國內(nèi)眾多開發(fā)商當前手中的現(xiàn)金余額并不如他們所對外宣稱的那樣多，大多數(shù)的現(xiàn)金可能都屬于被限制性使用的現(xiàn)金

　　央行于5月11日公布的最新貨幣供應(yīng)數(shù)據(jù)當中，4月份新增貸款5918億元。為2009年以來新增貸款首次低于1萬億元，在諸多分析人士眼中，這被認為是中央控制流動性的中央舉動。

　　同時，在此份報告當中，居民戶貸款增加1472億元，同比多增739億元。這被認為是居民住房及汽車等消費持續(xù)增長的數(shù)字表現(xiàn)。

　　然而，此前觀點新媒體在對廣州市某商業(yè)銀行的相關(guān)負責(zé)人的采訪中，該負責(zé)人則對我們表示，并不看好住房個貸的增長。

　　個貸

　　“2009年的市場確實較我們想象中的好，持續(xù)時間也比我們預(yù)料當中的時間要長，但是未來預(yù)期還是要看淡”上述銀行人士對觀點新媒體說。

　　該銀行人士認為，此一輪個貸的增長的主要原因是2008年被壓抑的需求在2009年的上半年得到了釋放，但其認為在經(jīng)濟情況并未得到明顯的好轉(zhuǎn)的情況之下，這種被壓抑的需求的釋放過程不足以支撐整個2009年。

　　“被壓抑的需求釋放之后，真正的投資和自住的需求哪有這么多？”該銀行人士對觀點新媒體說，“五一期間我們做了廣州珠江新城的幾個樓盤，自住客和投資客的比例大約各占50%。”

　　該銀行人士認為，自住客基數(shù)的減少意味著市場支撐基數(shù)開始下降，這可能是未來房地產(chǎn)市場走勢的重要判斷依據(jù)。而其同時認為廣州真正意義上的炒家并不多，大多數(shù)投資客均屬于用于投資出租長期持有的客戶。但其認為，該部分的市場需求有限。

　　同時該銀行人士對觀點新媒體表示，即便是商業(yè)銀行新增貸款的增加，并不意味著在個人按揭貸款的信用審查上銀行會有比較寬松的標準，在二套房有所放松的基礎(chǔ)之上，銀行對第三套以上的住房的貸款標準要嚴格許多，在貸款等政策的要求下，其認為該部分市場需求有限。

　　開發(fā)貸

　　在目前市場對銀行貸款的眾多理解當中，普遍的一個困惑是銀行對于開發(fā)商開發(fā)貸款的放量的多少。對此，上述銀行人士并不認為當前銀行對開發(fā)貸的要求有所放松。

　　“銀行對開發(fā)商質(zhì)押的資產(chǎn)和對貸款的使用有嚴格的控制。”該銀行人士對觀點網(wǎng)說。

　　事實上，其認為目前銀行對開發(fā)商提供的授信并不能代表開發(fā)商自身的資金流動性。因為當前國內(nèi)大多數(shù)銀行對開發(fā)商提供的貸款大多數(shù)為項目貸款。即便如此，銀行還是嚴格依照階段性貸款投放的原則對開發(fā)商放貸。

　　這就意味著，雖然開發(fā)商可能掌握一定的銀行授信，但只有授信支持的項目在開發(fā)到某種符合銀行房貸要求階段的時候，開發(fā)商才能從銀行真正獲得資金。

　　有分析人士則對觀點網(wǎng)表示，當前銀行對開發(fā)商項目的貸款支持與2007年相比確實有所增加，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，這并不意味著可以隨意利用資金在項目之間騰挪，抑或說項目貸款可以對開發(fā)商自身的資金流動性提供支持。

　　該分析人士甚至認為，除去項目出售回籠的款項之外，國內(nèi)眾多開發(fā)商當前手中的現(xiàn)金余額并不如他們所對外宣稱的那樣多，大多數(shù)的現(xiàn)金可能都屬于被限制性使用的現(xiàn)金，其用途可能像銀行的授信額度一樣被限制。

　　現(xiàn)金

　　一種令人擔(dān)憂的狀況在于當前開發(fā)商手中持有的現(xiàn)金，這被認為是當前房地產(chǎn)市場處于膠著狀態(tài)的一個重要原因。因為在大多數(shù)時候，中國的開發(fā)商手中并不持有大量的現(xiàn)金。

　　一個可以理解的流程在于，開發(fā)商用少量的現(xiàn)金去啟動項目，而后從銀行進行貸款，因此，大多數(shù)時候，債務(wù)與預(yù)售款之間在銀行內(nèi)部形成流動，并不到開發(fā)商的手中。而開發(fā)商手中的現(xiàn)金儲備恰恰可能對開發(fā)商的土地儲備產(chǎn)生影響。事實上。而此時，開發(fā)商不得不選擇新的途徑進行融資購地。

　　然而，當前的焦慮在于，開發(fā)商的融資渠道并不完全通暢。一個有意思的現(xiàn)象是，在當前土地市場處于復(fù)蘇的開端的時候，恰恰是那些融資能力較強，抑或是獲得融資的企業(yè)在進行土地儲備。

　　“中國房地產(chǎn)不僅僅是單一的開發(fā)商的投資行為，尤以大型房地產(chǎn)企業(yè)及上市公司更是如此，他們可能集結(jié)了多方面的利益，這些利益為他們提供獲得土地儲備的資金。”有分析人士對觀點網(wǎng)說。

　　該分析人士認為，當前中國房地產(chǎn)開發(fā)商的困境并不在于項目啟動后的銀行貸款，而在于其進行下一步發(fā)展的啟動資金，抑或是此前進行過資本市場融資的企業(yè)不得不面臨的相關(guān)債務(wù)融資到期的風(fēng)險。