旗下目前最為重要的兩個(gè)項(xiàng)目“福星國(guó)際城”和武漢市“三角路城中村綜合改造項(xiàng)目”給福星惠譽(yù)帶來(lái)了巨大的資金壓力。

　　福星股份旗下的福星惠譽(yù)是湖北本土房地產(chǎn)公司中的龍頭老大，福星股份2008年年報(bào)顯示其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入14.27億，毛利率為41.78%，福星惠譽(yù)旗下的漢口春天和水岸星城兩個(gè)項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了11.7億的收入。然而福星惠譽(yù)卻仍然有自己的“麻煩”。

　　資金重壓

　　福星惠譽(yù)旗下的目前最為重要的兩個(gè)項(xiàng)目“福星國(guó)際城”和武漢市“三角路城中村綜合改造項(xiàng)目”給福星惠譽(yù)帶來(lái)了巨大的資金壓力。

　　據(jù)了解，作為湖北房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，福星惠譽(yù)早在幾年前就開始布局武漢城市圈。目前，除了在武漢核心區(qū)的發(fā)展外，福星惠譽(yù)已經(jīng)先后布局孝感、咸寧、恩施等湖北重要城市，從而構(gòu)建福星惠譽(yù)區(qū)域性的戰(zhàn)略布局，僅2007年，福星惠譽(yù)就獲得總建筑面積達(dá)185萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，可以保證未來(lái)5-8年每年30-50萬(wàn)平米的開發(fā)量。此外，福星股份間接持有北京盛世新業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25%的股權(quán)，該公司正在對(duì)的北京通州磚廠區(qū)580畝土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。08年初，福星惠譽(yù)又與呼和浩特市政府簽署“城中村”改造協(xié)議，項(xiàng)目涉及土地3000畝，建筑面積約520萬(wàn)平方米。

　　福星股份在年報(bào)中稱，旗下目前最為重要的兩個(gè)項(xiàng)目是“福星國(guó)際城”和武漢市“三角路城中村綜合改造項(xiàng)目”。

　　福星股份表示，“福星國(guó)際城”項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積58.97萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資32.43億元，計(jì)劃分四期建設(shè)；截止本年度末項(xiàng)目已累計(jì)完成投資9.15億元，2009年度計(jì)劃投入資金10億元；

　　而武漢市“三角路城中村綜合改造項(xiàng)目”則預(yù)計(jì)規(guī)劃總建筑面積約122萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資約65億元，計(jì)劃分八期建設(shè)；2009年度計(jì)劃投入資金10億元；資金來(lái)源擬用自籌資金投入。

　　廣發(fā)證券分析師花長(zhǎng)勁發(fā)表研究報(bào)告看淡福星股份，他表示，2009年公司預(yù)計(jì)新開工“福星國(guó)際城”和“三角路城中村綜合改造項(xiàng)目”，投資約20億元，再加上前期項(xiàng)目的施工以及金屬制品擴(kuò)充產(chǎn)能的項(xiàng)目投入，將使得福星股份今年資金壓力較大。鑒于未來(lái)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率成下降趨勢(shì)，高毛利率項(xiàng)目不足影響公司盈利能力，因此雖然估值較為便宜，但給予“持有”評(píng)級(jí)。

　　此外，福星股份還在2008年年報(bào)中表示，將大力推進(jìn)武漢市三角路村“城中村”改造項(xiàng)目進(jìn)展，同時(shí)充分利用自身的綜合優(yōu)勢(shì)，借助收購(gòu)、兼并和重組等資本運(yùn)作手段，合理擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備規(guī)模，積極并購(gòu)目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福星惠譽(yù)手上發(fā)展的項(xiàng)目投資金額過于巨大，且投資回報(bào)期較長(zhǎng)，福星惠譽(yù)將會(huì)面臨嚴(yán)重的資金壓力。甚至?xí)坏貌患哟蠼祪r(jià)促銷的力度來(lái)回籠現(xiàn)金。

