SOHO中國(guó)獨(dú)特的商業(yè)模式開始聽到來(lái)自市場(chǎng)的質(zhì)疑和批評(píng)。某種程度上而言，亦給老潘平添不少煩惱。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 9月8日，SOHO中國(guó)公布的半年報(bào)顯示，截至2009年6月30日止，營(yíng)業(yè)額減少31%至7187萬(wàn)元；取得股東應(yīng)占溢利約1253萬(wàn)元，較08年同期虧損1.46億元；每股基本盈利為12分，不派息。

　　報(bào)告還指出，截至2009年8月31日，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)簽約金額73.75億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積163,168平方米，預(yù)期2009年的商用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售額將創(chuàng)新高。

　　中報(bào)業(yè)績(jī)

　　SOHO中國(guó)半年報(bào)還披露，上半年?duì)I業(yè)額下降的主要原因是由于結(jié)算的建筑面積的減少。此外，因?yàn)?009年上半年入賬物業(yè)主要為住宅及車位，導(dǎo)致平均毛利率較低。

　　“公司實(shí)行成本控制及內(nèi)部調(diào)整提高了營(yíng)運(yùn)效率，令銷售成本及行政費(fèi)用分別較2008年同期下降31%及40%。”SOHO中國(guó)表示，報(bào)告期內(nèi)集團(tuán)的銷售額主要來(lái)自三里屯SOHO、中關(guān)村SOHO以及朝陽(yáng)門SOHO一期三個(gè)項(xiàng)目的銷售結(jié)算。

　　報(bào)告期內(nèi)，SOHO中國(guó)在建項(xiàng)目有三里屯SOHO、光華路SOHOII、朝陽(yáng)門SOHO二期、銀河SOHO以及中關(guān)村SOHO，但無(wú)任何新項(xiàng)目完成或入賬。

　　據(jù)悉，SOHO中國(guó)最暢銷項(xiàng)目為三里屯SOHO，自1月1日至8月31日的預(yù)售金額達(dá)41.5億元，通過(guò)公開拍賣形式所出售的首層商鋪售價(jià)高達(dá)每平米16.8萬(wàn)元。這個(gè)位于北京主要娛樂(lè)及時(shí)尚中心區(qū)的綜合項(xiàng)目自2008年8月推出以來(lái)已為SOHO中國(guó)帶來(lái)111億元收入。

　　進(jìn)入2009年，SOHO中國(guó)顯得底氣十足。SOHO中國(guó)主席潘石屹表示：“富有階層人數(shù)不斷增長(zhǎng)，加上現(xiàn)今市場(chǎng)上資金充裕和憂慮通脹，令市場(chǎng)對(duì)位置優(yōu)越的商業(yè)物業(yè)需求殷切。SOHO中國(guó)將焦點(diǎn)放在國(guó)內(nèi)企業(yè)的租賃策略效果顯著。”與此同時(shí)，他還透露稱：“公司透過(guò)私人磋商和公開拍賣可取得更多爛尾項(xiàng)目及收購(gòu)更多土地，例如近期在上海收購(gòu)的SOHO東海廣場(chǎng)和北京望京地區(qū)B29地塊。目前公司可銷售的物業(yè)達(dá)500億元，并擁有280億元的可用資金，我們已經(jīng)做好充分的準(zhǔn)備，爭(zhēng)取強(qiáng)勁的利潤(rùn)增長(zhǎng)。”

　　模式挑戰(zhàn)

　　面對(duì)瞬息萬(wàn)變且無(wú)法把脈的市場(chǎng)，潘石屹卻有著“引以為傲”的資本，其一再?gòu)?qiáng)調(diào)：“公司在戰(zhàn)略上準(zhǔn)備永遠(yuǎn)處于進(jìn)退自如的狀態(tài)，相信公司通過(guò)十年時(shí)間在實(shí)踐中探索出來(lái)的商業(yè)模式，即‘開發(fā)商業(yè)（包括寫字樓）地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)一市場(chǎng)銷售，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理’的商業(yè)模式是成功的且是有生命力的，是能適應(yīng)市場(chǎng)的。”

