北京橡樹灣、武漢中央公園、沈陽萬象城、蘇州平門府、上海灘花園、合肥幸福里、重慶二十四城等也都是由舊城改造演變而來。

　　5月13日，星獅地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下子公司北京港旅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“港旅房地產(chǎn)”)已接到來自北京宣武區(qū)法院的傳單，華潤置地(北京)股份公司(下稱“華潤置地”)因土地糾紛問題向港旅房地產(chǎn)提出起訴。

　　一宗塵封多年的土地糾紛謎案開始浮出水面。

　　訴訟

　　根據(jù)華潤置地指控，港旅房地產(chǎn)是因為未履行2006年12月15日與華潤訂立的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議的責(zé)任。因此，華潤置地向港旅房地產(chǎn)索償共5000萬元人民幣。然而，星獅地產(chǎn)認(rèn)為，華潤的指控并無事實或法律依據(jù)，將就訴訟作出有力的抗辯。

　　星獅地產(chǎn)根據(jù)2006年協(xié)議認(rèn)為，港旅房地產(chǎn)僅為土地一級開發(fā)商，負(fù)責(zé)基建施工以及北京宣武區(qū)廣安門外大街305號、面積為58211.6平方米土地的清理及平整。

　　華潤置地在訴狀中稱，港旅房地產(chǎn)未按協(xié)議規(guī)定移交土地之余下若干部分。因此，華潤置地要求港旅房地產(chǎn)根據(jù)協(xié)議支付補(bǔ)償、就爭議土地支付開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費及賠償因未移交爭議土地導(dǎo)致施工延誤而導(dǎo)致的人員成本、銷售費用及財務(wù)成本損失。

　　華潤置地同時稱，因港旅房地產(chǎn)未完成基建施工，故應(yīng)償付已實施基建施工涉及的成本及華潤置地代付的相關(guān)水費。因此，華潤置地向港旅房地產(chǎn)索償共5000萬元人民幣。

　　星獅地產(chǎn)在公告中表示，已獲其中國法律顧問提供有關(guān)訴狀之初步法律意見，星獅地產(chǎn)認(rèn)為華潤置地的指控并無事實或法律依據(jù)。其中國法律顧問星獅地產(chǎn)建議，港旅房地產(chǎn)應(yīng)采取必要及合理措施維護(hù)其合法權(quán)益。因此，星獅地產(chǎn)表示，贊同中國法律顧問意見，擬對有關(guān)指控作有力抗辯，但聆訊日期尚未確定。

　　截至目前為止，華潤置地未就星獅地產(chǎn)的公告作出任何回應(yīng)，該訴訟案的結(jié)局仍有待事態(tài)發(fā)展決定。而引發(fā)華潤置地與星獅地產(chǎn)訴訟的是廣安門外大街305號地塊，該地塊有著“光榮而顯赫”的歷史：被稱為是“8.31”大限后北京土地市場上的首宗流標(biāo)地塊，位于北京市宣武區(qū)，原為北京首鋼特殊鋼有限公司(北京首鋼)所擁有，擬建造高層住宅項目“蝶翠華庭”。這幾乎是華潤在選擇“老工廠”的擇地模式的標(biāo)準(zhǔn)版本。

　　相關(guān)資料顯示，1998年2月23日，北京首鋼與港旅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就該地塊簽訂了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并于2001年8月8日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。

　　根據(jù)上述土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，港旅房地產(chǎn)以約5.4億元向北京首鋼購入該土地。

　　但由于北京土地管理局2004年8月1日頒布實施的新法規(guī)規(guī)定，所有在2004年8月31日前未獲發(fā)土地使用權(quán)的地塊將作公開投標(biāo)出售，而買方(即港旅房地產(chǎn))已支付的款項將獲得賠償。

　　因此，該地塊被北京國土局安排以掛牌方式出售。同時，為賠償已支付之款項，港旅房地產(chǎn)被委任為該地塊的土地一級開發(fā)單位。

　　該地塊于2006年9月26日在北京市國土局下屬的北京市土地整理儲備中心招標(biāo)出讓，但一個月后被迫“流標(biāo)”。

　　2006年11月20日，該地塊第三次上市，終于被華潤置地以10.35億元競得。根據(jù)公告，星獅地產(chǎn)將獲得土地開發(fā)補(bǔ)償。

　　因此，華潤置地與星獅地產(chǎn)簽訂了土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，港旅房地產(chǎn)將負(fù)責(zé)完成地塊的一級開發(fā)工程，如移除位于地塊之上的建筑物，以及提供基建設(shè)施(包括道路、排水系統(tǒng)、水管、燃?xì)饧半娏?yīng))。而華潤置地將向港旅房地產(chǎn)支付人民幣總額為706,305,600元。

　　模式

　　資料顯示，華潤是進(jìn)入2009年后的土儲及融資大戶。而在《二十四城》上映之后，華潤置地似乎主攻舊城改造和就工廠拆遷項目。

　　在繼成都及重慶二十城之后，3月，華潤置地啟動其對深圳市南山區(qū)大沖村舊城改造項目，此為深圳有史以來規(guī)模最大的舊城改造項目。華潤計劃將向該項目投入至少60億元資金,整個項目計劃8年內(nèi)完成。華潤置地(深圳)有限公司董事長吳向東表示,未來的大沖將成為深圳乃至全國舊城改造項目的標(biāo)桿。

