不管你是否相信，在2008年之前基本上默默無聞的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)一躍成為了目前少數(shù)幾家手握大筆現(xiàn)金的“財(cái)主”之一。

　　根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最新公布的銷售數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截止四月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合同銷售收入已經(jīng)達(dá)到了50億元，相當(dāng)于其全年銷售目標(biāo)80億元的60%。中銀國際的一份研究報(bào)告亦指，截至4月末，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)至少手持有100億以上的現(xiàn)金，凈負(fù)債率僅為32%。

　　但另一方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)卻面臨著上百億元的短期銀行債務(wù)需要在這一兩年內(nèi)償還的尷尬。經(jīng)過2007年的一輪擴(kuò)張與融資之后，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)“暴富”起來的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)似乎仍不善于“理財(cái)”。

　　百億

　　2007年10月28日，杭州市公共資源交易中心。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與北京萊福建設(shè)有限公司聯(lián)手力壓香港地產(chǎn)公司九龍倉，以22.26億元的高價(jià)拿下了當(dāng)時(shí)杭州最引人注目的“杭一棉”地塊，樓面價(jià)高達(dá)15588元/平方米，杭州當(dāng)年的“地王”由此誕生。

　　當(dāng)時(shí)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市成功僅僅一個(gè)月：2007年9月28日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)赴港IPO融資119億港元，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)地產(chǎn)企業(yè)IPO集資額全球第三、中國第二的歷史記錄。

　　顯然，巨額的資本市場(chǎng)融資讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的擴(kuò)張顯得更為激進(jìn)。至今仍有有分析人士對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2007年拿下的地王地塊表示憂慮，多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)亦數(shù)次下調(diào)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)。

　　上市前的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與當(dāng)年大多數(shù)尋求上市的房企一樣，進(jìn)行了一輪大規(guī)模的土地儲(chǔ)備擴(kuò)張。截至上市成功，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京、天津、沈陽、大連等中心城市已經(jīng)有21個(gè)項(xiàng)目處于開發(fā)期，開發(fā)面積達(dá)到了284.9萬平方米。全年新增的土地儲(chǔ)備面積增加了467萬平方米，到2007年末的時(shí)候，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過了1000萬平方米。

　　這種擴(kuò)張讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的負(fù)債率開始攀升。2007年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的總資產(chǎn)約為377.6億元，總負(fù)債約為208.8億元，其中銀行借款增至96.9億元。資產(chǎn)負(fù)債率較前一年增長近兩倍，約為55.3%。

　　事實(shí)上，上市募集的大量資金已經(jīng)在很大程度上降低了其資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)緩和了短期內(nèi)急速擴(kuò)張給其帶來的現(xiàn)金壓力。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市募集的資金主要用于旗下12個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，其中北京項(xiàng)目5個(gè)，天津項(xiàng)目3個(gè)，大連項(xiàng)目2個(gè)，中山和沈陽項(xiàng)目各1個(gè)。

　　顯然，拿下“杭一棉”地塊只是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的一個(gè)開始。2007年11月9日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司聯(lián)合北京五河地產(chǎn)以7億元的高價(jià)拿下了北京通州區(qū)玉橋西里住宅地塊，超過投標(biāo)底價(jià)3.05億元，地塊的樓面地價(jià)為5072元/平方米；2008年1月中旬，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)又一次在北京宣布，以16.5億元的價(jià)格購得競(jìng)得北京市石景山區(qū)石槽地皮，地塊建筑面積約31萬平方米，折合每平方米樓面地價(jià)約5322元。

　　除了在土地市場(chǎng)上的動(dòng)作頻繁之外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2007年底亦在醞釀針對(duì)青島頤中的一宗并購案。

　　青島頤中為青島一家區(qū)域性的地產(chǎn)公司，一直在尋求引入戰(zhàn)略性的合作伙伴。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)本有意開拓環(huán)渤海市場(chǎng)，因此看上了頤中擁有的100多萬平米土地儲(chǔ)備。

　　有消息人士透露，雙方的談判中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直希望收購頤中100%的股權(quán)，但青島頤中方面卻堅(jiān)持不放棄控股權(quán)。談判一度陷入僵局。在經(jīng)過3個(gè)多月的談判之后，該筆收購案才最終達(dá)成初步意向。

　　根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將以21.5億元的價(jià)格收購青島頤中房地產(chǎn)的全部股權(quán)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的兩家全資子公司遠(yuǎn)坤公司和天麟公司將分別接手青島頤中房地產(chǎn)46.26%和53.74%的股權(quán)。

　　然而，該收購卻在協(xié)議簽訂一個(gè)月后意外“夭折”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)外公告稱：“由于被收購方提供的資料失實(shí)，對(duì)旗下公司缺乏控制權(quán)，部分土地儲(chǔ)備不適宜開發(fā)，收購被迫終止。”

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就此失去了一塊到手的“肥肉”：按照協(xié)議，一旦該收購?fù)瓿?，遠(yuǎn)洋將獲得青島頤中118萬平米的土地儲(chǔ)備。以21.5億的收購價(jià)格計(jì)算，平均樓面地價(jià)為1822元/平米。而當(dāng)時(shí)青島主城區(qū)的房價(jià)為每平米七八千元左右，海邊的房價(jià)更高達(dá)每平米三四萬元。

　　“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直堅(jiān)持其在環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略，該筆收購失利讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不得不放緩其在該區(qū)域的發(fā)展步伐。”分析人士表示。

　　自縛

　　“3月份開始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)判斷出，市場(chǎng)的低迷將會(huì)持續(xù)很久。”在最近一次接受媒體采訪時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示。

