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　　剛才聽(tīng)了兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的演講，我們都很?chē)?yán)肅，心情也很沉重，因?yàn)橹v的問(wèn)題都很高深。我想既然是房地產(chǎn)的會(huì)，那么肯定很多來(lái)的都是房地產(chǎn)商，我給大家講一點(diǎn)稍微高興的事情。那么在前天，在北京新浪樂(lè)居的地產(chǎn)年會(huì)上，我們有一個(gè)對(duì)話(huà)，這個(gè)主要是任志強(qiáng)，潘石屹，我們一批人。我總得給得到一個(gè)信息，因?yàn)樽罱覀兘?jīng)常在開(kāi)會(huì)，但這次的會(huì)我發(fā)現(xiàn)有一個(gè)重大的變化，我說(shuō)第一我相信房地產(chǎn)的春天真的回來(lái)了，為什么呢？第一潘石屹的"百日劇變"沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，第二任志強(qiáng)任總，我們?cè)谌ツ暄葜v的時(shí)候，他總是在警告很多企業(yè)要破產(chǎn)，但是他最近沒(méi)有再講。后來(lái)潘石屹他跟我解釋一下，他在臺(tái)灣發(fā)言，他說(shuō)第一他要申明這個(gè)"百日劇變"不是他說(shuō)的，他已經(jīng)像祥林嫂那樣講了一百遍不是他講的，說(shuō)是記者講的。那么大家反過(guò)來(lái)講，這個(gè)我們也有一些依據(jù)，比如說(shuō)北京最近的地產(chǎn)市場(chǎng)回暖很快。那么現(xiàn)在平均的3月份的數(shù)據(jù)平均每天的銷(xiāo)售大概在500套左右，差不多和去年的年初的時(shí)候是相同的。那么研究這個(gè)銷(xiāo)售回升的速度，任志強(qiáng)先生有一個(gè)測(cè)算，就是按照現(xiàn)在北京的存量的地產(chǎn)，那么原來(lái)測(cè)算是要有24個(gè)月才能把它消化掉，但是現(xiàn)在的這個(gè)速度只有8個(gè)月就可以把這些存量消化掉。那么這么看下來(lái)的話(huà)，應(yīng)該說(shuō)地產(chǎn)業(yè)最難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，那么從我們自己的判斷來(lái)看，就是不會(huì)再發(fā)生潘石屹講的"百日劇變"那樣的災(zāi)難性的場(chǎng)景。那么在這方面，我想有幾個(gè)因素，現(xiàn)在回頭想，那么這個(gè)因素實(shí)際上中國(guó)的房地產(chǎn)博世，在這次金融危機(jī)當(dāng)中挽救了我們房地產(chǎn)行業(yè)，為什么呢？我們?cè)瓉?lái)以為他陳舊的，比如說(shuō)我們只有單一的藝術(shù)制（音）和目前土地的開(kāi)發(fā)模式，但是恰恰這個(gè)挽救了我們。比如我們的土地只有開(kāi)發(fā)了，投入了35%以上才能夠拿到開(kāi)發(fā)帶。我們的預(yù)售制只有說(shuō)客戶(hù)這個(gè)定金交了35%以上，這個(gè)銀行才敢按揭。這個(gè)相比美國(guó)來(lái)說(shuō)，確實(shí)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在回頭來(lái)看，是一個(gè)保護(hù)。所以到這次我們可以斷定中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大的危機(jī)，這個(gè)意思就是說(shuō)冬天要過(guò)去了。再說(shuō)一句話(huà)就是不過(guò)如此。

