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　　新的土地泡沫隱現(xiàn)，新的地產(chǎn)融資潮或許將再度開閘。盡管，外資投行在新一輪土地泡沫中，成為旁觀者，更大的投資資金正在蓄勢待發(fā)。

　　“如果不是為了上市，我不會出如此高的價格。當(dāng)初太過瘋狂。”8月6日，昌盛中國地產(chǎn)有限公司（下稱昌盛中國）董事長鄒錫昌接受《財經(jīng)》記者采訪時說。

　　鄒錫昌所說的“高價”，既指當(dāng)年他收購中山廣場項目土地所支付的高價，也可理解成公司上市未成而付出的代價。

　　作為2008年第一家上市擱淺的地產(chǎn)商，鄒錫昌直到兩個月前才還清所有外債。為此，他不得不把廣州繁華商業(yè)中心之一中華廣場近6萬平方米的商場整體轉(zhuǎn)租，租期14年。

　　“我接回時，已是60歲。”鄒錫昌感嘆說，“我只做了幾個項目，趕什么上市潮？這個教訓(xùn)很深刻。”他坦言，以后不想再上市了。

　　經(jīng)歷過上一輪上市折戟的地產(chǎn)商，并非都如鄒錫昌般痛定思痛。中國房地產(chǎn)市場超常的V型反轉(zhuǎn)，令海外投資者重拾信心，香港地產(chǎn)股平均市盈率重新上漲至10倍以上。資本市場解凍，令一些負債累累、深度套牢的待上市地產(chǎn)商再次燃起沖動。當(dāng)年下注于這些地產(chǎn)商的外資投行，也終于看到了重新?lián)Q回籌碼的希望。

　　7月29日，北京金隅股份有限公司（02009.HK，下稱金隅）在港交所掛牌，成為近一年來香港首個與地產(chǎn)概念相關(guān)的IPO（首次公開發(fā)行新股）。隨后，包括恒大地產(chǎn)在內(nèi)，多家內(nèi)資地產(chǎn)開發(fā)商，也向港交所重新遞交了上市申請。

　　“此輪地產(chǎn)IPO重啟，可能只有少數(shù)幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能得到投資者的認可，一些中小型房企重新上市的機會不大。”一家外資投行的主管對《財經(jīng)》記者說。

　　金隅信號

　　金隅成功登陸港股，無疑是地產(chǎn)商們樂于看到的一個開端。金隅總發(fā)行10.73億股，超額認購達到235倍；香港公開發(fā)行部分的認購需求超額723億股，凍結(jié)資金4660億港元，超額認購達775倍。

　　由于市場需求旺盛，金隅在5.18港元／股至6.38港元／股的價格區(qū)間內(nèi)，以6.38港元／股最高價發(fā)行，融資總額達68.46億港元。掛牌當(dāng)天，金隅再度受到投資者熱捧：開盤價10.2港元／股，較招股價上漲六成，最終收盤價9.97港元／股，上漲56.27％。

　　不過，在瑞銀證券全球資本市場部總經(jīng)理、投資銀行部副總經(jīng)理朱俊偉看來，金隅上市還不能代表H股地產(chǎn)IPO的解凍，因為這家來自北京的國有企業(yè)，盡管開發(fā)了多個房地產(chǎn)項目，還不能算做一家典型的房地產(chǎn)公司——在金隅的產(chǎn)品名錄上，可以看到著名的TOTO牌馬桶。

　　瑞銀是金隅此次上市的主承銷商?；氐桨藗€月前，朱俊偉還悲觀地向《財經(jīng)》記者表示，那是他進入投行工作近20年來最壞的市場。彼時，他所承接的所有地產(chǎn)IPO項目，全部暫停。

　　一家外資投行部的負責(zé)人對《財經(jīng)》記者表示，過去一年港股市場交易慘淡，如今在信貸放量、市場回暖信號下，閑置資金開始集中涌向不多的投資機會。金隅此時上市，向投資者提供了足夠的炒作題材。

　　金隅前身為北京建材集團有限責(zé)任公司，目前為北京市政府國資委直接監(jiān)管的一級企業(yè)。投資者看重金隅的，在于公司具有前景與優(yōu)勢的主營業(yè)務(wù)——水泥、建材業(yè)務(wù)。

　　根據(jù)金隅上市招股書，其水泥業(yè)務(wù)目前在河北和北京市場，占到70％的份額，處壟斷地位。在“4萬億”經(jīng)濟刺激計劃落實之際，水泥及其他建材需求持續(xù)強勁。金隅上市后，約75％的募集資金（約為37.75億港元）亦將用于擴大水泥產(chǎn)能。

