中小開發(fā)商不可能跟著大開發(fā)商做項目，所以起的是補充作用。

　　編者按：在廣東華南板塊的大盤模式結(jié)束10多年之后，在偏安西南一隅的貴陽，卻出現(xiàn)了新的大盤模式。而和華南板塊不同的是，在貴陽，上千萬平方米的體量才能稱之為大盤。但另一方面，貴陽堪稱最不發(fā)達的省會城市之一，地級以上城市人均GDP排名全國第161位(2010年數(shù)據(jù))、人口僅432萬。同時，貴陽在人均收入并不高的情況下，消費水平卻堪比一線城市，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)并不合理。在這樣的情況下，巨大的樓盤供應(yīng)量和城市及居民之間的經(jīng)濟情況似乎形成了明顯的反差。

　　2013年4月11日，觀點新媒體成功舉辦城市觀點論壇貴陽行，借此活動我們也嘗試近距離的去了解貴陽，在考察了當(dāng)?shù)刈罹咧?、最具影響力的大盤項目，如花果園、未來方舟等等之后，也和貴陽房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員進行了深入的交談。

　　在接下來的一段時間，我們將通過對貴陽樓市、大盤項目及模式的一系列報道，試圖去描述當(dāng)前貴陽的樓市現(xiàn)狀，解剖企業(yè)的發(fā)展模式，尋找大盤模式的缺失及未來出路。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 一個常住人口僅為400萬左右的城市，卻有著十多個都可容納二三十萬人口居住的超級大盤，有效的購買力來自哪里？

　　這是貴陽房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實問題，為了挖掘更多的購買力，貴陽大盤在營銷上都不遺余力。用貴陽本地一家房企老總的話來說：“這就是一場貼身肉搏戰(zhàn)”。

　　而當(dāng)貴陽大盤開發(fā)商將挖掘客戶的觸角伸向了貴州其他地級市，甚至走進了這些城市的街道、社區(qū)和菜市場時，地級市的開發(fā)商又將如何應(yīng)對？

　　和貴陽大盤均價不過四千元出頭的水平相比，貴州其他城市的房價甚至可能更高。

　　作為貴州中小開發(fā)商的一員，六盤水鴻基地產(chǎn)副總經(jīng)理宋本強在參加城市觀點論壇貴陽行時對觀點新媒體表示，州縣開發(fā)商只能向縣鎮(zhèn)去要消費力了。

　　但是，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展的需求一層層外延之后，最底層的供應(yīng)量又該誰來承接？

　　以下為觀點新媒體對六盤水鴻基地產(chǎn)副總經(jīng)理宋本強的采訪實錄：

　　觀點新媒體：貴陽樓盤依靠了很多地州級的消費力，貴州省其他城市的開發(fā)商要怎么賣房子？

　　宋本強：地州下面還有區(qū)縣，一級一級往下延伸?，F(xiàn)在某些地級市樓盤價格已經(jīng)超過了花果園和未來方舟，但我覺得這并不重要，因為現(xiàn)在市面上均價三千多或者四千多元的項目主要就是這幾個大盤。

　　這些大盤都是在以價換量，只要量上去就可以了。整個貴陽就這么一點地方，一個花果園就要住進30多萬人，這是一個中等城市的概念，一個項目就是造一個中等城市。原來一個片區(qū)只有幾十萬人，現(xiàn)在一個小區(qū)都可以搞30萬人。所以，這幾個項目對整個市場造成了非常大的沖擊，導(dǎo)致房價在低位徘徊。

　　貴陽一環(huán)以內(nèi)主城區(qū)的房價實際并不是三、四千元，應(yīng)該在八千到一萬元左右。

　　觀點新媒體：花果園有這么大的貨量，價格又和地州差不多，地州如果再向郊縣擴展，郊縣的人不是可以直接去花果園買房？

　　宋本強：確實有這種情況，但是這和貴州的氛圍和環(huán)境有關(guān)系，貴陽現(xiàn)在屬于農(nóng)業(yè)城市和旅游城市，真正到地州層面上是什么人購買為主呢？

　　比如出行上，一個人如果是住在地州城市和省城，還要考慮居住的成本、出行的成本，包括距離上的因素。

　　觀點新媒體：地州開發(fā)商最大優(yōu)勢是在購房之后的居住成本上面？

　　宋本強：現(xiàn)在地州房企的開發(fā)成本不見得比貴陽開發(fā)商低，有一些地方的土地成交價格也達到500元/平方米，實際上在貴陽有很多土地的拍賣價格還沒有這么高。

