地產(chǎn)界的朋友也不要慌著，去趕忙著漲價。稍微銷量好一點(diǎn)，加快房地產(chǎn)存量的處置。

　　巴曙松：如果一個領(lǐng)導(dǎo)他上臺的時候說我簡單說兩句，大家千萬不要相信。剛才就有一位領(lǐng)導(dǎo)，說他本來講20分鐘，我看著表，講了40分鐘。所以我們房地產(chǎn)市場需要對這幾年的房地產(chǎn)政策做一個獨(dú)立的客觀的批評和評價。

　　我講25分鐘，現(xiàn)在是15：15分，25分鐘是15：40，肯定講完。首先我想講兩個部分，第一、對陳主任剛才的幾個觀點(diǎn)逐條提出不同意見；第二、嘗試著站在一個金融學(xué)者的角度談?wù)劷鹑趯W(xué)的看法。

　　陳主任剛才談的房地產(chǎn)四個轉(zhuǎn)型，說當(dāng)前09年我們是從房地產(chǎn)的非常態(tài)——前幾年的增長，變成了現(xiàn)在這個狀態(tài)的常態(tài)?，F(xiàn)在是常態(tài)嗎？2月份的房地產(chǎn)投資大幅度的回落到2%，是常態(tài)嗎？去年、前年30%的增長在短時間內(nèi)回落到2%，對我們國民經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需已經(jīng)形成了非常嚴(yán)重的制約。但是陳主任說這是常態(tài)，大家認(rèn)為是嗎？

　　“痛批”陳淮

　　那么我們說在中國的房地產(chǎn)市場的影響力發(fā)展，從1999年的房改到現(xiàn)在，130萬平方米的城市建成面積，全國平均均價3000塊錢算，40萬億的資產(chǎn)是一個生機(jī)勃勃的資產(chǎn)市場，擴(kuò)大內(nèi)需的非常重要的一個行業(yè)。如果再按照目前的這個速度下滑下去的話，我看出現(xiàn)負(fù)增長為期不遠(yuǎn)了。

　　那么它的影響是多大呢？我們大家都非常關(guān)注2009年11月9號國務(wù)院公布的4萬億刺激內(nèi)需的政策。4萬億大家有了很大的期望，但是分成三年，而且中央財(cái)政只拉1.18萬億，加上地方和銀行信貸的配套。但是我們房地產(chǎn)市場07年大概是2.5萬億，08年是多少？2.2、2.3萬億左右，兩年就4.7萬億。那比這個4萬億的刺激經(jīng)濟(jì)政策影響對內(nèi)需的擴(kuò)大還要大。因此我的結(jié)論跟他不一樣的是，如果說前幾年的高速上漲也是非常態(tài)，目前的低迷狀態(tài)也是非常態(tài)，如果我們建設(shè)部的領(lǐng)導(dǎo)還是這樣認(rèn)為是常態(tài)，那就是麻煩了。大家給他鼓一點(diǎn)掌。

　　第二、陳主任剛才說，我們從原來的很多企業(yè)都能賺錢，轉(zhuǎn)向、產(chǎn)業(yè)合并退出，方向肯定是對的。但是用來比喻的對象不合適，他所比喻的對象是一些傳統(tǒng)的、體制僵化的、國有的、加工制造行業(yè)。什么牡丹啊、雪花啊，而我們的房地產(chǎn)市場是一個受計(jì)劃擠壓的、夾縫里邊生存起來的，一個完全市場化成長起來的市場。他什么時候受過政策的照顧??？

　　當(dāng)然現(xiàn)在這么一說，容易變成為哪個行業(yè)代言，我也沒必要為建設(shè)部代表的部門代言。那么牡丹、雪花的退出，我大概覺得很大程度上是因?yàn)樵隗w制的落后、機(jī)制的僵化，而我們房地產(chǎn)市場的成長，實(shí)際上是在一個民營化的、不斷的替代低效率的國有的建房體制的過程中擴(kuò)張起來的。

　　在20年前我畢業(yè)的時候，進(jìn)入機(jī)關(guān)的時候，銀行自己、機(jī)關(guān)自己買地蓋房子、管業(yè)務(wù)，效率低得一塌糊涂。九幾年的房改，正式宣告了用一個高效率的市場化的機(jī)制來替代低效率的管制機(jī)制的，這么一個正式的認(rèn)可的制度。實(shí)際上房地產(chǎn)很大一部分的活力來自于這里，所以我覺得這個整合可能壓力在你房地產(chǎn)企業(yè)，也更在相關(guān)的管制的權(quán)力，審批這些方面。

