當(dāng)中央政府期待房地產(chǎn)能夠帶動固定資產(chǎn)投資的時候，開發(fā)商們卻集體選擇保守的策略，他們并沒有如政府所愿，加大自己的開工規(guī)模。

　　中國房地產(chǎn)可能正在遭遇前所未有的奇妙時刻，一方面是期待進入市場的資金，而另一方面則是無法滿足這些資金需求的供應(yīng)量。此外，一個更大的困境可能在于，當(dāng)中央政府期待房地產(chǎn)能夠帶動固定資產(chǎn)投資的時候，開發(fā)商們卻集體選擇保守的策略，他們并沒有如政府所愿，加大自己的開工規(guī)模。

　　按分析人士的說法，大量的資金聚集在房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中，形成了一個巨大的“堰塞湖”。

　　紛亂的市場

　　進入六月，深圳房地產(chǎn)市場的價格漲勢已經(jīng)讓人覺得窒息。相關(guān)資料顯示，5月深圳住宅成交均價還處于12900元每平米的水平，但在六月的前三周當(dāng)中，深圳住宅的平均價格已經(jīng)迅猛增長至15400元每平米。

　　“部分高端住宅的價格漲幅達到5000-6000元每平米。”深圳蘭江地產(chǎn)總裁楊大谷對觀點新媒體說。在他看來，經(jīng)過4個月的瘋狂之后，深圳樓市或許已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫了。

　　楊大谷向觀點新媒體描述了今天深圳開發(fā)商的售房模式：開發(fā)商不再像之前那樣數(shù)百套的單位推出后迅速銷售，與之相反，開發(fā)商現(xiàn)在是像擠牙膏一樣向市場一批批的放出可售的單位。

　　“預(yù)售證制度好像已經(jīng)完全放開了，沒有誰再用快銷的方式去銷售手上的房子。”楊大谷稱。

　　大多數(shù)分析人士認(rèn)為，今天開發(fā)商們將銷售節(jié)奏放緩的一個重要原因是當(dāng)前的市場的存貨量。在2008年末到2009年初，市場積壓的存貨被認(rèn)為是2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)的定時炸彈，原因是大量的存貨積壓，可能使得開發(fā)商的資金斷裂。

　　而在當(dāng)前，市場存貨依然被楊大谷認(rèn)為還是房地產(chǎn)市場的定時炸彈：在2-5月的去存貨速度過快的背景之下，開發(fā)商已經(jīng)沒有足夠的存貨來滿足持續(xù)的銷售了。“深圳只有3萬套的市場存貨了”，楊大谷表示，在此背景下開發(fā)商將樓盤銷售節(jié)奏放緩似乎可以理解。

　　但事實上，真正讓楊大谷擔(dān)憂的是，今日大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商依然未有打算動工的跡象，而顯然在市場未有動工的情況之下，未來的市場供應(yīng)還是一個難以為繼的局面。

　　中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)陶琦的判斷與楊大谷一致。在陶琦的觀察當(dāng)中，當(dāng)前的開工規(guī)模與銷售速度之間的矛盾已經(jīng)成為整個房地產(chǎn)市場的最大矛盾。

　　“政府希望開發(fā)商動工，但是開發(fā)商似乎并不愿意。”陶琦對觀點新媒體說，“他們更愿意拿錢去買地。”

　　陶琦認(rèn)為，2009年的中國房地產(chǎn)行業(yè)成為一個巨大的資金蓄水池，大規(guī)模的快速銷售之后，房地產(chǎn)開發(fā)商一反去年的資金窘迫的困境，真金白銀的握住了現(xiàn)金。

　　“他們并沒有用那這些錢去開工，而是選擇了一些投機性的動作，例如說買地。”陶琦表示。

　　在陶琦的觀察當(dāng)中，上海市場現(xiàn)在已經(jīng)沒有新盤開出，開發(fā)商不再將快速銷售奉為公司運作的最高原則，原因是開發(fā)商目前并不缺少現(xiàn)金流，更為重要的是，一旦手中的樓盤投放市場，他們已經(jīng)不擔(dān)心這些樓盤不會帶回現(xiàn)金流。

　　在此時，開發(fā)商們更愿意選擇到處買地。

　　一個顯然的事實是，在2009年拍出的高價地當(dāng)中，發(fā)商投機性的購地意愿開始增強。在2009年備受關(guān)注的廣渠路10號地與廣州珠江新城住宅地塊的拍賣當(dāng)中，拿下該兩塊地塊的富力和廣州城建都被視為是投機性的選擇性購地。廣渠路10號地位于北京富力城的旁邊，而廣州城建在拿下該地塊是，在珠江新城亦有項目在售，其拿地行為甚至被認(rèn)為是“陽謀”。

