當(dāng)時金融街的現(xiàn)金流已經(jīng)高達(dá)112.47億元，足以滿足其現(xiàn)有項(xiàng)目未來至少兩年的資金需求，就如此的財(cái)務(wù)狀況而言，大規(guī)模的發(fā)債實(shí)在不可思議。

　　2008年，在北京之外的城市打拼了六年的金融街悄然將戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)回其“根據(jù)地”——北京。

　　金融街的這種轉(zhuǎn)變在2008年初表現(xiàn)得并不明顯，以至于在2008年底，當(dāng)大部分開發(fā)商都在行業(yè)調(diào)整的“寒冬里”瑟瑟發(fā)抖時，金融街卻耗資逾40億在北京城里“攻城掠地”，以至于見者無不驚呼：抄底者來了！

　　事實(shí)上，對于金融街而言，其一直在力圖回避“抄底”這個敏感的字眼。金融街董事會秘書于蓉女士一直在表達(dá)這樣一個觀點(diǎn)：金融街每一次土地儲備的獲取都是早已安排的計(jì)劃，而并非“抄底”的投機(jī)行為。

　　不可否認(rèn)的是，在2008年里，手握重金的金融街確實(shí)成為了房地產(chǎn)市場上為數(shù)不多的幾家“財(cái)神爺”之一。

　　2007  啟動擴(kuò)張

　　2008年1月9日，對于金融街而言是一個重要的時間節(jié)點(diǎn)。在“證監(jiān)會暫停房地產(chǎn)企業(yè)IPO審批和房企增發(fā)、發(fā)債等再融資方案”的背景下，金融街增發(fā)3億A股、融資82億元的方案獲得了證監(jiān)會的批準(zhǔn)。

　　“公開增發(fā)給金融街帶來的好處顯而易見，有效地降低了其資產(chǎn)負(fù)債率，改善了其財(cái)務(wù)狀況。”長期跟蹤金融街控股的齊魯證券分析師涂力磊表示。

　　在2007年這個“地王狂飆”的時代，金融街控股亦經(jīng)歷了一段急速擴(kuò)張的時期，在北京、南昌、重慶等地接連奪地。根據(jù)金融街2007年年報顯示，截至年底，金融街在北京、天津、南昌、重慶和惠州獲取的土地儲備的建筑面積達(dá)到了522萬平方米。彼時的金融街似乎難以尋得絲毫保守的痕跡。

　　但事實(shí)上，金融街在2007年的擴(kuò)張與大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂的搶地行為仍然有細(xì)微的差別。作為曾經(jīng)擁有近2000萬平方米富足土地儲備、地產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的績優(yōu)股的金融街，發(fā)展至2007年，其所擁有的可開發(fā)面積已經(jīng)不足100萬平方米。

　　“金融街在2007年的土地?cái)U(kuò)張是必須進(jìn)行的一個戰(zhàn)略步驟，不巧的是金融街的擴(kuò)張正好趕上中國房地產(chǎn)最為瘋狂的一年。”某劵商分析師表示。

　　然而，這種顯而易見的擴(kuò)張給金融街的財(cái)務(wù)報表帶來了一些“麻煩”。根據(jù)其2007年三季報顯示，前三季度金融街的銀行長期借款攀升至32.47億元，比報告期初增長了164%，資產(chǎn)負(fù)債率也升至了68.32%。

　　“增發(fā)獲得批準(zhǔn)，對于金融街而言的意義很重要，最直接的效果是緩解了金融街的資金壓力，長遠(yuǎn)而言也使其獲得長足發(fā)展的信心和動力。”上述分析師表示。

　　而根據(jù)金融街的增發(fā)計(jì)劃，金融街公開發(fā)行募集的資金將投入旗下德外項(xiàng)目H地塊、金融街A5地塊、天津津門項(xiàng)目、津塔項(xiàng)目和惠州中區(qū)項(xiàng)目等5個項(xiàng)目的建設(shè)。經(jīng)其測算，上述項(xiàng)目的總投入需112.16億元，截至發(fā)債獲批，上述項(xiàng)目已經(jīng)投入約20.78億元。