　　金隅地產(chǎn)業(yè)務(wù)則僅僅約占其業(yè)務(wù)三分之一，主要包括持有型物業(yè)的租金收益、物業(yè)管理收入和開發(fā)業(yè)務(wù)。朱俊偉稱，“至2010年，金隅將成為北京市場繼和記黃埔之后最大的持有型物業(yè)開發(fā)商，持有面積可能超過100萬平方米?，F(xiàn)在，其每年租金收益達3億元至4億元。”

　　金隅開發(fā)的房地產(chǎn)項目多為普通商品房和保障性住房。今年上半年，普通商品住宅市場率先回暖，成交量激增，金隅亦屬受益房企。

　　盡管金隅只能算做一個非典型的地產(chǎn)IPO，但足以成為地產(chǎn)IPO重啟的一個信號。以恒大地產(chǎn)為首的十余家房地產(chǎn)公司，近期先后也向港交所重新遞交了上市申請。

　　恒大重裝上市

　　“恒大崎嶇上市路，太富戲劇性。”對恒大地產(chǎn)進行過上市前私募投資的一家外資投行負責(zé)人說。

　　2008年3月，恒大地產(chǎn)首次啟動上市，后因市場調(diào)整而被迫中止。由于上市前借有私募融資，恒大地產(chǎn)陷入深度債務(wù)危機。這成為當(dāng)時地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整的標(biāo)志性事件之一。

　　樓市的快速回暖令恒大地產(chǎn)免遭清算。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，今年初，恒大地產(chǎn)流動性得到一定改善，曾希望以八折價格贖回可轉(zhuǎn)債，債權(quán)人并未同意。顯然，市場好轉(zhuǎn)改變了債權(quán)人的預(yù)期。

　　恒大地產(chǎn)董事會主席許家印在7月6日召開的恒大地產(chǎn)上半年工作會議上披露，2009年，恒大銷售額計劃達到300億元人民幣，上半年已完成127億元，下半年要達到180億元。

　　今年1月至6月，恒大地產(chǎn)開工在建面積為1006萬平方米，下半年將在此基礎(chǔ)上新增開工面積500萬平方米，全年開工面積達到1500萬平方米，由此成為全國開工面積最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　8月7日，恒大地產(chǎn)向香港聯(lián)交所遞交了上市申請，計劃再次赴港上市，目標(biāo)募集資金額初步定于10億美元至15億美元之間。

　　一位參與恒大上市保薦的投行人士向《財經(jīng)》記者透露，“最快要到10月，才能完成上市。”這正是恒大地產(chǎn)私募貸款到期的期限。

　　上述對恒大地產(chǎn)進行投資的外資投行負責(zé)人對《財經(jīng)》記者表示，與一年前相比，恒大地產(chǎn)的估值已由1000多億港元大幅縮水至600億港元至700億港元，市盈率預(yù)計可在10多倍。

　　對一家大型房地產(chǎn)公司而言，這只是一個中等的價格。不過，只要恒大能夠上市，私募投資者便可順利退出，恒大的債務(wù)危機，也算就此化解。

　　昌盛中國教訓(xùn)

　　2008年，第一家上市折戟的內(nèi)資房地產(chǎn)公司，并非恒大地產(chǎn)，而是昌盛中國——一家位于廣州的小型房地產(chǎn)企業(yè)。盡管規(guī)模不大，但昌盛中國開發(fā)的廣州中華廣場項目，卻是廣州最著名的商業(yè)中心之一。

　　2006年12月，昌盛中國啟動上市計劃。高盛向其提供2500萬美元私募貸款，獲取20％股權(quán)；抵押物為鄒錫昌在昌盛中國全部權(quán)益，可轉(zhuǎn)債年息7％。若昌盛中國不能如期上市，年息最高增至28％。

　　2007年9月，昌盛中國通過全資子公司昌盛集團，以7.93億元高價購得廣東中山廣場這一“地王”項目。這次購地也是為上市準(zhǔn)備，結(jié)果支付的價格是鄒錫昌預(yù)計的3倍。為籌足購地款，昌盛集團在11月從蘇格蘭皇家銀行借下6.48億港元貸款，年息13％。

