目前國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)發(fā)貸利率處于歷年來(lái)的低點(diǎn)，用開(kāi)發(fā)貸款置換以前借的高息資金可謂是“物有所值”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 林向 近日，民生銀行房地產(chǎn)信貸部門一位高管向觀點(diǎn)新媒體透露，今年5、6月份開(kāi)發(fā)商獲得的開(kāi)發(fā)貸比去年同期增加了5-6倍。值得注意的是，不少開(kāi)發(fā)商在用開(kāi)發(fā)貸款來(lái)置換以前借的高息以及高成本資金。

　　高息資金

　　上述銀行高管的說(shuō)法從一個(gè)側(cè)面反映出，今年的信貸洪流中部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈周轉(zhuǎn)的選擇。

　　為了增加土地儲(chǔ)備獲得獲得投資人的青睞，不少2007年擬上市的房地產(chǎn)企業(yè)上市之前從銀行之外的渠道借得了大筆的資金。此外，一部分?jǐn)M上市房企上市未果之后在2008年面臨著巨大的資金壓力，甚至不得不從銀行之外的渠道融資。除此之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)近幾年擴(kuò)張較快，而金融資源卻往往沒(méi)有跟上，這部分企業(yè)在08年也借了一部分高息資金。這些資金包括民間借貸、外資高息債等，不少利率動(dòng)輒達(dá)到20%以上，而目前國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)發(fā)貸利率處于歷年來(lái)的低點(diǎn)，用開(kāi)發(fā)貸款置換以前借的高息資金可謂是“物有所值”。

　　以低成本資金置換高成本資金其中最為典型的例子就是綠城中國(guó)。

　　綠城2008年實(shí)際銷售與目標(biāo)相差100億元，加之2007年獲得的大量天價(jià)地也使得綠城的資金鏈雪上加霜。

　　2009年5月，綠城中國(guó)以8.5折的價(jià)格，提前贖回本金4億美元的高息票據(jù)，這筆債務(wù)9%利率的債務(wù)原定2013年到期。

　　上述債券是不需要抵押物的信用債，其違約清算次序在國(guó)內(nèi)銀行抵押債之后，對(duì)外資投資者來(lái)說(shuō)，該債券風(fēng)險(xiǎn)較高，限制條款也就較為苛刻、繁雜。

　　這筆債券很多觸發(fā)違約的指標(biāo)，隨著凈利潤(rùn)等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化。最終統(tǒng)計(jì)2008年年報(bào)數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，綠城產(chǎn)生了違約，違約內(nèi)容主要包括兩項(xiàng)：一是凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)140%，超過(guò)了相關(guān)約定；二是債券條款限制綠城中國(guó)對(duì)聯(lián)營(yíng)公司的投資規(guī)模比例較大，也超過(guò)了約定。

　　按發(fā)行債券時(shí)的條款，在綠城中國(guó)違約情況下，債券持有人可以要求綠城中國(guó)在2009年6月提前贖回債券。

　　此外，若綠城中國(guó)違約，25%的債權(quán)人聯(lián)合起來(lái)，就可以要求對(duì)綠城中國(guó)進(jìn)行清算。“一旦債權(quán)人發(fā)起清算，就可能引起股價(jià)大跌、國(guó)內(nèi)銀行向公司催債等連鎖反應(yīng)。此外，另外兩筆外資借債可能要求提前償還。這個(gè)后果將非常嚴(yán)重。”

　　而贖回這筆高息債務(wù)的資金來(lái)源則間接來(lái)源于綠城4月15日宣布發(fā)行的信托。根據(jù)信托協(xié)議，該信托貸款年利率高達(dá)14%，且綠城中國(guó)各方若發(fā)生重大不利事件，將以1元向信托人出售其抵押的杭州項(xiàng)目公司和無(wú)錫項(xiàng)目公司所有剩余權(quán)益。

　　這個(gè)由中海信托股份有限公司作為信托人的信托計(jì)劃，將利用信托資本收購(gòu)綠城中國(guó)兩個(gè)項(xiàng)目的部分權(quán)益，并以至少85%信托資本向兩項(xiàng)目公司提供貸款。

　　綠城中國(guó)在公告中亦稱，是次完成提前贖回高息債所需資金主要來(lái)自其內(nèi)部資源，包括旗下子公司的股息根據(jù)信托出售杭州綠城和無(wú)錫綠城的股權(quán)以及杭州綠城和無(wú)錫綠城提供的股東貸款的部分還款。

　　綠城二號(hào)人物壽柏年的解釋是，比如杭州藍(lán)色錢江項(xiàng)目中，除銀行貸款外的自有資本金投入是21億元，現(xiàn)在信托產(chǎn)品有15億元進(jìn)到這個(gè)項(xiàng)目，代表公司就可以從資本金中拿走15億元還高息債。同樣，無(wú)錫太湖新城項(xiàng)目信托產(chǎn)品投入5億元，公司就可以從8億元投資款中拿出5億元還債。

　　對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，高息債意味著違約帶來(lái)的公司清算風(fēng)險(xiǎn)，而信托則意味著較高利率的融資成本。綜合起來(lái)，顯然高息債的成本更高。

　　續(xù)貸輸血

　　除此之外，開(kāi)發(fā)商獲得續(xù)貸的輸血功效亦是此次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的一大特點(diǎn)。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在2008年底2009年初的生死關(guān)頭獲得銀行注血，度過(guò)了這一生死劫。”潘石屹在參加“城市觀點(diǎn)論壇鄭州行”時(shí)向觀點(diǎn)新媒體表示：“本來(lái)2008年底，由于銀行欠款太多，市場(chǎng)銷售幾乎停頓，沉淀的土地、房屋和待建工程也很多，中國(guó)大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都難以度過(guò)年關(guān)，有許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈馬上就要繃斷，很多國(guó)際資本市場(chǎng)上的基金隨時(shí)監(jiān)控著房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，在市場(chǎng)上面不斷地做空和打壓這些企業(yè)，他們?cè)陔S時(shí)等待聆聽(tīng)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、破產(chǎn)的爆炸聲。”

　　“就在這緊要關(guān)頭，中國(guó)的銀行大量發(fā)放貸款，據(jù)我所知，截至到2008年年底到期的房地產(chǎn)公司的貸款，銀行基本都給延期了。同時(shí)，各個(gè)城市的地方政府為了化解這一危機(jī)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所欠政府的土地出讓金都出臺(tái)了紅頭文件，允許其延期交納。于是在政府的鼎力幫助下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在2008年底2009年初的生死關(guān)頭獲得注血，度過(guò)了這一生死劫。”潘石屹表示。

　　潘石屹點(diǎn)出了房地產(chǎn)企業(yè)最終度過(guò)生死劫的原因。

　　去年年底，很多房地產(chǎn)公司的資金鏈面臨著工程款、銀行及民間貸款到年終進(jìn)入集中結(jié)算期的壓力，但銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的放寬解救了本來(lái)年關(guān)難過(guò)的房地產(chǎn)企業(yè)。