潘石屹這一次選擇了用“糧票換雞蛋”手法，即用其原有的49%的前門項目股權(quán)置換了前門5.47萬平米的前門大街商鋪，從而徹底地了斷了困擾他時近兩年的前門項目。

　　5月17日，潘石屹面對前門項目的兩難境地最終選擇了退出。

　　潘石屹這一次選擇了用“糧票換雞蛋”手法，即用其原有的49%的前門項目股權(quán)置換了5.47萬平米的前門大街商鋪，從而徹底地了斷了困擾他近兩年的前門項目。

　　糧票換雞蛋

　　SOHO中國5月17日晚發(fā)布公告稱，公司將通過SOHO中國主席潘石屹控股的北京丹石公司，以每平米32328元人民幣的價格收購北京前門項目中54691平米的商業(yè)物業(yè)，預計收購總價將達17.7億元人民幣。

　　而根據(jù)SOHO中國披露的框架協(xié)議，潘石屹控制的北京丹石公司則應將其擁有的49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓回崇文方或一家由崇文方指定的實體。

　　SOHO中國在公告中稱，SOHO中國退出的原因是：此前SOHO中國一直致力于將潘石屹私人控制的北京丹石公司注入SOHO中國，但該注入計劃一直未獲政府批準。

　　資料顯示，2007年3月17日，潘石屹旗下紅石實業(yè)公司與崇文區(qū)國資委、北京崇遠投資經(jīng)營公司、天街公司簽訂合作協(xié)議，注資1.441億元購入北京天街49%的股份，介入北京前門地塊的開發(fā)。

　　北京天街原為北京前門項目的開發(fā)商，原主要大股東為北京市崇文區(qū)國資委和另一家隸屬于崇文區(qū)國資委的北京崇遠投資經(jīng)營公司。紅石實業(yè)注入資產(chǎn)后，原第一大股東北京市崇文區(qū)國資委占股48.5%，退居第二；另北京崇遠投資經(jīng)營公司仍然占股2.5%，為第三大股東。

　　此份協(xié)議簽訂后，紅石實業(yè)將持有的北京天街49%的股份轉(zhuǎn)讓給潘石屹私人持有的丹石投資。此后，SOHO中國在香港上市時便明確表述，SOHO中國將收購該部分股權(quán)。

　　但很顯然，SOHO中國購買丹石投資擁有的北京天街49%的股權(quán)未能順利進行。原因是“政府未有批準”。

　　SOHO中國在5月17日晚發(fā)布公告稱：“盡管本公司和北京丹石作出不懈努力，爭取有關政府部門就49%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓給予必要的批準，但仍未能得到這些批準。”SOHO中國依此制定重組協(xié)議。

　　根據(jù)重組協(xié)議，為收購丹石所擁有的49%的股權(quán)，崇文方面將支付此前北京丹石注資的1.44億元，及其后北京丹石北京天街的10億元投資和1.5億元融資成本，而北京丹石則應歸還欠付北京天街方面83.5萬元的資金。

　　因而，崇文方面總計應付北京丹石12.97億元贖回北京丹石在北京天街方面擁有的49%的股權(quán)。

　　北京丹石方面則將該筆12.97億元的資金全部用于購買前門項目的相關物業(yè)。但北京丹石此次擁有購買前門相關物業(yè)的總計金額則為17.7億元，據(jù)了解，剩余部分的款項分為委托建設費用及現(xiàn)金購買兩個部分。

　　公告顯示，北京丹石方面將一次性支付2.8億元的委托建設費用給北京天街，剩余的現(xiàn)金購買部分，北京丹石將在18個月內(nèi)，分四期等額支付給北京天街。

　　至此，北京丹石拿下前門項目計5.4萬平米的物業(yè)，成為前門項目的最大業(yè)主。SOHO中國則稱將會將此部分物業(yè)注入SOHO中國。

　　SOHO中國顯然對此筆交易十分滿意。

　　“前門重組方案對SOHO中國而言，是一個最好的結(jié)果，每平米32328元的價格相對于該地段來說十分便宜。”SOHO中國方面表示。此外，SOHO中國還將擁有優(yōu)先收購前門項目剩余物業(yè)的優(yōu)先權(quán)。

　　但此次重組后，潘石屹已經(jīng)喪失了前門項目的開發(fā)、建設權(quán)，潘石屹此前將前門打造成為北京的“新天地”的計劃就此失落……

　　事實上，2007年潘石屹與崇文方面簽署的相關協(xié)議明確規(guī)定：前門天街項目的投資三方對各自業(yè)務和收益均進行了明確的劃分，并約定在公司內(nèi)進行獨立核算。其中，崇文區(qū)國資委和崇遠投資負責政府劃撥的11塊文化修繕保護用地的文物保護及房屋修繕工作、項目內(nèi)的古都風貌保護、市政道路設施和公共有軌電車的經(jīng)營維護，丹石投資則以公司名義負責完成前門地區(qū)政府劃撥地塊以外地塊的開發(fā)、設計、建設和銷售、租賃、經(jīng)營。