　　“金融街?jǐn)M投入資金的幾個項(xiàng)目均位于城市的核心地段，未來的收益有一定的保障。”對于金融街的幾個重點(diǎn)項(xiàng)目，齊魯證券分析師涂力磊表示看好。順利實(shí)現(xiàn)融資的金融街似乎已經(jīng)不再面臨緊張的資金壓力，增發(fā)完成后其負(fù)債率迅速下降至43.57%。顯然，金融街已經(jīng)不再滿足于其2007年的土地儲備增量。根據(jù)金融街2008年初制定的計(jì)劃，金融街在2008年計(jì)劃安排的項(xiàng)目開發(fā)投資達(dá)到160億元，其中工程投資約60億元，新項(xiàng)目拓展投資高達(dá)100億元。在去年初房企資金鏈條普遍趨緊的背景下，金融街的這一計(jì)劃謂之“瘋狂”亦不為過。

　　2008 急剎車

　　然而，跟去年大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)一樣，金融街似乎也低估了這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的深度。

　　2008年中期，市場的形勢絲毫未有好轉(zhuǎn)的跡象，同樣，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金困境依然未能得到有效的改善。

　　于是，關(guān)于房企停工和降價的傳聞開始流傳，最終成為路人皆知的事實(shí)。

　　雖然金融街表示全國項(xiàng)目無意停工，但分析人士表示，調(diào)整已經(jīng)對金融街旗下住宅地產(chǎn)的銷售產(chǎn)生了比較大的沖擊。

　　08年8月中旬，金融街發(fā)布了一份令人失望的半年度報表。據(jù)其公告披露，金融街上半年凈利潤為138,402,397.26元，同比下降了78.94%，實(shí)現(xiàn)的營業(yè)利潤為164,857,797.42元，同比減少82.54%，利潤總額為160,457,515.65元，同比下降83.00%。

　　雖然財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的低迷與金融街以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的特殊模式造成的結(jié)算原因和會計(jì)準(zhǔn)則調(diào)整導(dǎo)致公允價值變動等各種因素相關(guān)，但金融街不得不開始“努力”地對原定的戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。

　　“調(diào)整是行業(yè)運(yùn)行規(guī)律的表現(xiàn)，金融街主動調(diào)整了2008年度的項(xiàng)目開發(fā)及拓展計(jì)劃，在開發(fā)進(jìn)度上做到以銷定產(chǎn)，有效控制盲目擴(kuò)張的風(fēng)險。”在給觀點(diǎn)新媒體的回復(fù)中，金融街表示。

　　事實(shí)上，金融街的擔(dān)憂情緒最為直接的一個表現(xiàn)是，繼年初增發(fā)融資82億后，2008年7月29日，金融街再次向證監(jiān)會呈送了發(fā)行56億元公司債和10億元短期融資券的申請。

　　“當(dāng)時金融街的現(xiàn)金流已經(jīng)高達(dá)112.47億元，足以滿足其現(xiàn)有項(xiàng)目未來至少兩年的資金需求，就如此的財(cái)務(wù)狀況而言，大規(guī)模的發(fā)債實(shí)在不可思議。”海通證券分析師帥虎稱。

　　雖然金融街稱，該筆公司債所募集的資金，將用于償還商業(yè)銀行貸款和補(bǔ)充公司營運(yùn)資金，但金融街的考慮似乎不止于此。

　　一個顯然的事實(shí)上，截止2008年上半年，金融街并未在土地市場上有過多的動作，其所安排的100億元項(xiàng)目拓展計(jì)劃遲遲未能啟動。金融街似乎在等待合適的收購機(jī)會。

　　回歸京津

　　2008年9月中旬，金融街第一次出手，其與北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司簽署《關(guān)于復(fù)興門內(nèi)4-2#項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，城開集團(tuán)將其擁有的復(fù)興門內(nèi)4-2#項(xiàng)目以9.03億元的價格轉(zhuǎn)讓給金融街。