　　這就到第三點(diǎn)，說轉(zhuǎn)型，要轉(zhuǎn)向、要擺脫政府，誰不想擺脫政府的審批？你們哪個房地產(chǎn)的老板特別喜歡跟政府各部門審批打交道？喜歡的請舉手。剛才那個記者朋友你提的問題非常尖銳，弄得陳主任很難回答，所以他只能用他智慧的大腦，顧左右而言他。我一個博士生在北京某個地方開發(fā)一個房地產(chǎn)的項(xiàng)目，再把他的整個環(huán)節(jié)都給我講，其他的各種稅費(fèi)，該這個這個的，這個意思大家都懂嗎？之外他還跟我說他拆遷到這個地方，這個范圍內(nèi)的該付的都付完了，房邊不拆遷的，居委會大媽過來找他了，說你為什么才要這么一小片地啊，把我們拆遷的時間托后了，你得給我們錢，要不然這個街道的牌我不給你蓋章，你就掛不上這個門牌號。

　　所以，我前段時間看到全國工商臉房地產(chǎn)商會，聶梅生會長，他們做了一個調(diào)查，全國的房價，不同城市的房價，老百姓買了之后這個錢——比如說我們武漢的房子現(xiàn)在每平方的價錢平均是多少？有沒有平均價？5000塊錢，怎么走的呢？——全國的平均水平大概30%左右去了政府，20%-30%是建筑成本，剩下的是房地產(chǎn)商的利潤。我看到最苦的房地產(chǎn)商，根據(jù)他們問卷的案例調(diào)查，是上海的地產(chǎn)商，他的利潤占整個房價的4%。我還問這個是不是錯了，說沒錯。其他的都去了什么地方？都去了審批部門。說要轉(zhuǎn)型，大家都愿意轉(zhuǎn)型，誰不愿意轉(zhuǎn)型?。克?，剛才他在回答的時候說政府要輔助而不是主導(dǎo)。怎么不是主導(dǎo)？銀行做什么？房地產(chǎn)商做什么呢？我的一些做房地產(chǎn)商的老板的學(xué)生說我只要就是兩個事，買地、找銀行借錢，這兩條都被誰捏著的呀？什么地根、銀根，哪是你自己能夠運(yùn)轉(zhuǎn)的呢？就給你建多大的房子都是要規(guī)定好的，不是一個消費(fèi)者自己選擇，我買一個90米，100米，是由陳主任他們規(guī)定好的。這么大的房子，必須要建多少呀，這個你們擺脫得了嗎？這可能是導(dǎo)致我們這個行業(yè)經(jīng)歷了這次危機(jī)之后確實(shí)是需要反思、改進(jìn)的地方。

　　第四、剛才陳主任說，要像西方一樣，中產(chǎn)階級住到30-50公里之外的地方去，我看在可見得將來大家千萬不要相信這句話。我們盡管不是做房地產(chǎn)的，但是我在銀行當(dāng)行長的時候，也替房地產(chǎn)商貸款，那最簡單的一句話，房地產(chǎn)最重要的前三位的因素：位置、位置、位置。你看看北京、上海、深圳，跌得最多的就是陳主任說的30-50平方公里的地方，那套牢了，好不容易攢錢在北京郊區(qū)買了一個房子，一下車收到一個短信“河北移動歡迎你”。我還是希望是“北京移動歡迎你”，這個比較好一點(diǎn)。去了10分鐘，還接著批。

　　剛才陳主任說，談到宏觀政策、產(chǎn)業(yè)政策，說利率、稅率，他批評那個主持人，說你不懂什么叫做產(chǎn)業(yè)政策，我支持你的觀點(diǎn)。利率，稅率本來是一個宏觀政策、總量政策、無差異的政策?？偭渴鞘裁茨兀棵鎸λ械闹黝}是一樣的。但是在中國某些部門被運(yùn)用成產(chǎn)業(yè)政策，針對特定的行業(yè)進(jìn)行利率的控制、稅率的控制、信貸的控制，就變成了產(chǎn)業(yè)政策的控制。