　　資金注入之后，潘石屹對項目及其重視，SOHO中國高層基本進入北京天街董事會，其中包括潘石屹、張欣和SOHO中國執(zhí)行總裁閻巖、常務副總裁蘇鑫，曾為海南博螯藍色海岸項目的李虹則擔任天街總經(jīng)理。

　　在潘石屹的最初規(guī)劃當中，北京前門將成為一個類似于上海新天地一樣的項目，但他的“理想”遭到了重重的阻撓，在后來項目招商的過程當中，潘石屹又突然發(fā)現(xiàn)自己熟悉的租賃客戶，如星巴克和蘋果電腦可能無法進入前門大街。

　　進退前門

　　前門地區(qū)居于北京“老皇城”中軸線的中心位置，保留著歷史上延續(xù)時間最長的城市肌理特色；保存著傳統(tǒng)的街巷格局，包括街巷胡同名稱、“老字號”商家、四合院形態(tài)等。崇文區(qū)政府希望在保護與修繕的基礎上著手對前門地區(qū)進行商業(yè)開發(fā)，并在此基礎上成立北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司負責前門的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　根據(jù)相關資料，前門項目共有44塊土地，其中33幅劃屬北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司，由該公司負責開發(fā)建設。另外11幅土地則由天街公司負責土地平整等一級開發(fā)的相關工作。

　　正是在此基礎上，天街公司希望能夠引入專業(yè)開發(fā)商進行設計開發(fā)和招商工作。作為北京地產(chǎn)界最“炫”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，潘石屹因此進入了北京天街的視野。

　　2007年3月17日，潘石屹正式介入前門地塊的開發(fā)。進入天街公司后，潘石屹開始著手引進西方商業(yè)街概念，找來一批國外設計師對前門大街做了一版現(xiàn)代風格“新天地式”的設計，但北京與上海的文化差異顯然決定著潘石屹的設計理念的可執(zhí)行程度。據(jù)稱，北京一位副市長在對前門規(guī)劃的視察中，拋下了一句“不像北京”的評價。潘石屹不得不對前門項目的規(guī)劃作出妥協(xié)與修改，并形成了折中方案，具體方案為北段古、南段新、中間過渡。

　　但這僅僅只是開始，其后一系列理念上的沖突開始折磨潘石屹的“前門”理想。

　　2008年底，有關方面即稱前門項目已完成招租80%：其中包括蘋果電腦、星巴克、伯爵、勞力士、阿迪達斯、耐克、普拉達、巴黎貝甜、米氏餐廳等在內(nèi)的20多家國際知名品牌簽約。

　　但迄今為止前門仍未見到國外品牌的身影。據(jù)了解，崇文區(qū)在前門大街的招商要求上下達了至少要將20%的前門大街商鋪位留給“老字號”的死命令，后來這條街被進一步要求努力實現(xiàn)70%的比重是民族品牌。同時崇文區(qū)每年為進駐前門商業(yè)街的“老字號”提供1000萬元扶持專項資金，包括“老字號”的租金補貼、貸款貼息、創(chuàng)意包裝等。

　　但誓言要投資上百億的潘石屹顯然無法接受這樣的規(guī)定，雖然SOHO中國最初計劃每年也要投資2000萬元給“老字號”，但無法從國外品牌身上找回利潤的潘石屹很難在招商上平衡。事實上，無論是“老字號”還是“民族品牌”均無法承受前門的高租金，而前門的“老字號”則干脆直指潘石屹暴利。據(jù)了解，前門大街上店鋪的日租金約37元/平方米，但即使是“老字號”的優(yōu)惠價，也要每平方米約20元。而北京諸如瑞蚨祥、內(nèi)聯(lián)升、恩元居、年糕錢等老字號對利潤的測算顯示，老字號所能承擔的租金僅為5元/平方米。

<<這張圖顯示了過去幾年SOHO中國的預售金額，2008年預售比2007年幾乎翻倍。

　　“新前門大街的租金太高，我們無法接受。”爆肚馮第三代傳人馮廣聚說。很顯然，要北京老百姓吃50元一碗的爆肚是難以接受的。

　　據(jù)了解，早在2008年，SOHO中國的招商代理權(quán)即被停止。而崇文方面則單獨組織了自己的招商團隊，但隨即被潘石屹阻止。據(jù)相關方面人士透露，2008年，北京市政府某副市長與SOHO中國進行談判，談判的要點是前門商業(yè)大街不能再由SOHO中國建設和代理招商。

　　有分析人士認為，潘石屹大約是在此間有了退出前門項目的想法，并與北京市有了充分的溝通。最終達成了潘石屹退出前門項目開發(fā)的決定。

　　但難點似乎依然在于招商，即潘石屹拿下相關物業(yè)之后，到底招商權(quán)在潘石屹還是在北京新街方面，如果是SOHO中國或北京丹石負責招商的話，那么雙方是否會就新的招商條件進行磋商？