重置成本的下降導(dǎo)致房價回升并不存在市場基礎(chǔ)，進行再生產(chǎn)的時候買入同樣的土地，每平方米的樓面價，在這個產(chǎn)品的銷售只能按重置成本算。

　　陳淮：我謝謝主持人，謝謝大家，但在這兒誠惶誠恐，一個人在這么多人面前講話，有些緊張。第二個今天很郁悶的是巴曙松教授在我后面講，他一定要對我多加批評，所以我就越發(fā)不敢講。

　　我先聲明我是守規(guī)矩的人，講20分鐘，講到14：50。20分鐘，但是我要講4個問題，時間雖然短，隨便說一說。我看見有很多拍照的新聞媒體的朋友，千萬、千萬我已經(jīng)第一百次聲明別說我是官員。我是一個學者，沒吃朝廷俸祿，沒有皇糧。巴教授是領(lǐng)朝廷俸祿的，要說他是官員。我那個部隊是一支精銳部隊，但是是一個只有番號，沒有軍械糧餉的。

　　咱們書歸正傳，因為我們有時候，每一次的身份后面老是建設(shè)部，冒號后來是官員兩字，或者是建設(shè)部官員、建設(shè)部專家，讓我很郁悶，這只代表我個人。

　　我們今天這個演講主辦方出的這個題目，讓我三天三夜沒睡著覺，因為他包含了太多的關(guān)鍵詞，一個是轉(zhuǎn)型，一個是金融海嘯，還有一個產(chǎn)業(yè)政策。這三件事其實是三個互相獨立的題，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天的確面對著轉(zhuǎn)型，我簡單概括的說說題目。我們的09年，以及此后比較長的時間內(nèi)，這個房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型集中于四個方面：

陳淮

　　轉(zhuǎn)型期

　　第一個，單邊上漲或者暴跌的這種行情沒了，不斷波動的這種行情將成為常態(tài)。那種單邊上漲的非常態(tài)的市場已經(jīng)過去了。一個產(chǎn)業(yè)和一個市場發(fā)展的初期，不成熟的時期，才會有這樣的行情。比如說我們的股市，比如說，再遠一點的20年前到15年前，我們的家電市場才會有這樣的事情。正常的市場波動情況不會是那樣的行情，我們不能把非常態(tài)當成常態(tài)。第一個轉(zhuǎn)型，得應(yīng)對一個，這種不斷的有上漲和下跌，不斷的存在著波動，不斷的孕育著風險與釋放過程的市場。

　　第二個，弄塊地蓋房子就能賺錢的那個時代過去了，每一個開發(fā)企業(yè)都能活下去的時代過去了。優(yōu)勝劣汰，產(chǎn)業(yè)組織內(nèi)部不斷整合的時代，我們得應(yīng)對。中國的家電業(yè)輝煌的時候，曾經(jīng)出過非常多的名牌。北京的雪花冰箱、牡丹牌電視機、上海雙鹿冰箱、水仙牌洗衣機，當時在A、B兩股市場上市，這些名牌在市場轉(zhuǎn)型過程中不能適應(yīng)，已灰飛煙滅了。但并不妨礙中國的家電業(yè)這個產(chǎn)業(yè)成長為世界一流的家電產(chǎn)業(yè)。

　　優(yōu)勝劣汰這個過程并不僅僅是在家電業(yè)出現(xiàn)過，在我們的證券市場發(fā)展過的證券業(yè)也同樣存在，大家得做好這個準備，讓自己成為活下去和發(fā)展壯大中的那個優(yōu)秀的個體。

　　第三個，我們得從剛才主持人說“救市”成為這中心詞，錯了，這個過程已轉(zhuǎn)變的時代過了。我們在轉(zhuǎn)型上從依靠政府，轉(zhuǎn)向依靠市場的時代來了。我們今天討論武漢的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其讓我想到一個歷史：整整一百年前，如果歷史不轉(zhuǎn)彎的話，我們的大武漢是今天上海在中國經(jīng)濟中的地位。