　　也許正是因?yàn)檫@種判斷，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2008年上半年一改2007上市以來表現(xiàn)出的那種豪氣，“手頭闊綽”卻并未進(jìn)行任何一筆收購。

　　雖然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2008年上半年的業(yè)績報(bào)表并不難看，截止六月底其營業(yè)額達(dá)到了32.47億元人民幣，比2007年同期的18.28億元人民幣增長了78%。毛利也達(dá)到14.12億元人民幣，比2007年同期的5.07億元人民幣增長了179%。但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)依然下調(diào)了其銷售目標(biāo)。

　　在2008年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，將今年原定銷售目標(biāo)的120億元調(diào)整至80億元。“第二天，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股票刷的一下就跌了下來，跌得很厲害。但是沒有辦法，必須講實(shí)話，否則到了年底報(bào)表將會(huì)更難看。”李明說。

　　針對(duì)并不樂觀的市場(chǎng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開始了其調(diào)整之路，除了在項(xiàng)目儲(chǔ)備上緊縮開支外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亦開始尋求新的融資渠道。

　　2008年7月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布以4.33億元把北京燕莎區(qū)服務(wù)式住宅遠(yuǎn)洋公館A座售予世邦魏理仕，以圖增強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力。

　　同年8月26日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布，公司獲得了2.15億美元的銀團(tuán)貸款，該筆貸款將用于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的一般營運(yùn)資金需求。

　　而在銷售方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在開始加大調(diào)整的幅度。2008年11月和12月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)位于北京的遠(yuǎn)洋.沁山水一期、二期項(xiàng)目分別低價(jià)開盤，住宅平均售價(jià)為每平方米11000元和13000元，比市場(chǎng)普遍預(yù)期約低15%至20%，迅速回籠了數(shù)十億元的資金。截止2008年12月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)完成了68億元的銷售額。

　　痛定

　　在這些因素的拉動(dòng)下，上半年在市場(chǎng)上“默默無聞”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)似乎終于挺直了腰桿，又在北京和環(huán)渤海區(qū)域拉開了擴(kuò)張的大幕。

　　2008年11月10日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)斥資12億元收購了大連宏多等兩家兩房產(chǎn)公司，兩家公司合共持有大連本地3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　11月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以15.8億元的收購價(jià)將北京管莊地塊收入自己的囊中。該地塊毗鄰鴛鴦地產(chǎn)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋一方，將用于該項(xiàng)目的二期開發(fā)，地塊總建筑面積約42萬平方米，平均土地成本3,762人民幣/平方米。

　　中銀國際分析師田世欣表示，以該地皮的收購價(jià)計(jì)算，該地塊的商品房的建設(shè)成本將在3000-3500元每平米，因?yàn)榕浣ㄓ邢迌r(jià)房和廉租房項(xiàng)目，限價(jià)房和廉租房的建設(shè)成本將在2000元每平米左右，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的毛利率在16.5%左右。

　　“此次收購對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有輕微的不利影響，在目前融資環(huán)境艱難的情況下，把更多的資金用于利潤率較低的項(xiàng)目可能增加遠(yuǎn)洋2010年的盈利風(fēng)險(xiǎn)。”田世欣分析稱。

　　雖然在2008下半年短短的幾個(gè)月內(nèi)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)耗資了40多億元用于新項(xiàng)目的并購，并購項(xiàng)目的總樓面面積達(dá)到136.2萬平米，但得益于2008年對(duì)于市場(chǎng)的迅速反應(yīng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在財(cái)務(wù)上的表現(xiàn)依然搶眼。

　　據(jù)其2008年年報(bào)顯示，2008年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的營業(yè)額為64.87億元，比2007年同比增長了13%。截止08年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)手上仍然擁有88.37億元的現(xiàn)金，并且有89.7億元尚未使用的授信額，保持著35%的低負(fù)債率。

　　但不可忽略的一個(gè)問題是，在其08年底的147億元的總負(fù)債中，有41%的負(fù)債將在一年內(nèi)到期，有39%將在一至二年內(nèi)到期。因此事實(shí)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在未來2年內(nèi)到期的債務(wù)合計(jì)約有117億元。

　　“雖然其目前的財(cái)務(wù)狀況良好，隨著北京各項(xiàng)目的銷售漸入尾聲，北京地區(qū)對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)績貢獻(xiàn)將開始削弱。而作為未來遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的環(huán)渤海區(qū)，因?yàn)轫?xiàng)目大多處于開發(fā)階段，其收獲期可能或?qū)⒈煌七t。因此，短期債務(wù)對(duì)其現(xiàn)金流將是不小的考驗(yàn)。”分析人士稱。

　　而對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)提出的解決辦法是：“以借新還舊的方式或以其它銀行貸款去替代。”

　　顯然，這只是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的權(quán)宜之策，如何在未來幾年內(nèi)尋找都新的利潤增長點(diǎn)同時(shí)優(yōu)化自己的負(fù)債結(jié)構(gòu)將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)面臨的緊要問題之一。

　　2009年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)仍然計(jì)劃考慮新增一到兩個(gè)優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，其中包括遠(yuǎn)洋.光華國際(北京)，該物業(yè)為高檔寫字樓及商場(chǎng)物業(yè)，位于北京東二環(huán)和東三環(huán)之間的中央商務(wù)區(qū)，可租賃面積約15.8萬平米。但同時(shí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示：“也不排除在價(jià)格合理的情況下，出售任何投資物業(yè)。”