　　那么我想今天講的這個(gè)實(shí)際對(duì)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，最近我有幾個(gè)觀點(diǎn)，一是在問(wèn)這個(gè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的概念，我不太贊同。這個(gè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)到哪里去？這很難形容。比如說(shuō)我給大家介紹一下，在我們現(xiàn)在來(lái)看中國(guó)的地產(chǎn)的模式主要是我們有幾個(gè)，一個(gè)是住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，我們?cè)侔阉謧€(gè)類(lèi)大的還有其他類(lèi)的地產(chǎn)。那么在中國(guó)來(lái)說(shuō)美國(guó)也一樣，也是這么區(qū)分的，那么這個(gè)，當(dāng)然轉(zhuǎn)型的意思，我想理解是不是從住宅地產(chǎn)往商業(yè)地產(chǎn)或者是別的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型呢？但是不可能地產(chǎn)做鋼鐵了，做農(nóng)藥了，這個(gè)叫轉(zhuǎn)型，這樣的話(huà)，我想用一個(gè)地產(chǎn)的細(xì)分來(lái)延伸給他形容一下，在目前我是講這么幾個(gè)觀點(diǎn)，第一個(gè)在金融危機(jī)的背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)存在的困境，這個(gè)困境不改善，我們下面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)還會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，比如說(shuō)我們的產(chǎn)品類(lèi)型太單一和集中，現(xiàn)在寧愿只大，或者說(shuō)社會(huì)上的某個(gè)行業(yè)，主要是對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的住宅地產(chǎn)，這個(gè)行業(yè)是比較尖銳一些，為什么呢？因?yàn)檫@個(gè)企業(yè)是向民營(yíng)企業(yè)開(kāi)放得最快，最徹底的行業(yè)。隨著剛才講的，我想金融危機(jī)，不用再解釋了，對(duì)我的理解就是一句話(huà)，就是流動(dòng)性過(guò)剩，政府的責(zé)任，錢(qián)給得太多了，美國(guó)也如此，美國(guó)錢(qián)太多，不管的出創(chuàng)新的產(chǎn)品，金融產(chǎn)品，中國(guó)也一樣。所以在這個(gè)背景下，中國(guó)的地產(chǎn)業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)這些年發(fā)展很快，但是產(chǎn)品的類(lèi)型過(guò)于單一和集中，有一個(gè)數(shù)字，在中國(guó)住宅地產(chǎn)，我們占了整個(gè)房地產(chǎn)多少比例呢？72%，商業(yè)地產(chǎn)占14%，其他的地產(chǎn)，像工業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)占14%在美國(guó)是什么比例呢？美國(guó)的住宅地產(chǎn)是54%，商業(yè)地產(chǎn)是多少呢36%，其他的地產(chǎn)項(xiàng)目是10%。前一段時(shí)間我去洛杉磯有一個(gè)論壇，他們講一個(gè)信息，美國(guó)你看住宅市場(chǎng)出了這么大的問(wèn)題，但是他的商業(yè)地產(chǎn)，到去年大概有15萬(wàn)家零售的企業(yè)倒閉，這是倒閉的，但是有12萬(wàn)到13萬(wàn)的新的零售企業(yè)又出現(xiàn)了，出現(xiàn)的這個(gè)企業(yè)他的活力還是很強(qiáng)，相比之下我們沒(méi)有的房地產(chǎn)的，所謂的概念，大家把利潤(rùn)，精力主要放在了住宅市場(chǎng)，這樣的話(huà)，產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，帶來(lái)問(wèn)題也很多，在政策上有很多的問(wèn)題，剛才的劉記者問(wèn)，實(shí)際上現(xiàn)在出了很多的政策，把能給的都給了，這個(gè)是應(yīng)急措施，這個(gè)是吃急藥，帶來(lái)了很多的問(wèn)題，帶來(lái)了信息的落后，不知道房地產(chǎn)業(yè)下面究竟有什么政策，比如說(shuō)廉租房，保障房，這些都對(duì)目前的商品房的存量消化和新的土地的開(kāi)發(fā)帶來(lái)很大的困惑，一句話(huà)，就給投資商一個(gè)不確定的信心，再給消費(fèi)者也給了一個(gè)錯(cuò)誤的信號(hào)，大家以為這個(gè)房地產(chǎn)一定會(huì)崩潰，那個(gè)時(shí)候抄底，目前大家討論，社會(huì)保障房是我們論壇也討論得比較多的，但是目前的供應(yīng)房呢供應(yīng)比要提到30%以上，這個(gè)對(duì)下面的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)致命，所以到武漢圈這個(gè)地方我覺(jué)得下面要做住宅的話(huà)，不能不考慮政府介入的這個(gè)因素，再一個(gè)資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)大問(wèn)題，目前有緩和，一個(gè)就是銷(xiāo)售在回暖，所以北京有一個(gè)說(shuō)法說(shuō)是不是小洋村是不是又回來(lái)了。有很多的數(shù)據(jù)，從銷(xiāo)售的套數(shù)來(lái)說(shuō)，確實(shí)地產(chǎn)商心頭都在暗喜，日子過(guò)得跟去年不一樣了。