　　泡沫的原型

　　在部分分析人士看來，住宅市場和土地市場恰恰成為今日中國地產(chǎn)泡沫的糾結(jié)之地。

　　“資金向住宅市場和土地市場涌入，但這些資金卻并未導(dǎo)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，而僅僅是停留在住宅成交市場與土地市場上，資金不斷的涌入，兩個市場的資產(chǎn)價格不斷的膨脹。”有分析人士對觀點新媒體稱。

　　在該分析人士看來，泡沫的糾結(jié)之處在于，在資金不斷涌入的過程當(dāng)中，沒有任何渠道疏導(dǎo)該部分資金：“這就像一個堰塞湖，資金像流水一樣不斷的往湖里流，但卻無法得到有效的疏導(dǎo)。”

　　形成“堰塞湖”的原因似乎在于開發(fā)商低迷的開工欲望。一種簡單的理解在于，如果此時開發(fā)商們愿意大量開工的話，那么他們將會使得更多的資金形成流動。也就是說，開工規(guī)模越大，房地產(chǎn)對建材及原材料等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用越大，資金將分散至各個行業(yè)當(dāng)中，并進而帶動整體經(jīng)濟的復(fù)蘇。

　　但事實顯然并非如此，現(xiàn)實情況恰恰是，當(dāng)資金到達當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)時，開發(fā)商們低迷的開工欲望將資金堵在了房地產(chǎn)市場內(nèi)部。也正因為開發(fā)商低迷的開工欲望，市場堆積的需求無法得到滿足，最終，市場將在緊張的供需關(guān)系中迫使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅上漲。有分析人士認(rèn)為，此種效應(yīng)已經(jīng)在深圳地產(chǎn)開始上演。

　　問題的焦點似乎由此轉(zhuǎn)移到政府政策與房地產(chǎn)開發(fā)商的開工意愿的博弈上。

　　“這是中央政府擔(dān)憂的地方，他們無法把錢導(dǎo)入到實際的投資領(lǐng)域，如果開發(fā)商們不拿錢開工，而僅僅是買地的話，那么中央政府希望房地產(chǎn)投資帶動固定資產(chǎn)投資，并希望該部分固定資產(chǎn)投資帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的期望將最終落空。”陶琦對觀點網(wǎng)說。

　　陶琦認(rèn)為，政府本身意識到房價的問題在于市場供應(yīng)，并通過廉租房等一系列政策，政府甚至默許房價上漲。但實際效果并不大，一方面是因為廉租房的供應(yīng)量太小，另一方面則是因為供需關(guān)系的倒掛使得投機性市場推漲房價，而剛性需求則無法消化更多的成交量。陶琦認(rèn)為，政府保障性住房并未涵蓋擁有剛性居住需求的都市年輕的白領(lǐng)階層，這是的房地產(chǎn)需求將僅僅局限在改善型需求和投資性需求兩個領(lǐng)域。

　　“政府并不在意改善型需求和投資性需求的價格接受幅度，政府并不限制別墅的價格。”陶琦說。其認(rèn)為如果僅僅是改善型需求和投資性需求的話，那么顯然無法滿足政府對房地產(chǎn)投資的要求，但開發(fā)商們顯然愿意接受這樣的需求。

　　而另一位分析人士則認(rèn)為，按當(dāng)前的情況來看，中央在2008年到2009年出臺的一系列政策在最終效果上的微妙變化似乎太過出人意料。

　　該分析人說：2008年政策初衷可能是通過放松信貸，降息等政策，讓更多的有購房需求的人群進入市場，從而刺激房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)市場的繁榮帶動房地產(chǎn)投資的增長。但現(xiàn)實結(jié)果可能相反，此種政策的放松不僅僅沒有帶動房地產(chǎn)投資的增長，反而使得土地市場及住宅市場迅速演變成為投機交易的平臺，在貨幣政策擴張的背景之下，大量資金開始進入房地產(chǎn)市場，并擁擠在房地產(chǎn)市場之內(nèi)。

　　“金融危機并未過去，實體經(jīng)濟并未好轉(zhuǎn)，去年的存貨積壓的教訓(xùn)對于開發(fā)商而言就像是昨天夜里的夢。他們怎么會這樣快的就調(diào)整開工。當(dāng)前的市場狀況肯定是開發(fā)商和投資者最為愿意接受的結(jié)果。也許唯一的方法是政府強制開發(fā)商們開工！”有分析人士對觀點網(wǎng)說。