　　近代大工業(yè)和資本這兩樣?xùn)|西，踏上中國土地的時候，最初是在武漢落腳的。我們有江漢海關(guān)、有大冶鐵廠、有京漢鐵路，有中國唯一的槍械和機械制造的漢陽造。最初是在這里落腳的，但是一百年前，辛亥革命到“五四”運動前后這一段，我們還停留在關(guān)山河畔這個夢中的時候，上海的民族資本的歷史轉(zhuǎn)了一個圈，才有了今天的上海。我希望特別提示我們武漢的開發(fā)商和企業(yè)界朋友，認識到一個重要的轉(zhuǎn)型，我們又到歷史轉(zhuǎn)折，最終要想成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要想能夠成為強大的，有生命力的產(chǎn)業(yè)，非得擺脫政府、對政府的依靠，而走上對市場的依賴不可。

　　第四個，我們得從不管什么樣的房子都賣得出去，造一個地中海風情，或者是什么樣的尊貴豪宅，起個名，就能夠讓市場接受的那個時代過去了。實實在在的提供功能完善，技術(shù)先進，節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地，適宜人居住，這樣的房子越來越成為新的一個需求。

　　特別是務(wù)請大家注意到一個中長期的變化，就是我們從最開始的核心市區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部地方蓋房子這個過程，將逐步的隨著中國城市群戰(zhàn)略的推進和快速軌道交通、立體交通網(wǎng)的建設(shè)，我們的大型、特大型的城市居住分布將會出現(xiàn)國際上經(jīng)驗已經(jīng)證明的那種分布方式：中產(chǎn)階級住在離核心市區(qū)可能30-50公里半徑以外的地方。

　　中國的城市化戰(zhàn)略已經(jīng)明顯從原來的遍地開花，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥簯?zhàn)略。我們不僅有長三角、珠三角，而且有了京津冀城市群，不僅有了沿海城市帶，而且有了西部的成渝綜合配套改革實驗區(qū)的城市群和以東南亞自由貿(mào)易區(qū)為題材的西南城市群——南寧、貴陽、昆明城市群，有了我們中部的武漢循環(huán)經(jīng)濟也好，可持續(xù)發(fā)展的綜合配套改革城市群和我們南邊的城市群。再加上這四萬億前后，可以明顯看出的，就是兩個城市之間的快速軌道交通網(wǎng)的建設(shè)，將使原來的購買者他空間地域的選擇發(fā)生非常大的變化，符合規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能也是一個轉(zhuǎn)型。

　　這是轉(zhuǎn)型。

　　什么是產(chǎn)業(yè)政策

　　第二個，大家說產(chǎn)業(yè)政策，我們剛才主持人在他主持詞里面多次說到產(chǎn)業(yè)政策，我稍微糾正一點。利率也好，稅收也好，都不是產(chǎn)業(yè)政策，那是宏觀調(diào)控政策。產(chǎn)業(yè)政策是有關(guān)于產(chǎn)業(yè)技術(shù)進步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和企業(yè)內(nèi)部、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的各個大中小企業(yè)的組織關(guān)系，以及產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟之間的關(guān)系，以及產(chǎn)業(yè)的國際競爭力問題，涉及這樣的政策才是產(chǎn)業(yè)政策。

　　我們房地產(chǎn)業(yè)在過去幾年發(fā)展過程中，在產(chǎn)業(yè)政策體系上缺的恰好是產(chǎn)業(yè)政策，由于缺乏了強大系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)政策，使這個市場和我們的企業(yè)發(fā)展不得不隨著短期的宏觀調(diào)控政策而隨波逐流。