　　那么融資的渠道還是單一的，這個(gè)還是寄托于政府，還是寄托于金融政策，現(xiàn)金流在放大，那么利潤(rùn)的降低，新的金融產(chǎn)品，現(xiàn)在看來(lái)創(chuàng)新還是有一段，現(xiàn)在銀行的膽子也小。在開(kāi)發(fā)的模式上實(shí)際上現(xiàn)在還是有問(wèn)題的，最近兩會(huì)有人探討過(guò)把（議事制同音）取消掉，我想了一個(gè)問(wèn)題，作為開(kāi)發(fā)商不是不可能的，（議事制同音）是香港的模式，在美國(guó)對(duì)議事制不一樣的，他是分階段的，我認(rèn)為，我傾向于以后學(xué)習(xí)美國(guó)的模式，比如說(shuō)在購(gòu)房的時(shí)候只付10%的錢(qián)，房子出到一定的地面，政府來(lái)驗(yàn)收完了你再付10%到20%。結(jié)構(gòu)起來(lái)了你再付多少？這個(gè)對(duì)購(gòu)房者是安全的那么這個(gè)模式的改變對(duì)中國(guó)目前的這個(gè)模式產(chǎn)生了極大的沖擊，所以下一步如果再做（議事制）房地產(chǎn)，不能不考慮到我們這兩三年后，會(huì)對(duì)這個(gè)地產(chǎn)的模式出現(xiàn)重大的修改，我的判斷他是遲早會(huì)有的，所以我們做地產(chǎn)商的不能不有一個(gè)準(zhǔn)備。

　　那么商業(yè)地產(chǎn)大家現(xiàn)在都在看好，像很多的大企業(yè)，都在投到，萬(wàn)達(dá)都在做，但是商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)很大，為什么？最近北京出臺(tái)了一個(gè)政策，把個(gè)人出租的稅從5%提到20%，現(xiàn)在的妥協(xié)大概是10%多，這個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資產(chǎn)生了影響。就是在中國(guó)政府這個(gè)游戲規(guī)則老在變的情況下，你做什么風(fēng)險(xiǎn)都是很大的，那么尤其是商業(yè)地產(chǎn)，所以在這個(gè)方面目前也存在一個(gè)巨大的不確定性，那么在這個(gè)上面談?wù)撨@么多，下一步怎么辦？這幾年對(duì)住宅地產(chǎn)要謹(jǐn)慎一些，那么在商業(yè)地產(chǎn)上，我們要謹(jǐn)慎一些，要觀望一下，在我的現(xiàn)在觀點(diǎn)下，你像武漢大城市圈，剛才的劉記者在問(wèn)，有什么特點(diǎn)，我想武漢的大城市圈他的活力很強(qiáng)，但是他的經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)，他的發(fā)展還是滯后一些，這個(gè)對(duì)他來(lái)講也是一個(gè)機(jī)遇，但是這四萬(wàn)個(gè)億投下去以后，勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)很快。這個(gè)對(duì)城市下一步向住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的空間。我們?cè)陲L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避下有所準(zhǔn)備，但是他會(huì)帶來(lái)另外一個(gè)巨大的空間，這個(gè)就是現(xiàn)在提高的旅游地產(chǎn)或者是渡假地產(chǎn)，只有中國(guó)政府在去年發(fā)布了一個(gè)國(guó)民休閑計(jì)劃，現(xiàn)在各省都在爭(zhēng)著要改五一長(zhǎng)假，我看國(guó)務(wù)院就規(guī)定，國(guó)家規(guī)定法定假日不能改，但是在這個(gè)方面我們又是比較薄弱的，武漢有兩個(gè)，有一個(gè)大城市圈，還有一個(gè)生態(tài)圈，他輻射的是一個(gè)很大的休閑渡假的經(jīng)濟(jì)圈，我們的地產(chǎn)企業(yè)，尤其是武漢的，是捷足先登，把這個(gè)市場(chǎng)細(xì)分一下。未必都擠在下一步的風(fēng)險(xiǎn)，放到住宅地產(chǎn)上去。還有一個(gè)就是剛才講的周期的問(wèn)題，這個(gè)春節(jié)我也看了一下，有幾個(gè)觀點(diǎn)。