　　這個說經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、廉租房建設(shè)不屬于產(chǎn)業(yè)政策，但是對我們的產(chǎn)業(yè)有巨大的影響力。一個城市本來已經(jīng)庫存房有5個月、10個月了，我們再拿很多錢，建我們遠(yuǎn)郊的房價，差不多的、質(zhì)量不如這些市場化的房子的，這些所謂的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。經(jīng)濟(jì)適用房三室一廳，四室一廳，所有都是被有些主管部門批了條子去買去了，他不是分流了我們自己的市場化的市場購買力嗎？他不也變成了一個產(chǎn)業(yè)政策嗎？混淆了市場和政策之間的界限。額，這個要批的東西實(shí)在是太多了。我還是留十分鐘時間講一下我自己的觀點(diǎn)，我花了12分鐘批他的觀點(diǎn)，再留下10分鐘講我自己的觀點(diǎn)。

　　怎么看這個宏觀形勢？現(xiàn)在像陳教授這樣一些水平比我高得很多很多的學(xué)者，經(jīng)常告誡我們金融研究人員要多做歷史比較。我們根據(jù)他們的指導(dǎo)，經(jīng)常在做歷史比較?，F(xiàn)在看來我們的歷史比較上，跟97、98年的比較非常充分。跟97年98年的時候比，我們有什么異同點(diǎn)呢？說受金融危機(jī)的影響這一次大，為什么呢？97、98年的時候出口占GDP的比重當(dāng)時只有18%，2008年到了38%。出口一受影響，沖擊很大。97、98年房地產(chǎn)市場處于牛市的起步點(diǎn)上，比起08年，被有些部門管到需要開研討會來提振士氣了，所以悲觀的氣氛多。剛才被兩位嘉賓追問，兩位嘉賓是揣著明白裝糊涂啊，反復(fù)的講持幣、持貨這個觀點(diǎn)。我不太贊成陳主任講的說現(xiàn)在要持幣。我覺得如果08年你持有貨幣，你高明，09年你再持有貨幣，你危險(xiǎn)。

　　沒看到各個國家都在比賽印票子嗎？那么，我們中國的信貸增長速度、固定資產(chǎn)投資規(guī)模的增長速度，1、2月份的數(shù)字，目前只有92、93年可以比。從2008年11月份開始，銀行信貸增長4600億，12月份7700億，1月份有春節(jié)、有元旦，扣除之后只有17個工作日，我們的銀行體系放了1.62萬億，一天一千億，2月份1.07萬億，3月份的速度慢不下來。這么快的在印票子，還有領(lǐng)導(dǎo)說要你持幣，那不是稀釋你的資產(chǎn)嗎？

　　所以，如果這個高速的信貸投放再堅(jiān)持下去，今年很可能醞釀著持幣和資產(chǎn)之間又一次戲劇性的重大轉(zhuǎn)換。在中國30年改革開放的歷史上，沒有說持續(xù)6到12個月的高速信貸投放，最后沒有出現(xiàn)通脹壓力的。

　　目前，歐美在應(yīng)對危機(jī)的政策工具上有非常大的差異，這實(shí)際上是基于他不同的歷史機(jī)遇。美國大規(guī)模的注資、大規(guī)模的撒錢，美聯(lián)儲主席伯南克教授原來在當(dāng)官之前，是一個非常知名的學(xué)者，學(xué)而優(yōu)則仕，一下子當(dāng)了美國央行的行長，跟陳教授一樣，他原來是非常知名的學(xué)者，一下子變成了房地產(chǎn)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)——簡單說幾句，40分鐘。那么伯南克在他研究時期的很多論文，歸結(jié)為一點(diǎn)——他也是研究大蕭條著稱——他說碰到這種問題，就是在直升機(jī)上往下撒鈔票，這樣才能把局面穩(wěn)定住?，F(xiàn)在他在不停的撒鈔票，美聯(lián)儲的資產(chǎn)負(fù)債表在這么一年的時間里面膨脹了三、四倍，印了那么多票子。但是美國擔(dān)心什么呢？美國敢這么做，是因?yàn)槊涝陌灾鞯匚?，他印出了沒辦，別人必須接受，要不然周行長會寫這個文章呢？我好不容易辛辛苦苦，皮鞋、襯衣出口換來一點(diǎn)外匯儲備，人家直接用機(jī)器就印了。