　　利率、稅收是宏觀調(diào)控政策，經(jīng)濟適用房、住房保障體系是公共政策，都不屬于產(chǎn)業(yè)政策。我是研究產(chǎn)業(yè)政策科班出身。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的判斷是產(chǎn)業(yè)政策，加快這個產(chǎn)業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰的淘汰，淘汰病弱的個體提高整體群體的整體素質(zhì)是產(chǎn)業(yè)政策，推進節(jié)能省地建筑的發(fā)展就是產(chǎn)業(yè)政策。

　　我們的產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展方向基本是這樣的。再加上促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展方面的政策，這才是產(chǎn)業(yè)政策。時間關(guān)系，我不再往往下說，最后我們再說一點形勢判斷和金融危機。

　　中國率先復(fù)蘇 

　　為什么呢？因為我后面我剛才說，最近兩三年來房地產(chǎn)的問題都是被金融專家給講了，金融專家沒把他們那一行研究好，給我們弄出一金融海嘯來，還把我們房地產(chǎn)業(yè)給說成了一個深幅調(diào)整。今天我們講點金融，讓金融專家也明白，敢情研究房地產(chǎn)的也懂金融，要不他們不知道啥叫做“深層次”不是？

　　中國當前能不能率先走出金融海嘯的陰影？能。什么依據(jù)呢？大家想想，到昨天奧巴馬也跟溫總理學了，也跟網(wǎng)名去對話去，跟中國學了好幾手了。先學那一手，中國政府積極的財政政策，擴大基本建設(shè)投資，刺激經(jīng)濟，奧巴馬說我也來這一手，他也要來刺激經(jīng)濟政策去投資。

　　我們的領(lǐng)導(dǎo)人和網(wǎng)民對話，他也和網(wǎng)民對話去了，但是他比我們整整慢了一拍，趕上這一拍還不容易。大家請注意全世界各國，大國，包括中國和美國在這個市場海嘯應(yīng)對政策中第一輪中，大家普遍做法是減稅、發(fā)購物券等，援助低端群體。這一輪，這一個階段已經(jīng)過了，所以最近大家討論“五一”長假旅游消費可以看出，中國也好，美國在減稅遇到的問題也，最初源于低端群體為救助對象作為基本措施的這個階段過了。

　　但是中國現(xiàn)在和美國的區(qū)別在哪里呢？美國的政府財政的投入，刺激經(jīng)濟的政策資源和貨幣當局，比如說美聯(lián)儲拿出來的資源，現(xiàn)在還用在堵窟窿的時候呢。這個企業(yè)要倒閉了，趕緊打一強心針。

　　中國不然，中國現(xiàn)在的政策資源已經(jīng)實實在在的投入到了刺激和促進經(jīng)濟增長的階段了。打一個通俗的比方，美國還在搶救室里頭，花的錢主要用在今天加一個呼吸機，明天再打一針強心針呢。中國也得病了，也受了風寒了，打過吊針了，但是我們現(xiàn)在已經(jīng)出院了，花錢花在營養(yǎng)上面，鍛鍛煉，恢復(fù)身體，就能活蹦亂跳，重新上班了，是這么的一個區(qū)別。

　　中國已經(jīng)領(lǐng)先了一拍，我們認為已經(jīng)不需要再更多的去討論中國能不能率先走出這個陰影，我們的的確確已經(jīng)在率先的往陰影外面走了，而且我們也很高興的看到，從當前一段時間媒體的輿論上，我們自覺或不自覺的從討論政府下一步救市拿多少錢救哪一個行業(yè)，是否列入振興計劃這樣的興奮點，轉(zhuǎn)到研究市場是不是回暖、復(fù)蘇這個問題，這個小的變化反應(yīng)出的這個行業(yè)的心態(tài)和注意力已經(jīng)從最初的治病救人到健康發(fā)展階段了。

　　就像我剛才說的，如果前一段我們還在討論是不是需要上呼吸機？是不是該做透析？該打強心針？現(xiàn)在我們討論怎么能更快的恢復(fù)體力的問題。春江水暖鴨先知，希望我們在坐的來賓，感受到這一個春江水暖。