　　這些地方的土地價格已經(jīng)這么高，所以房價肯定也比較高，這也是為什么一些地州市的房價超過了貴陽。但這兩種價格其實是不能對比的，因為現(xiàn)在只是用了兩個具體樓盤的價格，這就好比是把貴陽郊縣和主城區(qū)的房價都放在一個參照物上，但實際上主城區(qū)的價格肯定是要高一些。

　　觀點新媒體：土地成本等不見得特別低，還要應(yīng)對來自貴陽大盤的價格競爭，所以州縣開發(fā)商是不是感覺很困難？

　　宋本強：的確是這種情況，因為現(xiàn)在像花果園和未來方舟這些盤，按照我們那邊的說法，他們賣房子就像賣白菜一樣，銷售已經(jīng)做到我們那邊州縣的廣場、超市入口，前段時間甚至在農(nóng)貿(mào)市場的路口都擺攤了，只要一個桌子鋪開來就可以賣房。

　　觀點新媒體：希望這些大盤快點賣完，把市場空間讓出來？

　　宋本強：不是希望這些盤快點賣完，其實這是一種模式，因為這都是屬于超級大盤，這些銷售員必須要到珠海、重慶去賣樓盤，所以，這么大的盤只能以這么低的價格來做。

　　假如我是一個業(yè)主，買這些樓盤的時候，我就會看有30多萬人集中在里面，250多棟高層建筑現(xiàn)在都是紙上談兵，沒有現(xiàn)房。那我們要考慮以后的居住環(huán)境，30多萬人就相當(dāng)于一個中等城市，這些人員的進出包括道路和配套方面怎么解決？交通條件達不到要求。以后到了高峰期，里面的人出不去，外面的人進不來，這里其實相當(dāng)要做一個城市的規(guī)劃，而不是以一個小區(qū)規(guī)模來管理，應(yīng)該整個是以中等城市來管理。

　　我對花果園項目居住環(huán)境不是很看好，整個項目正式建成運營后業(yè)主陸續(xù)入住，等入住率達到80%或者90%的時候，這個問題會越來越明顯，現(xiàn)在大家只是看到價格就來買。

　　觀點新媒體：貴陽市的購買力已經(jīng)擴展至其他州縣，州縣購買人又只能到縣鎮(zhèn)去挖掘，購買力一層層擴散下去，那未來怎么辦？

　　宋本強：現(xiàn)在提到城市化，就是要先把村民變成居民，再把居民變成城市人?，F(xiàn)在正在進行城鄉(xiāng)并鎮(zhèn)，原來的村直接變成鎮(zhèn)了，原來的城郊結(jié)合部的人群現(xiàn)在都變成了居民，然后不管是通過置換也好，安置也好，再給到他們房子。

　　觀點新媒體：是不是會有很多郊縣開發(fā)商會跑到貴陽市來開發(fā)項目？

　　宋本強：以目前這種情況，在貴陽開發(fā)房地產(chǎn)一般小的開發(fā)商來做不成的，會把人累死，特別是樓盤體量越來越大。而且，到省會城市開發(fā)，政府不是看企業(yè)的開發(fā)品質(zhì)，而是看開發(fā)項目的規(guī)模，看企業(yè)一年能夠給政府創(chuàng)造多少個GDP，或者利潤多少。

　　如果小開發(fā)商來貴陽做一年10億左右的項目，政府根本不看一眼。像我們一個項目在金陽那邊，大概有30多億，政府根本看不上眼，他看上眼的是那些一年能夠創(chuàng)造幾十億，上百億GDP的開發(fā)商，這種企業(yè)才是政府比較重視的。為什么說越大的盤越安全，因為大了以后項目公開了，開發(fā)商倒沒事了，如果有問題是丟政府的臉。

　　現(xiàn)在貴陽有幾個區(qū)域，每個區(qū)域都有這么一個大的標(biāo)志性項目，為什么？大家都卯足勁干把經(jīng)濟做上去，每個大盤后面都有一只無形的手推著，只能往前走，不能往后退。退一步就完了，損失最大的是政府。

　　觀點新媒體：那么是不是可以理解為，大開發(fā)商進貴陽很容易，但是中小開發(fā)商想要進入貴陽就越來越困難？

　　宋本強：這是一個互補的過程，中小開發(fā)商不可能跟著大開發(fā)商做項目，所以起的是補充作用。有一些地塊不適合大規(guī)模開發(fā)，小的開發(fā)商就適合；還有像城中村改造、經(jīng)濟適用房等項目。蛋糕不能讓一個人都吃了，否則整個貴陽市場會出大問題。