　　該項(xiàng)目位于西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)，東至佟麟閣路、南至文昌胡同、西至察院胡同、北至復(fù)興門內(nèi)大街，總建設(shè)用地面積20000平方米，具體用地范圍由北京市規(guī)劃委確定。總建筑面積約160000平方米，地上規(guī)模100000平方米。

　　復(fù)興門項(xiàng)目的辦公寫字樓建成后將定向出售或出租給國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，如國家開發(fā)銀行等。這樣一來，利潤將更加可觀。金融街稱，該項(xiàng)目的銷售毛利率可以達(dá)到30%以上。

　　“當(dāng)時該地區(qū)的寫字樓租金水平每平方米至少250元/月，估計(jì)應(yīng)為280元/月。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將帶給金融街控股至少7.6億元的收益，銷售毛利率也可以在到30%以上。”針對該筆收購，海通證券分析師帥虎如是評價。

　　而這只是一個開始。2008年10月，金融街以12.25億元獲得了石景山區(qū)衙門口居住、公建用地國有土地使用權(quán)。

　　12月，金融街16億收購了美晟國際廣場，隨后再耗資3.47億將北京德勝投資公司100%股權(quán)收入自己的囊中。

　　因此，在2008年下半年金融街合計(jì)新增了近78萬平米的項(xiàng)目儲備，交易的總價超過了40億元。

　　而且，金融街的幾筆收購似乎都極為劃算。以北京石景山區(qū)衙門口地區(qū)地塊為例，按照其規(guī)劃的建筑成本計(jì)算，每平方米的土地成本僅為3493元。

　　“3500元的地價，即便是按照最高的建筑成本，每平米也頂多7000元。據(jù)我的了解，該項(xiàng)目需建5萬平米的限價房，屆時將按7000元的價格銷售，而在房價下跌之后，周邊地區(qū)的房價依舊在13000元/平米左右。”曾多次赴金融街控股實(shí)地調(diào)研的海通證券分析師帥虎表示。

　　然而，即便被認(rèn)為是2008年的市場“抄底者”之一，金融街并未實(shí)現(xiàn)其年初安排的100億元新項(xiàng)目的拓展計(jì)劃。“一是土地價格并未有大幅度的下降，二是符合我們收購要求的項(xiàng)目并不多。”對此，金融街解釋稱。

　　被舍棄的杠桿

　　在市場仍未包含諸多不確定性的前景下，金融街的態(tài)度已經(jīng)開始日趨謹(jǐn)慎，根據(jù)其最新披露的2008年年度報表顯示，金融街2009年的項(xiàng)目投資安排與2008年相比已經(jīng)降至95億元，其中，涉及新項(xiàng)目拓展方面的資金更是跌落至30億元。

　　這種謹(jǐn)慎的態(tài)度一度被分析人士認(rèn)為是金融街對于其住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)存在風(fēng)險的顧慮。但金融街表示其商業(yè)地產(chǎn)受到的影響并不大。“主要是2007年有20萬平方米的新增供給(EXCEL大廈和泰康人壽)，目前平均租金水平在250-270元/平方米/月，和高峰時的300元/平方米/月相比，下降了10%-15%，目前金融街也沒有出現(xiàn)退租現(xiàn)象，新項(xiàng)目A5南座意向已經(jīng)達(dá)到了100%。”在不久前，申銀萬國舉行的2009年春季金融房地產(chǎn)投資策略研討會上，金融街董事會秘書于蓉表示。

　　事實(shí)上，金融街制定的藍(lán)圖是：未來的商業(yè)項(xiàng)目將占每年金融街新增土地儲備建筑面積的2/3，而完工的自持物業(yè)建筑面積將由2007年底的26萬平方米增至2010年的94萬平方米，其中大部分應(yīng)位于核心城市的黃金地段。

　　“截至2009年底，公司將有54.6萬平米自持物業(yè)開業(yè)，這些物業(yè)經(jīng)營良好，已經(jīng)能為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。預(yù)計(jì)至2012年，公司將有100萬平米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)開業(yè)。”金融街表示。

