松綁外商投資地產(chǎn)一定會(huì)落實(shí)，雖然目前沒(méi)有明確，但是樓市渴望“限外令”解禁的信號(hào)非常強(qiáng)烈。

　　日前，市場(chǎng)傳出了“商務(wù)部建議放寬外商投資房地產(chǎn)”的消息，引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注。

　　松綁？

　　據(jù)相關(guān)媒體消息稱，基于我國(guó)外商直接投資(FDI)持續(xù)7個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，近期商務(wù)部向國(guó)務(wù)院提交了一份關(guān)于穩(wěn)定穩(wěn)定外商投資包含42條具體建議的建議書(shū)。其中較大的調(diào)整政策包括將對(duì)外商投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)松綁。

　　“外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域一直為大家所關(guān)注,盡管此消息提及只是一個(gè)建議，能否成為現(xiàn)實(shí)還是個(gè)未知數(shù)，但是該政策的調(diào)整是本來(lái)應(yīng)該的事情，這個(gè)松綁是回歸正確。”永安信(北京)資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)喬志杰在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)指出，過(guò)去制定的對(duì)外限制是錯(cuò)誤的，目前是改正錯(cuò)誤。他認(rèn)為，松綁外商投資地產(chǎn)一定會(huì)落實(shí)，雖然目前沒(méi)有明確，但是樓市渴望“限外令”解禁的信號(hào)非常強(qiáng)烈。

　　有關(guān)媒體報(bào)道中稱，針對(duì)FDI幾個(gè)月來(lái)連續(xù)下滑，商務(wù)部已經(jīng)將一份包括42條措施的如何穩(wěn)定外商在華投資的意見(jiàn)書(shū)上呈國(guó)務(wù)院。其中一條建議是對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外匯登記手續(xù)進(jìn)行簡(jiǎn)化和適當(dāng)放寬。

　　但針對(duì)此事，商務(wù)部的外資管理司相關(guān)人士的說(shuō)法卻“含糊不清”：“發(fā)改委是出臺(tái)了一個(gè)建議，可能會(huì)對(duì)吸引外資有一定的放寬，并不一定是在房地產(chǎn)方面，即便在房地產(chǎn)方面也并不一定是簡(jiǎn)化程序或者放寬限制方面，可能是稅收什么的，外界不必要做過(guò)多猜測(cè)”。

　　喬志杰分析認(rèn)為，F(xiàn)DI連續(xù)7個(gè)月連續(xù)下滑的主要原因一方面是中國(guó)經(jīng)濟(jì)本身在下滑。“投資的機(jī)會(huì)不多，投資房地產(chǎn)賠錢(qián)，投資制造業(yè)也賠錢(qián)，所有外商投資只能選擇可能盈利的教育和零售業(yè)。”

　　不可忽視的一個(gè)事實(shí)是，中國(guó)連續(xù)兩年土地成交量大幅下降，財(cái)政收入也在大幅下降，其中，財(cái)政收入下降最大比例是土地出讓金和房地產(chǎn)稅收收入，而稅收大幅下降的原因也是與房地產(chǎn)密切相關(guān)。

　　而另一方面是2008年金融海嘯之后，為了拯救衰退的經(jīng)濟(jì)，外資紛紛撤出中國(guó)市場(chǎng)，導(dǎo)致一些正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的項(xiàng)目擱置，新增項(xiàng)目更是寥寥無(wú)幾。

　　喬志杰認(rèn)為，如果現(xiàn)在該政策放開(kāi)的話，不會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展產(chǎn)生影響，反而能促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。“自從中國(guó)加入WTO以后，在所有文件中，其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不應(yīng)該對(duì)外限制，從尊重對(duì)國(guó)際的承諾這點(diǎn)上而言，外資投資中國(guó)應(yīng)是全開(kāi)放的，同時(shí)，從房地產(chǎn)本身發(fā)展而言，應(yīng)該是進(jìn)入一種平衡性的良性競(jìng)爭(zhēng)，所有人都有機(jī)會(huì)進(jìn)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。”喬志杰表示，資金的更多投入，能夠起到平衡房地產(chǎn)價(jià)格的作用，因?yàn)閮r(jià)格是量和需求之間的矛盾來(lái)制造價(jià)格常態(tài)，供應(yīng)量越多，價(jià)格就越低。

　　有分析人士對(duì)此表示認(rèn)同，并稱，“目前，該政策措施是有必要的，對(duì)房?jī)r(jià)將起到積極的作用，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)樓市造成太大影響，但是在半年至一年時(shí)間內(nèi)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和樓市好轉(zhuǎn)，外資的大量進(jìn)入房地產(chǎn)會(huì)對(duì)樓市的影響會(huì)越明顯，政策也將隨著形勢(shì)變化而收緊的。”

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　“樓市‘限外令’松綁容易，但要控制起來(lái)就很難了。”業(yè)內(nèi)人士如是擔(dān)憂。

　　據(jù)了解，2006年-2007年，為了限制熱錢(qián)過(guò)度涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而抬高房?jī)r(jià)，破壞市場(chǎng)的正常運(yùn)行等情況，商務(wù)部、建設(shè)部等多部委聯(lián)合加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債、外匯登記和結(jié)匯方面的管理，曾出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。

　　但是2008年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托北京科技大學(xué)等單位所做《流動(dòng)性過(guò)剩與中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控研究》報(bào)告顯示，盡管外資投資占房地產(chǎn)總投資規(guī)模比例不到2%，但是在我國(guó)實(shí)際利用外資資金中，卻有10%左右的資金直接投向了房地產(chǎn)。

　　顯然，在當(dāng)前形勢(shì)下，隨著樓市份額回暖，任何有關(guān)樓市的政策都能觸動(dòng)市場(chǎng)那根敏感的神經(jīng)。

　　但亦有相當(dāng)部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不應(yīng)該把放寬外商投資寄托在放寬外資中國(guó)房地產(chǎn)投資政策上。“外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)及危害是難以預(yù)計(jì)的，而試圖通過(guò)簡(jiǎn)化和放寬有關(guān)手續(xù)的方式來(lái)為外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，進(jìn)而增加FDI，實(shí)在是得不償失。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容稱，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖還是比較困難的事情，倘若此時(shí)政府采取鼓勵(lì)政策吸引更多外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而政策預(yù)期利好的消息就容易推高房?jī)r(jià)，不僅抑制更多居民的住房消費(fèi)需求，而且還會(huì)催生樓市泡沫大量泛起。

　　“今年以來(lái)巨額信貸投入的很大一部分進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，已大大緩解了開(kāi)發(fā)商進(jìn)展的資金鏈局面，在這種情況下松綁外商投資中國(guó)房地產(chǎn)的條件，將助推樓市資產(chǎn)泡沫。”安邦投行在最新報(bào)告中指出。