　　第一個(gè)觀點(diǎn)就是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是很健康的，剛才講了一個(gè)理由，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本健康，現(xiàn)在的問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)周期是不肯定的，陳教授也講過(guò)，有一本書(shū)大家可以看一下這個(gè)書(shū)是美國(guó)的一個(gè)作者拉絲特威德他寫(xiě)的叫逃不掉的經(jīng)濟(jì)周期，他就詳細(xì)的闡述了一百年以來(lái)的經(jīng)濟(jì)周期和現(xiàn)象，其中他談到，這個(gè)經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)都在成長(zhǎng)，衰退和危機(jī)之間相互循環(huán)往復(fù)，讓我們從樂(lè)觀的高峰跌到失落的深淵，又在某種期間東山再起，這是下一個(gè)周期，那么他算的美國(guó)的房地產(chǎn)周期是多少呢？這是芝加哥的一個(gè)資料，存貨周期的資料是4.5年，從高峰到低谷，資本性支出的時(shí)候低谷長(zhǎng)期應(yīng)該是9年，他提到房地產(chǎn)周期的長(zhǎng)度是18年。在中國(guó)可能快一點(diǎn)，但是因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年才開(kāi)始，所以來(lái)得太快，他出現(xiàn)的問(wèn)題也快，那么在市場(chǎng)發(fā)生這么大的變化，和面對(duì)下一輪周期之前我們應(yīng)該怎么辦呢？在中國(guó)來(lái)說(shuō)我們就避開(kāi)這個(gè)單純的地產(chǎn)市場(chǎng)，為什么呢？不跟政府打，因?yàn)槟悴恢乐袊?guó)的政府又要推一個(gè)什么法，政府做他什么法都是對(duì)的，因?yàn)樗胸?zé)任解決公共產(chǎn)品，但是對(duì)商品房的市場(chǎng)勢(shì)必產(chǎn)生極大的沖擊，避開(kāi)這個(gè)危險(xiǎn)的領(lǐng)域，我們的做法就是做到渡假地產(chǎn)上，現(xiàn)在張寶全也在做，我知道三亞的不少雅樂(lè)居也在做，在這個(gè)領(lǐng)域，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些，在（中坤同音）來(lái)說(shuō)現(xiàn)在我們是打造一個(gè)復(fù)合型的渡假地產(chǎn)，比如說(shuō)先拿到稀有的景區(qū)保護(hù)好，其次開(kāi)發(fā)渡假的地方，比如說(shuō)居住的地方，產(chǎn)品賓館，再一個(gè)就是打造渡假產(chǎn)品，比如說(shuō)高爾夫也好，或者是戶(hù)外運(yùn)動(dòng)也好，或者是SPA也好，傳輸也好，打通一個(gè)復(fù)合型的國(guó)際渡假的產(chǎn)品。這個(gè)產(chǎn)品還可以做酒店式的別墅和公寓，還解決了一個(gè)投資平衡的問(wèn)題，所以目前來(lái)看，就是說(shuō)（中坤）慢慢嘗到這個(gè)甜頭，比如說(shuō)今年我們的門(mén)票收入超過(guò)了2個(gè)億，這個(gè)沒(méi)有什么成本了，但是我們的地產(chǎn)出了一個(gè)后延制，預(yù)計(jì)3年到5年內(nèi)，我們?cè)谌珖?guó)或者是在國(guó)際上有30萬(wàn)-50萬(wàn)的會(huì)員，現(xiàn)在我們擁有從整個(gè)的新疆南疆，衡山，湖南的岳陽(yáng)，安徽桐城，北京的（源頭溝同音），在美國(guó)的（田納稀同音），日本的北海道，我們都已經(jīng)做了產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品他的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，他的資金是一個(gè)生態(tài)鏈，比如說(shuō)他的景區(qū)收入這個(gè)是非常非常的穩(wěn)定的，我想從（中坤）的體驗(yàn)來(lái)看，下一步不擠在一塊玩，比如說(shuō)住宅讓萬(wàn)科做，因?yàn)樗麄円呀?jīng)很成熟了，他的競(jìng)爭(zhēng)力不是我們這些地產(chǎn)商業(yè)可以去競(jìng)爭(zhēng)的，做渡假地產(chǎn)來(lái)說(shuō)他的個(gè)性化很強(qiáng)，比如說(shuō)你到三亞去渡假，不是說(shuō)我去了三亞就不去南疆了，我這一輩子可能會(huì)得去一次，我去了黃山，可能我還得去東京湖，所以我想在金融危機(jī)下，在后金融危機(jī)時(shí)代，我們作為一個(gè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該考慮怎么樣應(yīng)對(duì)下一輪的經(jīng)濟(jì)周期，首先在回升和上漲之中要盡快的占有資源獲利，其次我們要避免在下一個(gè)周期當(dāng)中再陷入這樣一個(gè)惡夢(mèng)，謝謝。