　　而對于今年的融資計(jì)劃，金融街透露稱：“公司今年的融資計(jì)劃主要還是公司債，未來的融資情況就要看資本金和項(xiàng)目的收益情況。但由于西擴(kuò)開發(fā)時間上的限制，收益情況開始也不是很好，因此，我們可能首先考慮通過債務(wù)的方式來做。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對金融街控股的采訪實(shí)錄：

　　Q：公司在2007年底鎖定了房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營等三大業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)。從公司的年報中亦發(fā)現(xiàn)，公司的物業(yè)租賃收入和物業(yè)經(jīng)營收入都在迅速上升.但房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入在下降。這是否表明公司的戰(zhàn)略在慢慢轉(zhuǎn)變？

　　A：從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來看，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展初級階段的主要甚至唯一的利潤來源，隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)營模式的升級，會更加注意可持續(xù)發(fā)展，此時，單純的開發(fā)-銷售模式將不再是唯一的利潤來源。從較為成熟市場的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷程來看，持有型物業(yè)為企業(yè)的發(fā)展提供了可持續(xù)的利潤貢獻(xiàn)。依據(jù)公司對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的認(rèn)識，基于公司對大型綜合商務(wù)區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，公司從2004年開始，逐步從房地產(chǎn)開發(fā)向房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃和物業(yè)經(jīng)營并舉轉(zhuǎn)變，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的同時保留部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)用于持有經(jīng)營或租賃，并制定了“立足北京，面向全國重點(diǎn)城市和地區(qū)，以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷售型項(xiàng)目為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。”的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。公司未來以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)為主的經(jīng)營模式不會改變。

　　隨著公司自持物業(yè)的不斷增加，公司在高端酒店、優(yōu)質(zhì)寫字樓、商務(wù)公寓、購物中心經(jīng)營中積累了很多寶貴經(jīng)驗(yàn)，公司的持有物業(yè)越來越能充分顯現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)、聚集效應(yīng)。截至2008年底，公司持有的經(jīng)營物業(yè)和出租物業(yè)包括麗思卡爾頓酒店、惠州喜來登酒店、金融街公寓和金融家俱樂部，金融街購物中心、金融街C3四合院項(xiàng)目、金樹街餐飲及金融街區(qū)域部分寫字樓和產(chǎn)權(quán)車位，合計(jì)建筑面積約為32.14萬平方米。

　　Q：公司在2007年的年報中披露在2008年將預(yù)計(jì)投入100億資金用于拓展？

　　A：土地儲備，但事實(shí)上公司在當(dāng)年在這方面的支出只為40億元左右。而在2009年，新增土地儲備的資金也迅速減至30億元。公司是基于怎樣的考慮才作出這樣的財(cái)務(wù)安排的？

　　由于外部環(huán)境在2007、2008年發(fā)生了很大變化，房地產(chǎn)行業(yè)也在本輪的經(jīng)濟(jì)調(diào)整中受到?jīng)_擊，我們認(rèn)為這是行業(yè)運(yùn)行規(guī)律的表現(xiàn)，是正常的調(diào)整。在經(jīng)營過程中，公司密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)生的重大變化，在市場調(diào)整期，及時的調(diào)整經(jīng)營策略，堅(jiān)持“穩(wěn)健經(jīng)營、科學(xué)管理、持續(xù)發(fā)展”的經(jīng)營策略，應(yīng)對外部行業(yè)及政策變化帶來的挑戰(zhàn)。為此，公司主動調(diào)整2008年度的項(xiàng)目開發(fā)及拓展計(jì)劃，在開發(fā)進(jìn)度上做到以銷定產(chǎn)，在項(xiàng)目拓展方面提高對項(xiàng)目的要求，控制盲目擴(kuò)張的風(fēng)險。

