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　　中國(guó)正在成為全球商業(yè)模式的溫室，但只有極少數(shù)公司如SOHO中國(guó)這樣具有真正的本土標(biāo)簽。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹10年來(lái)將核心地段、設(shè)計(jì)時(shí)尚的寫字樓和商鋪，分拆賣給中國(guó)層出不窮的煤炭老板、小企業(yè)主和跨國(guó)公司的職業(yè)經(jīng)理人，在投資渠道極為匱乏的中國(guó)，這一做法讓其成為最賺錢的房地產(chǎn)公司之一。而傳統(tǒng)上，這是一個(gè)極少數(shù)人才有資格玩的游戲：動(dòng)輒以數(shù)十億資金將核心地段收入囊中，建起摩天大樓，持有收租，使之成為幾十年穩(wěn)定收益的保證。在香港，這樣的公司是新恒基、新世界和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等老牌地產(chǎn)商。

　　但SOHO的可持續(xù)性卻飽受爭(zhēng)議。散售模式注定了SOHO缺乏租金的穩(wěn)定和持續(xù)性。加之即使如北京這樣的城市，優(yōu)質(zhì)地段也日漸匱乏，SOHO中國(guó)曾在2004年遭遇土地?cái)鄼n危機(jī)。而在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條年取得77億元的銷售收入，但因結(jié)算原因其上半年竟出現(xiàn)虧損。若項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充分，銷售節(jié)奏統(tǒng)籌得當(dāng)則不至于此。

　　8月18日，SOHO宣布以24.5億人民幣從摩根士丹利手中收購(gòu)上海“東海廣場(chǎng)一期”，更名為“SOHO東海廣場(chǎng)”。這是10年來(lái)SOHO商業(yè)地產(chǎn)的首次離京目的地，也是潘回應(yīng)SOHO能否規(guī)?；|(zhì)疑的試金石。

　　SOHO商業(yè)地產(chǎn)的操作模式更像住宅，只不過(guò)其只賣核心城市的核心地段的商業(yè)物業(yè)，受買人也是中國(guó)最富有的階層。但若要保證持續(xù)性，SOHO也必須像土地大王碧桂園那樣擁有能夠持續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備；或者，潘石屹放棄這種模式，轉(zhuǎn)型為遲緩、笨拙，但足夠穩(wěn)健的香港式地產(chǎn)大亨。

　　過(guò)去兩年中，潘石屹一方面利用經(jīng)濟(jì)不景氣加快收購(gòu)接近成品的樓盤，如朝外SOHO、北京公館、中關(guān)村SOHO以及東海廣場(chǎng)無(wú)不是即刻能變現(xiàn)的項(xiàng)目。這讓他看起來(lái)越來(lái)越像一個(gè)批發(fā)商；同時(shí)亦開(kāi)始持有部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)。不久前，SOHO退出前門項(xiàng)目得以持有5萬(wàn)平方米前門商業(yè)物業(yè)，這將給SOHO每年帶來(lái)5億多元的租金收入。

　　SOHO已經(jīng)與2007年初上市時(shí)大不一樣，其早期的設(shè)計(jì)感逐漸被快速收購(gòu)和銷售稀釋，不過(guò)，“散售”這一核心模式并未改變（亦經(jīng)過(guò)持有物業(yè)的補(bǔ)充）。很難判斷這讓SOHO模式變得模糊還是開(kāi)始更加成熟。但這足以讓它比大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)活得更好。

　　“在北京市場(chǎng)上經(jīng)過(guò)十年檢驗(yàn)的經(jīng)驗(yàn)一定能在上海被復(fù)制。” 潘石屹在接受《環(huán)球企業(yè)家》采訪時(shí)說(shuō)。SOHO在CBD開(kāi)發(fā)的寫字樓出租率均超過(guò)95%，共有3000家公司、11萬(wàn)人在SOHO項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)、辦公。

　　東海廣場(chǎng)堪稱“上海第一爛尾樓”，從1994年開(kāi)發(fā)至今已經(jīng)歷經(jīng)6個(gè)東家，在潘石屹接手之時(shí)，該樓盤仍有法律糾紛尚未解決。而上海的商業(yè)地產(chǎn)氣候也不樂(lè)觀，甲級(jí)寫字樓的租金距最高峰已下跌兩成，而空置率則接近20%，是去年的3倍。SOHO東海廣場(chǎng)出租率約30%，簽約租客主要是跨國(guó)公司。

　　但潘石屹并不會(huì)接受現(xiàn)有游戲規(guī)則。SOHO將出租對(duì)象調(diào)整為中國(guó)本土公司。SOHO位于北京的寫字樓主要面向中國(guó)本土中小企業(yè)，成功抵御了金融危機(jī)對(duì)北京寫字樓的沖擊；更多的物業(yè)將一入既往地散售，其此前累積超過(guò)7000名的中國(guó)新富階層客戶約有一半會(huì)重復(fù)購(gòu)買SOHO開(kāi)發(fā)的物業(yè)。潘認(rèn)為，他們同樣會(huì)對(duì)東海廣場(chǎng)感興趣。

　　對(duì)于習(xí)慣了與西裝革履的跨國(guó)公司代表談判的上海商業(yè)地產(chǎn)而言，潘石屹身后的數(shù)千名投資客猶如擠入沙丁魚罐頭的鯰魚。但東海廣場(chǎng)的收購(gòu)資金僅占SOHO可以動(dòng)用的資金約十分之一，潘石屹必須在規(guī)?；献叩酶?。