30多歲就已經(jīng)擁有千萬(wàn)身家，比多數(shù)的同齡人要成功得多，但他一直向我們大倒苦水。

　　33歲的宋軍是河南一個(gè)四線城市的開發(fā)商，今年是他第一次參加博鰲房地產(chǎn)論壇。

　　盡管已經(jīng)有幾千萬(wàn)的身家，但是他仍然像一個(gè)懵懂的學(xué)生一樣：“我們就很想來(lái)了解一下一線城市開發(fā)商是怎么買地的？”

　　他這次來(lái)最想見的就是河南最大的開發(fā)商胡葆森，盡管最后胡葆森沒(méi)有親臨會(huì)場(chǎng)，但是他仍然很想見見潘石屹、任志強(qiáng)等大腕。甚至，他還會(huì)想：“老潘會(huì)不會(huì)覺(jué)得我是小地方的小開發(fā)商，不搭理我？”

　　在和老潘、老任合影之后，他開始講起了自己的生意經(jīng)。

　　宋軍是2004年開始做房子的，那時(shí)候的他只有10萬(wàn)塊錢，借了50萬(wàn)在10多畝的地盤上做了些房子，賣完后賺了100多萬(wàn)。隨后一步步做大，現(xiàn)在在河南的四線城市信陽(yáng)有三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在操作。

　　初中讀了不到一個(gè)月就輟學(xué)的他在30多歲就已經(jīng)擁有千萬(wàn)身家，比多數(shù)的同齡人要成功得多，但他一直向我們大倒苦水。

　　他說(shuō)，作為一個(gè)四線城市的開發(fā)商，在當(dāng)?shù)氐你y行和信用社貸不到款做開發(fā)，更遑論用來(lái)買地了。即使有也只是信用社100多萬(wàn)的象征性的貸款，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都是杯水車薪。

　　當(dāng)?shù)氐你y行和信用社貸款大部分都給了“三農(nóng)”和工業(yè)項(xiàng)目。

　　正是因?yàn)檫@樣，他在項(xiàng)目開發(fā)上的資金都得靠自己想辦法。所以，宋軍很羨慕武漢等大城市的開發(fā)商可以從銀行貸到款。

　　宋軍的另外一個(gè)苦惱是，由于當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平有限，行情再好、盤的地段再好，哪怕是在政府隔壁，一個(gè)樓盤開發(fā)出來(lái)也不會(huì)像大城市一樣很快出現(xiàn)熱銷，而是需要幾年才能慢慢地消化完。對(duì)于宋軍來(lái)說(shuō)，他希望能快速回收投資，但是在四線城市，這顯然不現(xiàn)實(shí)。

　　除此之外，宋軍還一再感嘆：“小地方做項(xiàng)目，跟政府打交道，特別累，特別累！”

　　宋軍表示，手上的項(xiàng)目即使當(dāng)年沒(méi)有什么動(dòng)靜，都會(huì)花費(fèi)很大的成本做政府關(guān)系維護(hù)，更別提項(xiàng)目有大的動(dòng)作了。

　　他說(shuō)，在四線城市，很多東西都非常不正規(guī)，譬如，很多土地都不是通過(guò)招拍掛進(jìn)行的。對(duì)于他來(lái)說(shuō)，這意味著很多東西可以通過(guò)和政府做關(guān)系獲得很大的彈性，也意味著和政府打交道“特別累”。

　　正是由于上面“三座大山”的存在，他一直希望可以在大城市如武漢、北京拿到項(xiàng)目。

　　他開始打聽武漢有沒(méi)有一些50多畝的項(xiàng)目可以操作，但由于習(xí)慣在河南當(dāng)?shù)氐蛢r(jià)協(xié)議拿地，他見到同時(shí)參加博鰲房地產(chǎn)論壇的武漢開發(fā)商第一句話問(wèn)的就是：“還有沒(méi)有協(xié)議拿地的情況？”

　　去年雷曼兄弟破產(chǎn)之前，他看上了北京通州的一個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目，價(jià)格也合算，本來(lái)計(jì)劃和做其他生意的朋友一起收購(gòu)過(guò)來(lái)，結(jié)果看到媒體普天蓋地的報(bào)道“金融危機(jī)”、“次債危機(jī)”，又擔(dān)心形勢(shì)不明，就放棄了收購(gòu)。而今，他估計(jì)，這塊地的出讓價(jià)早已翻番。他至今想來(lái)，還頗覺(jué)遺憾。

　　麻城事件

　　今年7月，國(guó)家貧困縣湖北麻城出現(xiàn)房產(chǎn)商行賄導(dǎo)致市委書記被抓的腐敗窩案，包括麻城市委書記鄧新生、副市長(zhǎng)徐圣賢，市建設(shè)局局長(zhǎng)夏桂松、副局長(zhǎng)熊文儉，市房產(chǎn)局書記陶興文一些列官員被查。

　　一個(gè)福建商人開辦的融輝房地產(chǎn)公司是這次腐敗窩案的導(dǎo)火索之一，這家公司在這個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣經(jīng)營(yíng)著一個(gè)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融輝第一城。

　　增加容積率、未繳納配套費(fèi)、按照工業(yè)用地的價(jià)格拿地，這家福建公司可謂鉆營(yíng)有術(shù)。當(dāng)然，也只有在這樣的四線城市才有這么大的“空間”。

　　宋軍的公司所在的城市與麻城相距不過(guò)幾個(gè)小時(shí)的車程，他對(duì)這個(gè)案子深有體會(huì)。在他看來(lái)，四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)流程遠(yuǎn)沒(méi)有大城市那么透明，政府的作用更大，這個(gè)案子不過(guò)這種現(xiàn)象的冰山一角。

　　麻城腐敗窩案中出問(wèn)題的都是外地開發(fā)商，這是因?yàn)?，通常?dāng)?shù)毓賳T不愿意和當(dāng)?shù)氐纳馊?ldquo;來(lái)往”，宋軍說(shuō)出了問(wèn)題的核心：“如果是外地人，項(xiàng)目做完了，錢賺到了，他可能就離開當(dāng)?shù)亓?。也不?huì)留下什么尾巴，但是如果是當(dāng)?shù)氐纳馊?，這單生意做完了，還會(huì)呆在當(dāng)?shù)兀f(wàn)一以后他出事，則會(huì)牽出當(dāng)?shù)氐墓賳T。”