　　基于公司對行業(yè)發(fā)展形勢的判斷，同時為了保證有充足的優(yōu)良的項(xiàng)目資源支持公司的發(fā)展，公司2009年安排新增項(xiàng)目投資約30億元。主要原因是：第一，位于一線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量有限，價格下調(diào)幅度不大，符合公司利潤率要求的項(xiàng)目并不多。第二，目前全國土地價格并沒有大幅下降，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是否結(jié)束也要觀察高成交量能不能持續(xù)，成交價格能否回升。保持謹(jǐn)慎的策略，也是為公司的發(fā)展和股東利益負(fù)責(zé)。

　　公司項(xiàng)目儲備將以北京地區(qū)商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目儲備為主，開發(fā)重點(diǎn)城市核心地段商務(wù)地產(chǎn)綜合體，增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)。目前公司正在密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動向，將在合適的時機(jī)增加有潛力項(xiàng)目，在年底前完成項(xiàng)目儲備計(jì)劃。

　　Q：公司一直專注于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)，在2008年住宅市場受到強(qiáng)烈沖擊的背景下，公司獲得了長足的成長優(yōu)勢。但目前金融危機(jī)對商業(yè)地產(chǎn)的影響也開始呈現(xiàn)，北京區(qū)域的寫字樓空置率也在上，公司持有的物業(yè)是否也面臨過類似的問題？是否也采取了一些措施防范風(fēng)險？公司如何看待商業(yè)地產(chǎn)在這次金融危機(jī)中所受到的沖擊？

　　A：(1)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自去年以來，北京地區(qū)商務(wù)寫字樓供應(yīng)總量上升，空置率呈上升態(tài)勢，但是不同區(qū)域、不同項(xiàng)目的租售前景不同。目前，公司持有的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目均位于北京金融街，客戶群體基本為國內(nèi)各大金融機(jī)構(gòu)或大企業(yè)集團(tuán)總部，這些企業(yè)業(yè)務(wù)狀況穩(wěn)定，相對于外資機(jī)構(gòu)，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊影響較小，租賃情況比較穩(wěn)定，抗危機(jī)能力較強(qiáng)，而且公司大部分客戶一般都是簽訂中長期和約，所以租戶穩(wěn)定，租金收入也比較穩(wěn)定。

　　目前金融街南區(qū)和中區(qū)區(qū)域環(huán)境已趨向成熟，截至2009年一季度末，寫字樓出租率仍然保持在85%以上(詳見下圖)，充分體現(xiàn)了金融街區(qū)域的特殊性。公司自有物業(yè)經(jīng)營狀況良好，能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，堅(jiān)實(shí)了公司可持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。

　　(2)外部環(huán)境的變化使房地產(chǎn)行業(yè)受到?jīng)_擊，包括商業(yè)地產(chǎn)。但是公司所致力的是商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)，而不僅僅是單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。與商業(yè)地產(chǎn)相比，商務(wù)地產(chǎn)是更大范圍內(nèi)的現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)的載體。

　　從城市發(fā)展規(guī)律來看，伴隨城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市交通狀況的改善，原來分散的辦公及商務(wù)活動將逐漸聚集以達(dá)到資源共享。

　　從產(chǎn)業(yè)升級來看，2008年國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的北京、上海、天津三個直轄市第三產(chǎn)業(yè)對其GDP貢獻(xiàn)比例平均約為55%，而國外發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對GDP貢獻(xiàn)比例則在70%以上，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的升級，國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對GDP的貢獻(xiàn)占比將穩(wěn)步提高，作為第三產(chǎn)業(yè)重要載體的商務(wù)地產(chǎn)空間廣闊。

　　Q：公司在從2008年1月份增發(fā)募資82億后，財(cái)務(wù)狀況一直保持在一個良好的狀態(tài)。去年底公司56億元的公司債也獲得了證監(jiān)會的通過。但考慮到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)巨大的資金投入量，公司目前的財(cái)務(wù)安排是否能滿足未來幾年內(nèi)的需要？公司是否還會從其他的融資渠道取得資金的支持？