　　所以他做大量的銀行資產(chǎn)購買注資，利用了美元的霸主地位，同時貨幣發(fā)行量很大。但是他為什么敢這么做，不擔(dān)心通脹呢？因?yàn)樵诿绹臍v史上，他最怕的是通縮。他在歷史上經(jīng)歷過好幾次非常嚴(yán)重的通縮，而歐洲對通脹就非常的謹(jǐn)慎。因?yàn)闅v史上就是因?yàn)閻盒缘耐泴?dǎo)致希特勒的上臺，導(dǎo)致歐洲的一次災(zāi)難。所以歐洲對通脹——大家看歐洲央行是非常傳統(tǒng)的、經(jīng)典的銀行，不玩花的，他非常謹(jǐn)慎的進(jìn)行財(cái)政的刺激，碰到銀行問題也不敢注資，就是有，兩個國家是有很大的差異的。但是歸結(jié)為一點(diǎn)，多多少少都得印票子。

　　我建議大家高度的關(guān)注，中國接下來的信貸增長的狀況，不要跟我說你現(xiàn)在感覺不到信貸擴(kuò)張的好處，大河漲水小河滿，這個錢是實(shí)實(shí)在在的投放出去的，現(xiàn)在沒有滲透到你那，是因?yàn)槟闶切『印Ｈ绻@個時間足夠的長，這個貨幣擴(kuò)張，會給我們中國經(jīng)濟(jì)這一輪帶來非常強(qiáng)勁的增長。如果說08年的宏觀政策有一點(diǎn)戲劇性的話，我擔(dān)心09年也可能有類似的戲劇性，只不過反過來了。長期以來我們的一個體制優(yōu)勢就是中央的宏觀政策管剎車、審批，比如說建設(shè)部，各地派行使組查建了多少房子，70米的，90米的這夠不夠？土地超標(biāo)沒有？這個是國土資源部管了。地方管油門，這一次兩只腳都踩到油門上了。所以對今年的宏觀形勢要做好充足的各種可能性的準(zhǔn)備。

　　第二、對于今年的經(jīng)濟(jì)形勢，我基本上已經(jīng)認(rèn)為1、2月份的數(shù)據(jù)出來之后沒有大的懸念，8%基本上沒有什么大的問題，數(shù)字計(jì)算起來有一點(diǎn)復(fù)雜，但是不是太復(fù)雜。原因很簡單，4萬億的刺激經(jīng)濟(jì)政策，在09年到位的有多少？再把1、2月份，2.7萬億信貸中間的部分，重合的部分一扣除，跟GDP的比值一算，足夠可以覆蓋因?yàn)槌隹诤头康禺a(chǎn)調(diào)整而帶來的增長的缺口。08年9%的增長，出口貢獻(xiàn)大概兩個點(diǎn)…到了2009年，出口貢獻(xiàn)還沒完，武漢話叫冒得了。

　　房地產(chǎn)的調(diào)整如果這個速度再下去又托一個點(diǎn)，6%左右。什么都不干，也6%左右。黨中央、國務(wù)院審時度勢，具有駕馭復(fù)雜局面的能力。在去年11月份，果斷出臺4萬億的刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，加上高速的信貸投放，足夠覆蓋兩個點(diǎn)的增長情況。

　　我現(xiàn)在擔(dān)心的事情是，這一輪的反彈是成定局，但是目前的投資基本上都是政府投資在動，我們的一些政策研究部門把他稱為中央財(cái)政主要是“鐵公雞”，鐵路，公路、基礎(chǔ)設(shè)施。地方財(cái)政主要是投房地美，廉租房和我不太贊成的，經(jīng)濟(jì)適用房，土地開發(fā)，城市美化、量化、環(huán)保。那么這些政府主導(dǎo)的相關(guān)行業(yè)已經(jīng)明顯復(fù)蘇了，加工制造業(yè)，中小企業(yè)還處于調(diào)整惡化時期。那么目前看這種財(cái)政刺激的規(guī)模是充足的，有足夠的回旋余地，沒有問題的，但是總要退出的時候，退出的時候如果沒有社會投資的跟進(jìn)，就有可能出現(xiàn)二次探底。二次探底對銀行體系的殺傷力是不容低估的。在98年的時候我們第一次用大型基礎(chǔ)設(shè)施投資刺激下來，經(jīng)濟(jì)反彈，到99年因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)，其他的工業(yè)投資，社會投資沒有跟上，又出現(xiàn)了明顯的二次探底，最后是99年的住房制度改革，這個內(nèi)需的增長點(diǎn)把應(yīng)該增長帶出了殘局。這一次我們靠什么？沒有這些嚴(yán)峻的思考，我們一定要做長遠(yuǎn)的準(zhǔn)備。