　　不過(guò)，SOHO中國(guó)獨(dú)特的商業(yè)模式開始聽到來(lái)自市場(chǎng)的質(zhì)疑和批評(píng)：“按照SOHO中國(guó)的營(yíng)銷模式，項(xiàng)目散售后，物業(yè)所有權(quán)便歸屬于購(gòu)房的業(yè)主，管理的環(huán)節(jié)是通過(guò)招標(biāo)的辦法委托給一家高水平物業(yè)管理公司來(lái)完成物業(yè)管理，而項(xiàng)目的業(yè)主購(gòu)房主要用于出租或經(jīng)營(yíng)。”分析人士指出，這種管理模式并非如潘石屹所說(shuō)的如此之好，某種程度上而言，亦給老潘平添不少煩惱。

　　質(zhì)疑并非“空穴來(lái)風(fēng)”。早在今年8月份就有消息稱，SOHO中國(guó)的營(yíng)銷模式遇到困難，或無(wú)法獲取更多的土地，特別是打散銷售模式不為政府認(rèn)可，不愿意讓SOHO中國(guó)在城市核心區(qū)拿地。

　　盡管潘石屹在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)對(duì)此予以否認(rèn)：“這都是外界的謠言，相比整體CBD寫字樓的空置率達(dá)到三成多，按照這種商業(yè)模式SOHO中國(guó)寫字樓的出租率達(dá)到95%。”但讓潘石屹“難堪”的是北京建外SOHO因此陷入了“物業(yè)門”。

　　據(jù)了解，建外SOHO的物業(yè)管理由賽特物業(yè)負(fù)責(zé)，但自2008年10月后，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司之間的矛盾日益激化，致使建外SOHO無(wú)論從環(huán)境還是腐敗程度上都成為了一個(gè)“麻煩的地方”，該項(xiàng)目甚至因巨額欠費(fèi)處于停電、停暖邊緣，商戶出現(xiàn)大批退租。去年至今，該項(xiàng)目每平米租金從最高時(shí)的6元/天跌至3元/天左右，降幅達(dá)50%。為此，潘石屹專門在博客上向業(yè)主寫了一篇“痛心疾首”的道歉信，并首次表示，考慮成立物業(yè)公司。

　　當(dāng)然，這些波折并沒(méi)有動(dòng)搖潘石屹堅(jiān)持SOHO中國(guó)貫有模式的信念，他堅(jiān)信SOHO中國(guó)的商業(yè)模式是最好的，對(duì)社會(huì)、對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)我們自己的回報(bào)率都非常高。

　　關(guān)于不整售的問(wèn)題，潘石屹解釋為，一方面是機(jī)構(gòu)整棟購(gòu)買常帶有一些額外的、公司不能允許的附加條件；另一方面是在中國(guó)市場(chǎng)而言，機(jī)構(gòu)整棟購(gòu)買的數(shù)量相對(duì)較少，更多具備購(gòu)買力的客戶仍是中小型客戶。

　　而針對(duì)SOHO中國(guó)不持有物業(yè)，而是銷售這問(wèn)題。潘石屹也有著自己獨(dú)特的見解：“從公司的股本金回報(bào)來(lái)看，物業(yè)銷售比物業(yè)出租要高得多，資金的使用效率也更高；物業(yè)的銷售讓SOHO隨著北京和上海大規(guī)模的建設(shè)而快速地成長(zhǎng)和壯大，同時(shí)，可以讓公司為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值最大化。”

　　值得注意的是，潘石屹也開始意識(shí)到SOHO中國(guó)的商業(yè)模式中的缺陷，并且提出改進(jìn)：“下一步，為了完善SOHO的商業(yè)模式，我們準(zhǔn)備由SOHO中國(guó)自己組建物業(yè)管理公司來(lái)管理我們開發(fā)的物業(yè)，這樣，SOHO中國(guó)的機(jī)構(gòu)與它的商業(yè)模式相配合，會(huì)讓這種商業(yè)模式的優(yōu)點(diǎn)得到更大的發(fā)揮。”