　　主持人：好我們下面繼續(xù)我們的互動(dòng)環(huán)節(jié)，首先還是有請(qǐng)我們的特約評(píng)委員劉漸飛先生。

黃怒波觀點(diǎn)答問(wèn)

　　劉漸飛：剛才大家也都聽(tīng)到了，那么我剛才也在會(huì)上做了說(shuō)明，我有三個(gè)最尖銳的問(wèn)題，想問(wèn)的可以當(dāng)著大家的面開(kāi)始，第一個(gè)問(wèn)題就是我遇到你作為中國(guó)的房地產(chǎn)，你非常清晰看這個(gè)事，但是你不管是在面對(duì)公眾還有采訪(fǎng)的時(shí)候，這個(gè)問(wèn)題你也談過(guò)，對(duì)你和對(duì)你今天的成績(jī)到底意味著什么？

曹一勇

　　黃怒波：我想這個(gè)問(wèn)題我很難和這個(gè)搭界，但是我想既然是地產(chǎn)商，搞一些對(duì)話(huà)，大家不知道有沒(méi)有看過(guò)一個(gè)書(shū)，現(xiàn)在有一個(gè)很時(shí)髦的書(shū)，叫做福布斯重點(diǎn)等等，這是王剛寫(xiě)的，說(shuō)看上一個(gè)世紀(jì)的資本家要看企業(yè)，在這個(gè)時(shí)代我們看的不是重點(diǎn)，他講什么呢？他講（馮石同音），民間講他是以潘石屹，馮侖，這個(gè)書(shū)，中國(guó)的企業(yè)家寫(xiě)了一個(gè)評(píng)論，我寫(xiě)了在地獄來(lái)暢游，這個(gè)意思是什么呢？就是我們這一代地產(chǎn)商，這個(gè)社會(huì)的創(chuàng)造，也是我們生存的一個(gè)方式，過(guò)去我們想我們自己多么的艱辛，但是在我們這個(gè)年齡的人，我們跟著國(guó)家走過(guò)了不堪回首的這么多年，所以這個(gè)作者，我說(shuō)你們可以寫(xiě)地產(chǎn)商業(yè)，可以寫(xiě)知識(shí)分子，但是有一條我不要把中國(guó)地產(chǎn)損害，我們這一代人，居然從一個(gè)生活最底層的窮小子，居然可以上福布斯榜，這是中國(guó)一個(gè)大的進(jìn)步，我們共創(chuàng)的。同時(shí)我寫(xiě)文章說(shuō)，我不管潘石屹怎么樣，他是國(guó)家的精英，社會(huì)的精英，為什么？他靠自己打拼出來(lái)，創(chuàng)造了財(cái)富，那就是解決了就業(yè)。所以在這個(gè)問(wèn)題上，社會(huì)上如果出現(xiàn)了這么多把矛盾集中在地產(chǎn)商的身上，我覺(jué)得這個(gè)可能還是我們要注意的，不要太情緒化。

