè)內(nèi)人士認為，從這塊地的最后的結果來看，現(xiàn)在開發(fā)商的心態(tài)已經(jīng)不可以按照市場的預期來看了。“附近的房價就這么高，風險很大。”他指出，中海目前在上海項目不多，而且銷售節(jié)奏較為緩慢。但地塊確實有自己的獨特優(yōu)勢：“大虹橋規(guī)劃對這塊地的推動作用較大，地區(qū)周邊的產(chǎn)業(yè)將會逐漸帶動起來。”

　　據(jù)了解，“大虹橋”區(qū)域規(guī)劃主要涉及上海長寧、閔行、青浦、嘉定四個區(qū)，正在建設中的虹橋綜合交通樞紐，位于大虹橋核心區(qū)。“大虹橋”商務區(qū)將承擔起國際貿(mào)易中心建設的重擔。

　　長風地塊的故事

　　這塊地起拍價為30.58億，超過了金地拿下的上海趙家巷地王的最終成交價格，地塊用途為居住用地，容積率為不大于2.2，土地使用權出讓年限為70年。

　　由于08年曾經(jīng)遭遇的退地和流標風波，此次拍地的長風區(qū)域不少土地都曾經(jīng)有自己的“故事”。

　　據(jù)了解，長風生態(tài)商務區(qū)位于上海市普陀區(qū)南部，內(nèi)環(huán)和中環(huán)線之間，東起長風公園和華東師范大學，南臨蘇州河，北以金沙江路為界，西至真北路中環(huán)線，是不可多得的一塊可供整體規(guī)劃開發(fā)的寶地。

　　去年9月，長風7C北塊曾以16.053億元的起拍價格掛牌，樓板價14364元/平方米，卻在樓市低迷的大背景下慘遭流標。這幅曾經(jīng)被認為是2008年最熱門的住宅地塊最后成為2008年上海首幅流標的住宅地塊。

　　另外一塊寶地長風4-C南地塊，也曾經(jīng)因為一場“退地事件”受到廣泛關注。08年6月將該地塊退掉的浙江志成企業(yè)，于當年10月再度出手，將該地塊以掛牌底價7.64億元收入囊中。這一來一去，扣掉退地的罰金，志成企業(yè)成功地“節(jié)省”了至少2億元的拿地成本。

　　但時至今日，形勢已經(jīng)大為不同。長風6B、7C地塊一經(jīng)面世，就吸引了上海幾乎全部地產(chǎn)巨頭的關注，根據(jù)上海國土規(guī)劃局官方網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)，這塊地領取申請書人數(shù)高達69個，而已經(jīng)交了近約3億元保證金的競買申請人數(shù)超過了15。當中包括華潤、中海、龍湖、保利地產(chǎn)等巨頭。

　　為了吸引更多的開發(fā)商參與和關注，這兩塊地起拍價定在偏低的30.58億元，9月7日該地塊出現(xiàn)了自從9月1日進入掛牌報價階段以來的第一個正式報價：56.28億元，報價方正是去年一度傳言受困于資金鏈的綠城。

　　以這一價格計算，土地樓板價已高達1.8萬元/平方米。即使正式掛牌時不再有更高的報價，這一地塊總價也將超過此前北京廣渠路15號地王，成為今年土地市場出現(xiàn)的最貴地塊。

　　房企巨頭眾生相

　　中海上半年幾乎零拿地，下半年中海的拿地節(jié)奏陡然加速，這次豪擲70億劫殺綠城，有業(yè)內(nèi)人士笑稱“中海一次就花了萬科大半年的拿地的錢！”

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，萬科今年1-8月在獲取新項目上的投入已經(jīng)超過100億，達到102.43億。新增項目總權益建筑面積也達到了471萬平方米。

　　在此之前，中海地產(chǎn)在山東濟南市購買了三幅地，總建筑面積約為263萬平方米，共價38億港元。8月31日，中海再次在青島擊敗萬科、保利、海信等對手，以3.9億的價格拿下了青島市四方區(qū)清江路F地塊。9月4日中海又在成都斥資6.83億拿下蘇坡鄉(xiāng)龍嘴村地塊。中海今年在土地市場上的投入已近120億。

　　與此同時，中海宣布，今年前8月累計實現(xiàn)銷售額339.7億港元，同比增長80%，累計實現(xiàn)銷售面積361.5萬平方米，同比增長103.2%。

　　并不是只有中海一家巨頭開始大舉拿地。一季度之后，綠城、萬科、中海等此前較為沉寂的各大房企巨頭開始在招拍掛市場上呼風喚雨，多幅地王由此誕生。

　　方方咨詢分析師趙豫川表示，上海第一季度活躍在土地市場上的主要是一些中小型的企業(yè)，他們的總報價是比這些大的企業(yè)激進，中小企業(yè)會這么活躍的原因可能是因為大企業(yè)把注意力都集中在庫存銷售上，能夠投入買地的資金較少，但房地產(chǎn)局勢好轉之后，一方面大企業(yè)回款有了保證，另外他們特別能夠從銀行這一邊獲得貸款的支持，這些大企業(yè)資金方面有了保證，大企業(yè)的規(guī)模發(fā)展要求充分貯備土地，土地市場才開始回到大企業(yè)手中。

　　而今天土地拍賣會的輸家綠城則已經(jīng)不是第一次在土地招拍掛市場上“乘興而去，失意而歸”了。

　　此前綠城直接溢價84%報出此次競拍的第一輪報價，從而引起廣泛關注，外界都解讀為綠城隊這塊地勢在必得。

　　綠城幾位集團副總頻頻來上海與土地出讓方溝通，甚至已經(jīng)做好了詳細的項目可行性調(diào)研報告。但最后被中海70億“劫殺”，屢屢失手、屢戰(zhàn)屢敗，綠城不得不尷尬面對“拿不到地”的現(xiàn)狀。

　　宋衛(wèi)平對當下的土地市場顯得極為迷茫，他在近期參加某個地產(chǎn)論壇的時候表示：搞不清楚最近的土地究竟有沒有買貴，我只是很勉強地在跟著大家的節(jié)奏，兩年以后，我們的地不夠用了，銷售要斷檔了，所以今年我們才必須買幾塊地。

　　在過去三個多月的時間內(nèi)，綠城多次參與杭州土地招拍掛出讓報價，盡管綠城董事長宋衛(wèi)平多次親自督戰(zhàn)土地出讓現(xiàn)場，甚至一次次“跳空”加價，但最終還是與多塊土地失之交臂。最后在9月3日才高價拿到了杭州新華集團地塊。