　　A：截至到2009年一季度末，公司貨幣資金存量約85億元，其中約53億元為募集資金。公司資產(chǎn)負(fù)債率僅為48.98%，資金狀況良好，能夠滿足正常開發(fā)經(jīng)營資金需求。

　　未來公司還將通過各種渠道取得資金支持：

　　1、公司債發(fā)行申請已經(jīng)通過證監(jiān)會有條件審核通過。獲得正式發(fā)行批文后，公司將積極開展實(shí)施公司債券的發(fā)行事宜。

　　2、積極開展融資創(chuàng)新工作。公司持續(xù)關(guān)注短期融資券、中期票據(jù)、REITs等融資模式。

　　3、重視傳統(tǒng)融資渠道。公司增發(fā)后凈資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，未來還將利用杠桿效應(yīng)，通過銀行借款獲得資金支持。

　　4、現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售和經(jīng)營收入也為公司未來發(fā)展提供了資金支持。

　　5、北京金融街西擴(kuò)工程啟動后，公司在北京的發(fā)展前景也被普遍看好。預(yù)計(jì)公司在金融街西擴(kuò)中會擁有哪些優(yōu)勢？這個龐大的計(jì)劃對于公司業(yè)績的影響會達(dá)到一個怎樣的程度？

　　目前金融街西擴(kuò)主要是由政府進(jìn)行土地一級開發(fā)操作，公司不介入一級開發(fā)，但是公司將密切關(guān)注二級開發(fā)進(jìn)展，希望在金融街西擴(kuò)拆遷結(jié)束后參與其中。

　　Q：通州商務(wù)園的建設(shè)也受到投資者的關(guān)注。公司在該商務(wù)園區(qū)的建設(shè)中將扮演一個怎樣的角色？

　　A：公司持有北京通州商務(wù)園開發(fā)建設(shè)有限公司18.75%的股權(quán)，該公司目前從事通州商務(wù)園項(xiàng)目土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)。公司將積極參與商務(wù)園項(xiàng)目部分項(xiàng)目的二級開發(fā)。

　　Q：近年內(nèi)公司新增的土地儲備都位于北京的核心區(qū)域。公司的戰(zhàn)略是否是回歸“大北京”？對位于南昌、重慶、惠州等地的項(xiàng)目，公司的發(fā)展計(jì)劃是怎樣的？

　　A：公司開發(fā)產(chǎn)品的主要定位是一線城市核心地段的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目，這在今后較長時間內(nèi)也不會改變。主要原因是公司在商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)方面有充足的經(jīng)驗(yàn)，良好的品牌優(yōu)勢和開發(fā)能力。2009年公司新項(xiàng)目拓展重點(diǎn)關(guān)注北京等一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目，北京依然是公司的戰(zhàn)略中心。

　　2008年公司總體項(xiàng)目資源約613萬平米，其中京、津地區(qū)約219萬平米，占總項(xiàng)目資源超過1/3。公司聚焦京、津地區(qū)和商務(wù)地產(chǎn)的戰(zhàn)略是基于公司核心競爭優(yōu)勢提出的長期戰(zhàn)略，這一點(diǎn)不僅在公司項(xiàng)目地區(qū)布局上體現(xiàn)，也將體現(xiàn)在公司自持物業(yè)的地區(qū)布局上。

　　公司在南昌、重慶、惠州地區(qū)項(xiàng)目可供公司開發(fā)十年，是公司發(fā)展計(jì)劃中重要的組成部分，也將為公司未來發(fā)展提供支持。公司會按照原計(jì)劃持續(xù)開發(fā)南昌、重慶、惠州等地區(qū)項(xiàng)目。

　　公司近年內(nèi)一直在加大在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入。而且大多數(shù)位于北京、天津地區(qū)，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)在多少年內(nèi)才能給公司提供一個比較穩(wěn)定和充足的現(xiàn)金流支持？

　　截至2009年底，公司將有54.6萬平米自持物業(yè)開業(yè)，這些物業(yè)經(jīng)營良好，已經(jīng)能為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。預(yù)計(jì)至2012年，公司將有100萬平米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)開業(yè)。