　　劉漸飛：我的第二個(gè)問(wèn)題是我們知道做地產(chǎn)會(huì)寫(xiě)詩(shī)，那么我想你自己評(píng)價(jià)一下，你寫(xiě)詩(shī)的水平和地產(chǎn)的水平哪個(gè)更高，還有一個(gè)就是詩(shī)是從苦難中所凝結(jié)出來(lái)的，那么你作為一個(gè)富豪寫(xiě)詩(shī)是否會(huì)擔(dān)心公眾認(rèn)為你是自?shī)首詷?lè)，或者說(shuō)會(huì)鄙視你。

　　黃怒波：地產(chǎn)不是藝術(shù)，是商人，首先你得在中國(guó)尤其是在中國(guó)做人，做商人，做民營(yíng)企業(yè)太殘酷，你首先面臨一個(gè)巨大的爭(zhēng)議，政府這在嘗試著成長(zhǎng)和長(zhǎng)大，所以中國(guó)企業(yè)家面臨新型企業(yè)家玩的一個(gè)最不好玩的地方，在西方，他的游戲規(guī)則基本上不會(huì)變，但是這次美國(guó)人急了，這個(gè)也是一個(gè)不對(duì)的辦法，但是在中國(guó)我們做這個(gè)企業(yè)，心理上非常非常的困難，經(jīng)濟(jì)學(xué)家可以講得很輕松，但是我們?cè)趺礃硬趴梢圆坏归]，有那么多的員工，有那么多的債務(wù)，這個(gè)才是一個(gè)藝術(shù)，是一個(gè)很殘酷的商業(yè)行為，剛剛說(shuō)到詩(shī)歌，現(xiàn)在多數(shù)人說(shuō)出來(lái)了，我不知道最重要的，我們的陳主任，這個(gè)就應(yīng)該是說(shuō)跟這個(gè)沒(méi)有關(guān)系，當(dāng)然了，你要說(shuō)到詩(shī)歌的另外一方面，作為現(xiàn)在的作家和作者們來(lái)說(shuō)，他是批判，因?yàn)楝F(xiàn)在社會(huì)張離太大，貧富差距拉大以后，社會(huì)矛盾也比較集中，作為詩(shī)人來(lái)說(shuō)，他有一個(gè)批判。但是作為商人首先在金融危機(jī)當(dāng)中怎么樣好好的過(guò)去。

　　劉漸飛：那么做企業(yè)家，或者是做富豪，和做詩(shī)人這兩個(gè)性質(zhì)之間，你只可選一個(gè)的話(huà)，你會(huì)選哪個(gè)？