　　房地產(chǎn)重置成本

　　中國經(jīng)濟在這場金融海嘯中屹然不倒，并且率先的走出陰影，行不行？沒有問題。我們房地產(chǎn)業(yè)仍然成為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，并且進一步發(fā)展壯大，行不行？沒有問題。

　　但是在大家當前說交易量回升、小陽春的說法中，房價會不會上漲？不一定。為什么不一定？咱們說點理論，我們當前的房價影響因素中和供求關(guān)系無關(guān)的因素在左右著這個房價。

　　請聽好，和供求關(guān)系變化無關(guān)的因素在左右著房價。這句話很重要。

　　第一個因素是盡管供求關(guān)系和去年有所改善，需求在增長，但是重置成本的下降導(dǎo)致我們的房價回升并不存在市場的基礎(chǔ)。鋼材、水泥、土地、土地價格、企業(yè)再生產(chǎn)的成本才是真實成本。你這庫存購入的原材料的成本不是你的真實成本，進行再生產(chǎn)的時候你買入同樣的土地，每平方米的樓面價，你在這個產(chǎn)品的銷售只能按照重置成本算。

　　也替咱們開發(fā)商說一句，去年、前年，媒體說開發(fā)商都暴利了，2000塊錢一平方米的樓面價，拿著地，房子賣得那么貴，中間掙了多少錢，其實其中有相當一部分錢是當時土地價格上漲之后重置成本上升，這個錢土地價格上升的錢，并裝不到開發(fā)商的兜里。

　　因為除非他退出這個市場，不再干了，拂袖而去，只要他還需要進行再生產(chǎn)，他得按照已經(jīng)上漲的土地價格補充自己的要素消耗，這叫重置成本。那么當前正好相反的是重置成本的大幅度下降的過程，第一位，這樣的一個重置成本不支持房價在短期內(nèi)就有迅速上升，這是第一個因素，供參考。

　　貨幣的尺度

　　第二個因素就得說點更理論的，我們當前面對的這個金融危機說到底是一個貨幣危機，什么叫做貨幣危機呢？大家想想從這兩年、一年半以來，全球的金融海嘯曾經(jīng)倒過一棟房子沒有？曾經(jīng)死過一個人沒有？和汶川地震，孟加拉熱帶風暴海嘯不一樣，它沒有導(dǎo)致實物資產(chǎn)的實質(zhì)性損害。也有死的，大款破產(chǎn)了，跳樓了，自殺了。那么是什么東西變了呢？

　　注意，買股票、買石油、買房子、買鐵礦石、買黃金，買這些東西那個對立物，叫做貨幣的東西，它紊亂了。貨幣體系紊亂了。我打一個比方說，我們這個房子的層高是六米，現(xiàn)在層高變四米了，不是房子矮了，是每一米那個尺度變了。

　　這個金融危機就是一個全世界的貨幣體系發(fā)生了巨大紊亂的結(jié)果，錢值多少錢？不知道了。說實話我們房地產(chǎn)的價格是跌了還是漲了的時候，你是拿一個叫做人民幣的貨幣來衡量的。如果拿股票來衡量、拿石油來衡量，我們房價漲得不得了。

　　一年半以前，武漢一平方米的房子的價格賣給你八桶石油，對不對？現(xiàn)在你要賣一平方米的房子，同樣的價錢，你得拿26桶石油來換，你說是漲了，還是便宜了？一年半以前買武漢一平方米的房子的錢，你拿500股股票就可以換了，現(xiàn)在你得拿2400股你才能換來。如果我們拿股票來衡量，而不是拿一個叫做貨幣的東西來衡量，房價是漲了還是跌了？

　　所以最近有一個很重要的信息，比較專業(yè)的信息，但是大家肯定都注意到了。周小川先生連寫三篇文章說，重建世界貨幣體系，并且能夠有一個和美元這種主權(quán)貨幣以外的超國家的國際性的主權(quán)貨幣，作為儲存貨幣的問題。

