這是一家?guī)缀踉炀鸵粋€首富的地產(chǎn)企業(yè)，其財(cái)務(wù)資料和公司戰(zhàn)略第一次被完整地公開。

　　龍湖過冬

　　為了滿足發(fā)行14億公司債的信息披露要求，龍湖近日公布了其近幾年的年報(bào)等重要資料。這家差點(diǎn)讓吳亞軍成為首富的企業(yè)的內(nèi)部情況第一次得以像上市公司一樣被公開出來。龍湖也成為了首家發(fā)行公司債的非上市民營房地產(chǎn)公司。

　　在這一輪地產(chǎn)寒冬中，龍湖的過冬之策也浮出水面。

　　例如，引入數(shù)家境外房地產(chǎn)基金對成都世紀(jì)峰景項(xiàng)目、上海青浦滟瀾山住宅項(xiàng)目等進(jìn)行合作開發(fā)，盡管在這些合作開發(fā)項(xiàng)目中僅持有少量權(quán)益(股權(quán))，但開發(fā)經(jīng)營管理仍基本由龍湖負(fù)責(zé)。

　　2007年11月，首次進(jìn)軍上海的龍湖地產(chǎn)以15.4億天價(jià)拿得青浦趙巷鎮(zhèn)地塊，樓板價(jià)即達(dá)10672元/平方米。這幅地塊占地面積14.4496公頃，容積率為1。

上海青浦滟瀾山

　　這一項(xiàng)目即為日后的青浦滟瀾山項(xiàng)目，其最終開盤的價(jià)格并未出現(xiàn)天價(jià)，疊加別墅型產(chǎn)品均價(jià)也不到1.6萬元/平方米。

　　龍湖此次公布的報(bào)表顯示，青浦滟瀾山項(xiàng)目已經(jīng)成為與外資地產(chǎn)基金的合作項(xiàng)目。目前仍無法獲知龍湖轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目股權(quán)的價(jià)格，只了解到合作伙伴是COFISRL，龍湖僅持有20%權(quán)益，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)與銷售管理。

　　此外，龍湖公布的資料還顯示，其與ING旗下的一家地產(chǎn)基金合資設(shè)立了4個開發(fā)實(shí)體。而在成都“世紀(jì)峰景”項(xiàng)目中，龍湖只有10%的權(quán)益。

　　龍湖的策略不僅僅是轉(zhuǎn)讓股權(quán)、尋找合作。

　　在上市暫停之后，龍湖立即停下了在其他城市擴(kuò)張的計(jì)劃，

　　龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士表示，龍湖去年裁撤了原本專門為拓展天津項(xiàng)目準(zhǔn)備成立的天津分公司。

　　據(jù)了解，為了回收現(xiàn)金，龍湖在一些項(xiàng)目上也進(jìn)行了價(jià)格上的調(diào)整。如北京花盛香堤項(xiàng)目的部分尾房以及位于北京中關(guān)村的高端公寓唐寧ONE。

　　資金壓力

　　根據(jù)龍湖公布的資料顯示，截至2008年12月31日，龍湖地產(chǎn)總資產(chǎn)約為325.14億元，總負(fù)債約為226.04億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為69.50%。

　　公司2007年以來在購買土地方面的現(xiàn)金支出規(guī)模較大，其中2007年度為40.18億元。截至2007年末，公司已承諾需在2008年～2010年支付的地價(jià)款分別為28.72億元、10.27億元和1.57億元。

　　龍湖表示，未來一段時間，公司將根據(jù)土地及市場形勢、自身在建物業(yè)銷售狀況等，擇機(jī)增加土地儲備以滿足后續(xù)發(fā)展需要。

　　盡管如此，巨大的開工規(guī)模意味著龍湖仍然要面臨著不小的資金壓力。

　　截至2008年9月末，該公司在建、待建房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)26項(xiàng)，權(quán)益開發(fā)面積711.58萬平方米，其中在建項(xiàng)目總建筑面積305.53萬平方米，未開工總建筑面積406.05萬平方米。

　　正是由于巨大的開工規(guī)模，龍湖的負(fù)債逐年明顯增加，并從2005年末的33.43億元增至2007年末的170.49億元。而2005年-2007年，其經(jīng)營活動現(xiàn)金流出量分別為27.58億元、49.72億元和106.32億元。

　　幾個關(guān)鍵詞

　　在龍湖的企業(yè)戰(zhàn)略中，“多業(yè)態(tài)”、“ 滾動開發(fā)” 、“ 高周轉(zhuǎn)” 、“ 區(qū)域聚焦”是幾個重要的關(guān)鍵詞。

　　龍湖的業(yè)態(tài)涉及住宅、商業(yè)中心、辦公樓及配套設(shè)施等。但是龍湖顯然不想在商業(yè)地產(chǎn)上沉淀太多資金，除保留北城天街、西城天街、晶酈館、紫都主力店等主要商業(yè)物業(yè)及部分配套設(shè)施(如停車場等)用于租賃經(jīng)營外，住宅、辦公樓等則全部用于出售。

　　龍湖認(rèn)為，保有的商業(yè)物業(yè)主要為具有一定規(guī)模的商業(yè)中心，而社區(qū)商鋪等則對外銷售，以實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營目標(biāo)。此外，堅(jiān)持“區(qū)域聚焦”的經(jīng)營戰(zhàn)略，將進(jìn)一步向長三角、環(huán)渤海和珠三角區(qū)域內(nèi)主要城市拓展業(yè)務(wù)。

　　擴(kuò)大市場占有率意味著龍湖將在其進(jìn)入的城市中深耕細(xì)作，其總體經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略是：采取高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)和高增值“三高”業(yè)務(wù)經(jīng)營策略，力爭在每一個進(jìn)入城市成為行業(yè)前兩名；穩(wěn)步推進(jìn)在長三角、環(huán)渤海和珠三角區(qū)域的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

　　而對于上市，龍湖表示，仍將積極穩(wěn)妥地推進(jìn)上市工作，并努力通過債券發(fā)行等方式，進(jìn)一步拓寬融資渠道，進(jìn)一步增強(qiáng)資金來源的穩(wěn)定性。龍湖稱，其公司外方股東嘉遜控股已經(jīng)通過港交所聆訊，一旦嘉遜控股成功上市，公司作為上市公司的核心子公司，可獲得有力的資金支持。