　　黃怒波：當(dāng)然做富豪，有錢(qián)多好。

　　劉漸飛：我今天的最后一個(gè)問(wèn)題，在上周，剛剛采訪(fǎng)了一個(gè)人，他講了這樣一句話(huà)，他中國(guó)的企業(yè)家應(yīng)該經(jīng)常違法，但是不要去犯罪，世界上企業(yè)家的一個(gè)游戲規(guī)則的問(wèn)題，他講了一句話(huà)，后來(lái)通過(guò)報(bào)道，他說(shuō)我的錢(qián)買(mǎi)得干凈，那么我就想問(wèn)一下，作為地產(chǎn)商你覺(jué)得怎么看待中國(guó)當(dāng)前的種種潛規(guī)則，謝謝。

　　黃怒波：如果說(shuō)最近很多的判法有一個(gè)原則問(wèn)題，這個(gè)社會(huì)如果不是干凈的，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)是干凈的所以我說(shuō)在這個(gè)背景下，沒(méi)有誰(shuí)的錢(qián)百分之百是干凈的。但是我們要看到一個(gè)前提，就是我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是在一個(gè)不完善的背景下開(kāi)始的，在法制和環(huán)境不管完善的前提下，我們或多或少，我們對(duì)我們的原罪行為也好，或者說(shuō)不懂在一些財(cái)務(wù)的占有之后的以后，這樣的話(huà)，整個(gè)從拉長(zhǎng)的社會(huì)，這個(gè)社會(huì)才會(huì)平衡。

　　曹一勇：我簡(jiǎn)單的問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，剛才記者的采訪(fǎng)，我問(wèn)一個(gè)跟咱們的主題可能不相關(guān)的，首先是給大家一個(gè)信心，因?yàn)槲覀冞M(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)還是有點(diǎn)界限的，這點(diǎn)還是很重要的，然后分析了目前的情況，就我們集團(tuán)來(lái)講，是找到一個(gè)出路，但是有的地產(chǎn)相對(duì)的投資，投資周期要長(zhǎng)，回報(bào)周期也會(huì)長(zhǎng)，這個(gè)出路也不是所有的開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是剛才也談到萬(wàn)達(dá)出來(lái)產(chǎn)業(yè)，在這個(gè)例子當(dāng)中，好象是一個(gè)失敗的案例，那么我們?cè)谧暮芏嗟拈_(kāi)發(fā)商的企業(yè)一個(gè)問(wèn)題，給在座的湖北的開(kāi)發(fā)商一些更好的建議，謝謝。

劉漸飛

　　黃怒波：第一我們一定不要再有拿壞錢(qián)，拿大錢(qián)的這種思想，這個(gè)肯定是飲鴆止渴，我想房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該說(shuō)一個(gè)誠(chéng)信的行業(yè)，是一個(gè)利潤(rùn)穩(wěn)定的，不像2007年那樣，所以在這個(gè)問(wèn)題上下一步講過(guò)，你就做住宅，不會(huì)再出現(xiàn)也千萬(wàn)不要再出現(xiàn)2007年那樣的局面了，那是飲鴆止渴，再一個(gè)這個(gè)企業(yè)的發(fā)展，中國(guó)人太急，我有幾次的采訪(fǎng)說(shuō)，像我這樣的人，可以上福布斯榜，10多年。在美國(guó)和歐洲100年，200年才上。中國(guó)人跑得太快了，在這樣的背景下，我們要好好過(guò)企業(yè)的好，你就好好的往100年以后考慮，那么在這個(gè)背景下，你一個(gè)企業(yè)的回收期10年不算長(zhǎng)，你比如說(shuō)在美國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)的一些商業(yè)中心，他們的回收期一般都是15年到20年，在中國(guó)很快，比如說(shuō)在2007年的狀況下，可能就是5年到8年，現(xiàn)在的狀態(tài)下，我恭喜我們的大公司，也是8到10年，所以我想說(shuō)不快，也不可能會(huì)把我們噎死。你比如說(shuō)連萬(wàn)科都走馬觀花了，在2008年拿了那么多的面粉和面包，這種太快，大家都想明天就要變成暴富，出了很大很大的問(wèn)題，目前就這些上市企業(yè)在目前的危機(jī)沒(méi)有過(guò)去，他怎么能消化手里拿到的面粉比面包貴的地方，所以我想如果武漢的開(kāi)發(fā)商想要有經(jīng)驗(yàn)，那么我想這是一個(gè)。下一回一定要干得穩(wěn)穩(wěn)的，要做一個(gè)誠(chéng)信的企業(yè)，慢慢的養(yǎng)大，慢慢的長(zhǎng)泡，這是最安全的。