　　舊城改造開發(fā)商

　　據(jù)了解，福星惠譽(yù)也是湖北最大的舊城改造開發(fā)商，已經(jīng)完成開發(fā)的福星城市花園、金色華府、漢口春天都是舊城改造項(xiàng)目，公司累計(jì)已經(jīng)完成的舊城改造項(xiàng)目建筑面積超過138萬(wàn)平方米，已經(jīng)完成和正在開發(fā)的舊城改造項(xiàng)目合計(jì)超過200萬(wàn)平方米。而通過積極參與舊城改造，公司有效控制了土地成本，在市中心區(qū)域獲得了大量項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。目前，公司在武漢擁有的土地儲(chǔ)備全部位于市區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，大約有92萬(wàn)平方米，內(nèi)環(huán)線內(nèi)儲(chǔ)備面積在武漢所有房地產(chǎn)公司中位列第一。

　　回顧福星惠譽(yù)的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，福星惠譽(yù)在地價(jià)高漲的2007年多次拿地。

　　2007年，公司通過控股子公司斥資33.3億元，分別在湖北拿地四幅，其中兩幅是恩施和咸寧項(xiàng)目用地；另外兩幅位于武漢，土地面積為114476平方米和155101平方米，成交價(jià)款總額分別為12.25億元和13.78億元。

　　值得一提的是2007年9月25日福星惠譽(yù)競(jìng)得漢陽(yáng)區(qū)的一幅地塊。

　　此地塊編號(hào)為P(2007)038號(hào)，位于漢陽(yáng)大道、鸚鵡大道、攔江路及北城路、南城路圍合區(qū)域以及鸚鵡大道與攔江路交匯處東南角，成交面積為114476平方米，成交價(jià)總額為人民幣12.25億元，容積率2.88，規(guī)劃總建筑面積33萬(wàn)平米。

　　這次的土地成交總價(jià)也是福星惠譽(yù)有史以來(lái)最高的一次。樓面地價(jià)更是高達(dá)3712元/平米。

　　不久前，福星惠譽(yù)以4.05億元拿下恩施一地塊，創(chuàng)下恩施市國(guó)有土地使用權(quán)拍賣面積和成交價(jià)款最高的歷史記錄。

　　據(jù)了解，福星惠譽(yù)舍得斥巨資拿地，是因?yàn)?ldquo;水岸星城”的成功，幾年前，福星惠譽(yù)以8億天價(jià)拿下沙湖地塊，由于“水岸星城”的別墅和洋房的熱銷，福星惠譽(yù)名利雙收，當(dāng)年的忐忑拍下的高價(jià)地的成功演化為一種經(jīng)驗(yàn)，福星惠譽(yù)才敢于高價(jià)拿地。

　　但是漢陽(yáng)這塊高價(jià)地現(xiàn)在已經(jīng)成為福星惠譽(yù)的一個(gè)麻煩。一位業(yè)內(nèi)人士表示，這塊地從2007年拍下來(lái)之后一直沒有繳付地價(jià)款。觀點(diǎn)網(wǎng)就此致電福星惠譽(yù)一位副總，他表示，這塊地已經(jīng)繳付了1億多的地價(jià)款，記者進(jìn)一步追問時(shí)，他以這件事情比較復(fù)雜為由拒絕透露進(jìn)一步信息。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，福星惠譽(yù)作為湖北省最大的舊城改造開發(fā)商，通過積極參與舊城改造，公司有效控制了土地成本，在市中心區(qū)域獲得了大量項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，但是在通過公開拍地獲取項(xiàng)目的過程中，卻缺乏合理控制地價(jià)成本的經(jīng)驗(yàn)，在2007年的地價(jià)狂飆中不成熟的一面就閃現(xiàn)出來(lái)了。而漢陽(yáng)地塊的“復(fù)雜”只是這個(gè)湖北老大現(xiàn)在面臨的眾多“麻煩”中的一個(gè)。