　　鄒錫昌至今不能忘記，2008年1月22日，在英國路演期間，決定放棄上市的那一天。

　　“我獨自一人在海德堡公園旁的海邊走了兩個小時。那天的溫度是零下10攝氏度。刺骨寒冷。”鄒錫昌說。

　　2008年12月，高盛私募與蘇格蘭皇家銀行貸款同時到期。陷入資金危機的昌盛中國，只能變賣主要資產(chǎn)——廣州中華廣場。2008年8月，第一太平戴維斯對該物業(yè)估值33億元，而海印股份等潛在買家給出的卻都是“地板價”，最高只有12.8億元。

　　“其實，我當(dāng)時的底價是15億元，誰再出高一點，就賣了。”鄒錫昌說。

　　為了能夠保障收回債務(wù)，高盛與蘇格蘭皇家銀行決定暫緩清算昌盛中國，將還債期限延長半年。這半年為鄒錫昌贏來轉(zhuǎn)機。

　　期間，昌盛中國以2.5萬元/平方米降價甩賣其在北京“海晟名苑”公寓項目尾盤，籌集約1億港元資金。該項目在2007年，價格曾高達4萬元/平方米。

　　今年5月底，昌盛中國以2.9億港元還清了高盛2500萬美元可轉(zhuǎn)債本息。鄒錫昌粗略計算，加上之前已交的利息，他大約總共還了高盛約3.3億港元，高盛這筆可轉(zhuǎn)債在兩年半的時間內(nèi)賺了近70％的利潤，約1.3億港元。

　　6月，昌盛中國又以6.4億元的價格，將中山地王項目轉(zhuǎn)讓給中國奧園（03883.HK），還清了蘇格蘭皇家銀行的高息貸款。

　　鄒錫昌表示，為中山“地王”項目，昌盛中國除繳納7.93億元土地出讓金，另投入資金進行土地平整，其總投入超過10億元。該項目轉(zhuǎn)讓后，昌盛中國凈虧近4億元。

　　如今，僥幸逃過一劫的鄒錫昌對《財經(jīng)》記者說，“為了上市，僅賬面虧損就達6億港元。”他把當(dāng)初做出錯誤決定歸因于投行，“我是在投行的慫恿下，決定上市的。”鄒錫昌說，昌盛中國永遠都不會再尋求上市了。

　　雖然并未經(jīng)歷過昌盛中國這樣慘痛的教訓(xùn)，龍湖地產(chǎn)等多家沒有進行過股權(quán)私募的房地產(chǎn)公司，眼下也都持觀望態(tài)度，未急于啟動上市計劃。

　　龍湖地產(chǎn)一位高層人士向《財經(jīng)》記者表示，龍湖地產(chǎn)如今已償還了花旗銀行的高息貸款，并在上半年償還了50多億元銀行貸款，而且對土地市場依然保持謹(jǐn)慎，并未在新一輪的土地?zé)岢敝袇⑴c高價拿地，其負債率進一步下降至30％多。如今，沒有急迫的上市融資需求。

　　“我們擔(dān)心今年下半年，市場還會出現(xiàn)新的波動。上市可以等到市場平穩(wěn)后再說。”上述龍湖地產(chǎn)高層表示。

　　融資再開閘

　　除了仍在謀求上市的開發(fā)商，已上市的大型地產(chǎn)開發(fā)商，2009年上半年亦在大規(guī)模融資——保利地產(chǎn)剛剛完成80億元增發(fā)；招商地產(chǎn)亦準(zhǔn)備進行51億元增發(fā)；金地除了在8月初完成了41億元增發(fā)，還獲得了平安信托100億元地產(chǎn)投資平臺。

　　與2008年初的地產(chǎn)商融資潮不同，地產(chǎn)商本輪集中融資的主要原因，并非信貸緊縮。其目的在于土地——信貸資金只能用于正在開發(fā)的地產(chǎn)項目，股市融資可以直接或間接投入到土地市場。

　　“內(nèi)地房地產(chǎn)公司從來都是缺錢的，土地和融資，就像面和水，面多了要加水，水多了要加面。”瑞銀投資銀行中國區(qū)副總裁張化橋說。

　　新的土地泡沫隱現(xiàn)，新的地產(chǎn)融資潮或許將再度開閘。盡管，外資投行在新一輪土地泡沫中，成為旁觀者，更大的投資資金正在蓄勢待發(fā)。

　　2009年初，新修訂的《保險法》將固定資產(chǎn)納入保險投資范圍，眼下正在等待保險投資房地產(chǎn)相關(guān)實施細則出臺。地產(chǎn)咨詢機構(gòu)仲量聯(lián)行估計，保險公司進入房市后，資金將增加最多3410億元。目前，經(jīng)過保監(jiān)會特批的保險公司投資房地產(chǎn)資金已超過200億元。