　　第三點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)這一輪周期波動，我們房地產(chǎn)商自己要做一個深刻的反思。剛才陳主任經(jīng)常拿我們搞證券的人做調(diào)侃，這個相當(dāng)于股票的什么，那個相對于股票的什么，好象我們搞證券金融研究的人挺容易似的，也挺艱苦的。但是基本上從一些中國傳統(tǒng)的智慧里我們可以看到，還是有跡可尋的。

　　比如說07年豬年，豬年干什么呢？豬年就是股票買著，就躺著一邊睡覺去，越懶股票賺得越多，頻繁買入賣出的，掙不了多少個錢，這個板塊追那個板塊。08年鼠年，鼠年趕快跑啊，跑晚了就被打死了。09年是牛年，牛年是什么？反芻之年、布局之年，牛年好種田，這個時期經(jīng)過資產(chǎn)的洗禮，正好是重新布局的時候。

　　這是我個人的看法，地產(chǎn)界的朋友也不要慌著，去趕忙著漲價。稍微銷量好一點(diǎn)，加快房地產(chǎn)存量的處置。同時土地的價格下滑的幅度更大，陳主任非常專業(yè)的詞匯叫重置成本降低，土地降得比房價還多嘛，那我們本人要做的事情就是現(xiàn)貨的存量的房子進(jìn)行處理，別慌得漲價，流量做起來。我非常難得的跟陳主任在這一點(diǎn)上取得了共識，因?yàn)槲遗滤魰荷蟻戆盐遗皿w無完膚，我得留點(diǎn)后路啊。

　　所以我們房地產(chǎn)界的朋友，這個時候不能有套牢的思想。6000點(diǎn)買的股票，到了5000點(diǎn)的時候套牢，再多等等吧，大家就上去了，結(jié)果到4000點(diǎn)的時候套得越深，我們要著眼于未來的現(xiàn)金流，合理的存量的房子，土地，這算原材料吧，加工環(huán)節(jié)的開發(fā)量做合理的資產(chǎn)的配置，這是一門專業(yè)的技術(shù)。

　　我們要反思一下，自己在房地產(chǎn)擴(kuò)張和收縮的不同階段，自己有哪些做得對哪些做得不對的，沒有經(jīng)過反思，哪能會有提高呢？這是一個非常難得的跟中國的企業(yè)家、房地產(chǎn)企業(yè)家，由周期經(jīng)驗(yàn)、積累、總結(jié)提高的經(jīng)驗(yàn)。我還沒有講完，但是時間到了，如果大家同意我就接著講，不同意我就停止下來。接著講也沒有多少內(nèi)容。

　　那么，我主要是為了體現(xiàn)跟一些政府官員的不一樣，尊重觀眾，遵守時間規(guī)矩，不要像政府官員說的“我簡單說兩句”，然后就嘩嘩嘩嘩的講。

　　關(guān)于房地產(chǎn)周期的研究，在全世界我們找了很多文獻(xiàn)，都是非常粗淺的，所以大家經(jīng)歷了這么一個危機(jī)，對于我們增強(qiáng)自身的市場閱歷非常重要。我最近看到一些房地產(chǎn)研究的文獻(xiàn)，說歸納各國的房地產(chǎn)波動的周期，有一個特點(diǎn)，他前期是斷點(diǎn)式跳躍的，房地產(chǎn)在觸底的時候，也一些在價位的方面盤一段時間，有一些膽子大的經(jīng)濟(jì)開發(fā)，過一段時間，上一個臺階，又有一些膽子再稍微大點(diǎn)的進(jìn)來，又盤一段時間，是一個臺階式斷點(diǎn)式的跳躍。到了最后，噴發(fā)一個曲線，那就已經(jīng)是頂點(diǎn)快到了。這個在上升階段是這個特點(diǎn)，而且往往比宏觀經(jīng)濟(jì)周期要晚一段時間。

　　客觀原因是房地產(chǎn)開發(fā)也要有周期，主觀原因是整個全世界的房地產(chǎn)可能都容易過于樂觀，對經(jīng)濟(jì)危機(jī)、經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)不太敏感，所以經(jīng)過了這次的洗禮之后，我們應(yīng)該增強(qiáng)這個方面的閱歷，為下一階段應(yīng)對即將到來的新的經(jīng)濟(jì)的繁榮和收縮提供一個支持大家獲得更好發(fā)展的一個決策的經(jīng)驗(yàn)和參照。稍微超了3分鐘，謝謝大家。