　　4月9日，華潤置地又以2.3億的價格拿下了合肥長江東大街的一塊土地。而該地塊原為元輪胎廠的廠房用地。

　　事實上，華潤置地在內(nèi)地市場已經(jīng)形成了比較成熟的開發(fā)模式和產(chǎn)品線。除開北京、成都市場外，華潤置地在內(nèi)地的多個一二線城市開發(fā)的多個項目亦取得了良好的銷售業(yè)績。

　　其中，上海的橡樹灣一期公寓也取得了5億的簽約額，并基本售罄，位于無錫的太湖國際社區(qū)今年累計簽約有838套，成交面積達(dá)到了9.3萬平米。長沙鳳凰城今年累計已成交住宅846套，成交面積8.3萬平米，大連海中國今年累計成交333套，成交面積3.8萬平米。

　　上述的多個熱銷項目均源自于華潤置地獨有的“舊城改造”模式。華潤置地依靠該模式取得城市核心區(qū)域的土地，在此基礎(chǔ)上打造的多個項目均因為地段優(yōu)勢而受到市場的關(guān)注。目前，華潤置地在內(nèi)地開發(fā)的成都二十四城、北京橡樹灣、武漢中央公園、沈陽萬象城、蘇州平門府、上海灘花園、合肥幸福里、重慶二十四城等也都是由舊城改造演變而來。

　　而作為華潤置地在內(nèi)地發(fā)展“二十四城”的標(biāo)本之一——成都二十四城，華潤置地除了投入80億元的資金用于改造和開發(fā)之外，還別出心裁地將這個舊城改造的故事搬上了銀幕，這個以原420廠搬遷為背景，反映生活歷史變遷的故事一直受到公眾的關(guān)注。

　　依托這一整套熟練的舊城改造運(yùn)作模式，華潤置地的擴(kuò)張如魚得水。2008年華潤置地的銷售額達(dá)到了79.95億元，累加08年已鎖定的61.1億元簽約額，華潤已經(jīng)鎖定了09年結(jié)算營業(yè)的110億元。

　　華潤置地主席宋林對內(nèi)地市場的擴(kuò)張亦表示了樂觀的態(tài)度。“盡管今年房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)和金融海嘯影響會出現(xiàn)不穩(wěn)定，但華潤對在2009年取得滿意業(yè)績充滿信心。”

　　華潤置地高層此前透露稱，2009年華潤的預(yù)售目標(biāo)將較去年加一倍至150萬平方米，竣工樓面面積將達(dá)到230萬平方米。目前，華潤的土地儲備面積已經(jīng)超過2232萬平方米，而且主要都是集中于核心城市以及城市的中心區(qū)。在已進(jìn)入的19個中國內(nèi)地城市中，華潤置地還有46個發(fā)展項目在同步運(yùn)作。

　　不久前，瑞信的一份研究報告預(yù)計，預(yù)期華潤置地在2008至2010年的盈利復(fù)合年增長率將高達(dá)53%，2009年合約銷售收入或達(dá)125億元人民幣。

　　業(yè)績

　　與此同時，華潤在5月12日公布了華潤模式為其帶來的收獲。

　　今年前4月華潤置地實現(xiàn)物業(yè)銷售簽約金額約66億元，同比大幅增長620%，占去年全年營業(yè)額的72.3%。華潤表示，今年華潤的銷售目標(biāo)是110億元，因此截止目前，華潤的百億目標(biāo)業(yè)已完成過半。

　　5月12日公布的業(yè)績公告詳細(xì)披露了華潤置地的銷售情況。1月至4月30日期間，華潤置地實現(xiàn)了簽約面積75.03萬平方米，其中，4月份簽約面積和簽約金額分別為25.3萬平方米及25.8億元,分別占首4月總數(shù)的33.7%和39%，4月份簽約額較上年同期增長約590%。同時，華潤稱已結(jié)算項目的平均毛利率為31.7%，。目前，公司已在北京、上海、深圳及武漢等大陸多個城市投資項目。

　　華潤置地1至4月取得的合同銷售業(yè)績主要來源于其在北京以及成都多個樓盤的銷售。其中，去年12月份開始預(yù)售的北京西堤紅山項目截止目前已經(jīng)累計簽約895套，簽約金額14.3億元，而北京橡樹灣今年的累計簽約套數(shù)也達(dá)475套，簽約金額7.1億元人民幣；北京置地公館項目則取得了3.8億的簽約金額。而成都區(qū)域今年已經(jīng)累計實現(xiàn)簽約共2358套，簽約金額為13.6億。其中，成都二十四城一期今年累計簽約1138套，簽約面積10.7萬平米；成都翡翠城四期今年累計簽約956套，簽約面積8.6萬平米；重慶二十四城今年累計簽約435套，成交面積4.9萬平米。