　　提問(wèn)：你好，我想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他本身存在一些或多或少的問(wèn)題，媒體也很關(guān)注，那么作為你做管理層的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看就是你認(rèn)為我們的企業(yè)家在現(xiàn)在這個(gè)企業(yè)面臨一些問(wèn)題，怎么樣來(lái)處理呢？謝謝。

　　黃怒波：確實(shí)社會(huì)的矛盾確實(shí)是比較尖銳，這個(gè)尖銳有幾方面的因素，一個(gè)就是房地產(chǎn)業(yè)是這么多年，像民營(yíng)企業(yè)是開(kāi)發(fā)得最徹底的，而且這個(gè)行業(yè)的素質(zhì)和智商要求不高，是個(gè)人誰(shuí)都可以進(jìn)這個(gè)行業(yè)，所以他的技術(shù)含量不高，所以很多人就進(jìn)來(lái)了，那么很多人他就在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下，資本的流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，趕快發(fā)了一個(gè)財(cái)，這個(gè)時(shí)候就引起了了很多的社會(huì)矛盾，他的矛盾為什么比別的尖銳呢？因?yàn)樗漠a(chǎn)品要不然賣(mài)得很大，這個(gè)產(chǎn)品和手機(jī)不一樣，手機(jī)你買(mǎi)了4000塊錢(qián)，你用了兩天不好，就扔掉了，大不了再買(mǎi)一個(gè)，但是房子是不行的，尤其是中國(guó)人買(mǎi)房，是幾代人供一個(gè)人買(mǎi)，所以這個(gè)產(chǎn)品拿到以后，他怎么看，怎么有問(wèn)題，怎么看他都覺(jué)得貴，所以這個(gè)矛盾也就更加的突出，因?yàn)檫@個(gè)矛盾性最值錢(qián)的資產(chǎn)，還有一個(gè)就是房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，尤其像大城市，二線(xiàn)三線(xiàn)城市還是不大，很多大城市很集中，要把武漢市集中，結(jié)果把房?jī)r(jià)都干起來(lái)了，干起來(lái)了沒(méi)有錢(qián)的買(mǎi)不起，這個(gè)社會(huì)就出了很多的問(wèn)題，我們政府的政策也沒(méi)有跟上，他只是說(shuō)一開(kāi)始提倡居者有其屋，總理的報(bào)告一開(kāi)始報(bào)告就講居者有其屋，后來(lái)改了，應(yīng)該是居者有住宅，應(yīng)該說(shuō)你不買(mǎi)房，但是在這個(gè)背景下，社會(huì)的矛盾就尖銳了，還有一個(gè)或者是政府，或者是媒體都有責(zé)任，我們房地產(chǎn)商都破產(chǎn)了，我們做了一個(gè)調(diào)查，拿上海，拿廣州做了一個(gè)調(diào)查，有50%多的資金是留下給政府，不是給政府來(lái)拿走的，是留在了政府的那個(gè)環(huán)節(jié)。土地的價(jià)格越拍越高，這些政府的財(cái)政，土地的財(cái)政拿到的，所以你想銀行的利率也是越來(lái)越高，財(cái)務(wù)費(fèi)用也是越來(lái)越高，那么你算一下，這個(gè)房?jī)r(jià)這么高也不是開(kāi)發(fā)商可以的。