潛在置業(yè)者看好后市 追高乏力或制約成交

　　2009年上半年廣州樓市量價齊升，成交量創(chuàng)造06年以來最高紀錄，房價亦逼近07年高位，多數(shù)置業(yè)者市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，潛在置業(yè)者的態(tài)度是影響下半年市場的重要因素。合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測顯示，有35％的置業(yè)者預(yù)期樓價繼續(xù)上升，僅有23％的置業(yè)者認為樓價可能下調(diào)，但鑒于當(dāng)前宏觀環(huán)境，追高意愿和能力難比07年，預(yù)下半年房價穩(wěn)定、成交有所回落。

　　2009年上半年廣州商品住宅市場全面復(fù)蘇，成交數(shù)據(jù)反映了已入市置業(yè)者的心態(tài)，而潛在置業(yè)者的心態(tài)則是決定后市成交的關(guān)鍵，經(jīng)歷了全方位成交放量，價格逐步回升、并逼近至07年高位之后，潛在置業(yè)者心態(tài)究竟如何。合富輝煌集團市場研究部潛在置業(yè)者監(jiān)測顯示，相比08年底，當(dāng)下置業(yè)者構(gòu)成、房價預(yù)期均有顯著變化。（潛在置業(yè)者，近期到訪過樓盤而沒有成交的客戶）

　　合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測顯示，目前階段潛在置業(yè)者中二次或多次置業(yè)者占比超過60%，成為市場主流；而首次置業(yè)者比重則從2008底的51％下降至31％。

　　對于購房目的調(diào)查顯示投資需求大幅上升，約七成的潛在置業(yè)者表示是為自住需求購房；但明確以投資、保值為目的的比例已上升至18%，另外有11%的客戶雖然第一選擇是為自住需求，但第二選擇為投資需求。

　　投資需求比重的上升，與潛在置業(yè)者對后市樓價預(yù)期的逆轉(zhuǎn)有關(guān)。合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，有16％的潛在置業(yè)者認為下半年樓價將保持穩(wěn)定，并有35%的潛在置業(yè)者看好樓價繼續(xù)上升，而2008年底只有5％的置業(yè)者預(yù)期樓價將止跌回升。目前仍有23%的潛在置業(yè)者看跌2009年下半年樓價，而表示價格走勢難以判斷的比例有26%，比08年底上升14個百分點，顯然目前樓市影響因素更趨復(fù)雜，更多潛在置業(yè)者感覺難于把握市場變化，但就主流而言，潛在置業(yè)者認為樓價穩(wěn)定或有升。而2008年底時的潛在置業(yè)者監(jiān)測顯示，預(yù)期樓價下降的比重高達71％。

　　在潛在置業(yè)者區(qū)域選擇偏好上，天河、海珠、越秀及荔灣四區(qū)吸引力比較突出，超過56%的潛在置業(yè)者表示購房首選區(qū)域為中心四區(qū)，然而在下半年商品住宅總供應(yīng)中中心四區(qū)只占39％。顯然，這種置業(yè)傾向，可能給下半年市中心樓盤帶來更大的價格上漲壓力。

　　在戶型方面，超過六成的置業(yè)者選擇三房產(chǎn)品，是市場需求的絕對主流；其中尤以90-120平方米帶主人套房的三房單位為多。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，與以往相比，雖戶型需求仍以三房為主，但在80平方米到100平方米的緊湊型三房產(chǎn)品需求有明顯增加。顯然，由于目前房價已明顯回升，總價承受壓力下潛在置業(yè)者在戶型面積選擇上會有所妥協(xié)。

　　對于沒有出手購買的原因，有30%的潛在置業(yè)者表示主要因為目前樓價太貴或擔(dān)心下一階段有跌，而在樓價處底部的2008年底以樓價太貴或擔(dān)心樓價繼續(xù)下跌而選擇觀望的置業(yè)者共占57％。在樓價回升以后認為表示樓價太貴的比重反而減少，表明潛在置業(yè)者價格預(yù)期已徹底逆轉(zhuǎn)，認同大勢，生動地反映了大市處于上行期和下行期的置業(yè)者心態(tài)差異。而其在樓價預(yù)期或穩(wěn)或升的前提下，仍選擇觀望也表明樓價確實已成為阻礙買家出手的高門檻，這部分潛在置業(yè)者有心無力。

　　監(jiān)測顯示潛在買家未入市置業(yè)的主要原因還有：沒有合適產(chǎn)品（22%）或近郊區(qū)項目配套不完善、交通不方便等其他因素（46％），或隨著政府在外圍城區(qū)的基礎(chǔ)配套建設(shè)方面的規(guī)劃引導(dǎo)和投入增加，近郊物業(yè)可獲得更多認可。

　　此外，2008年底潛在置業(yè)者選擇觀望的有3％表示意在繼續(xù)保有現(xiàn)金，而2009年中則僅有0.6％的潛在置業(yè)者選擇繼續(xù)保有現(xiàn)金，也部分反映了通脹預(yù)期下置業(yè)者從持有資金到積極入市之間的心態(tài)變化。另一方面，通脹全面發(fā)生需以經(jīng)濟復(fù)蘇為前提，貨幣供應(yīng)刺激下的通脹預(yù)期和07年以來的房價下調(diào)共同形成了閑置資金流向樓市的契機，樓價回升之后，基于后市預(yù)期的投資性置業(yè)會比通脹現(xiàn)實下的恐慌性置業(yè)表現(xiàn)出更大彈性。2009下半年隨著實體經(jīng)濟觸底回升，可能分流部分社會投資。預(yù)計在實際通脹釋放之前，房價整體上漲壓力會有所減弱，市場走勢整體性降低，中心外圍分化加劇。

　　從合富輝煌集團市場研究部的潛在置業(yè)者監(jiān)測結(jié)果，可知下半年廣州市中心區(qū)住宅產(chǎn)品銷售前景仍將走好，樓價有望保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但如繼續(xù)大幅拉升則可能使部分潛在置業(yè)者追高乏力、繼續(xù)觀望，而放慢成交速度，形成價量博弈態(tài)勢。

　　相比之下，潛在置業(yè)者對外圍樓盤價格承受力較強，但城市配套、交通、生活氛圍等因素可能影響成交速度。下半年外圍區(qū)是供應(yīng)主力，從總體供求和潛在置業(yè)者心態(tài)來看，外圍板塊多數(shù)樓盤居住價值尚處鞏固階段，近期提價空間不大。市場需以成交為中心，完善樓盤配套設(shè)施與服務(wù)系統(tǒng)。雖長遠來看郊區(qū)置業(yè)將是廣州樓市發(fā)展主流，但如政府城建投資、優(yōu)惠政策落實力度不強，或地鐵開通、基礎(chǔ)建設(shè)、稅費減免等公共利好未有充分釋放，則消化率或難有進一步突破，成交速度也可能有所回落。

　　據(jù)此可言，在上半年樓市銷售大幅回暖、地價回升的背景下，房價掉頭向下可能性不大，但要保持成交熱度和發(fā)展速度則有賴于各方協(xié)力。