　　現(xiàn)在誰欠誰多少錢，我張三欠李四，李四欠王五、你和銀行之間的信貸關(guān)系，以及買石油、買什么東西，咱們都拿美元結(jié)算。而美國自己出問題的時候，他可以把這個尺子拉長或者是縮短，就導(dǎo)致我們買石油、我們和市場的供求關(guān)系出現(xiàn)了紊亂。是貨幣自己冷漲熱縮了。

　　請注意我們說房子的層高、每一噸水泥的重量、時間一天24小時，說這些度量單位的時候，都說的是有自然屬性的計量單位，這些計量單位都是可以用嚴格的物理學概念來定義它們的。

　　比如一米是多長？光波的多少分之一，這叫一米；一天是多長？是地球圍著太陽轉(zhuǎn)一圈多少分之一，這叫一天；唯獨一塊錢是多少是沒法定義的。它是一個只有社會屬性，沒有自然屬性的度量單位。所以實際上我們面對的不是房價跌漲，而是貨幣的脹縮。全世界的貨幣面對資產(chǎn)價格都在持續(xù)的暴漲過程中，貨幣自身變得非常昂貴了。在這樣一個大背景下，我們指望短期內(nèi)把中國房地產(chǎn)價格作為資產(chǎn)價格的一個組成部分，特立獨行，是不現(xiàn)實的。

　　美元也好、人民幣也好，相對于石油、相對于全世界的股票，相對于A股市場、相對于美國的納斯達克、道瓊斯指數(shù)——美國的納斯達克、道瓊斯跌到70年來的最低點了，最近才略有回升，香港的股市從32000點跌到10000點，現(xiàn)在還有12000上下波動了，跌的幅度一點不遜色于A股市場，也就是說這個貨幣本身在出問題了。

　　如果沒有一個世界貨幣體系，特別是貨幣體系不僅僅是相對于CPI。大家請注意，我們說通脹通縮的時候，指的是貨幣本身值多少錢和居民消費價格之間的比值關(guān)系，而我們說房價指的是貨幣和資產(chǎn)價格之間的比值關(guān)系。全世界的貨幣都面臨同一個問題，和股票和房地產(chǎn)資產(chǎn)價格相比較的時候，貨幣大幅度升值了。尺子原來一米是三尺，現(xiàn)在一米改成四尺是一米了，不是你房子低了，是一米的那個度量單位的尺子變了。

　　現(xiàn)在美國人手里掌握著這個尺子，一美元該有多大的內(nèi)在價值，他說了算。他自己出問題了，就使和美國人沒關(guān)系的人民之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，以及和大宗產(chǎn)品之間的交易關(guān)系，以及中國消費者和房地產(chǎn)之間的交易關(guān)系這個尺子在變。務(wù)請我們的媒體朋友，不管聽懂聽不懂，心里先裝下這個事：這個尺子變長了，這個尺子變化的過程中，貨幣自身包含的價值量的漲水過程中，指望衡量單位價格出現(xiàn)大的奇跡，是不大現(xiàn)實的。

　　第三條原因，我們面對的這個金融危機，又是一個資產(chǎn)縮水和債務(wù)不縮水的矛盾發(fā)展到尖銳對立的時候。簡單說在這場金融危機中，全世界的資產(chǎn)價值，包括全世界的房產(chǎn)、全世界的股票都大幅度縮水了，包括中國的。大家都明白，我們A股市場的股票20萬億市值沒了。

　　總是資產(chǎn)價值自身大規(guī)模縮水，但是全世界張三欠李四的錢，李四欠王五的錢，王五欠銀行的錢，這個債務(wù)規(guī)模一分錢都沒有縮水。絕不會有人作為債權(quán)人說，因為你的資產(chǎn)縮水了，你欠我的錢也打一個八折、七折、六折吧，恐怕不會的。

　　人們擔心美國的第二波就是因為，房地產(chǎn)價格已經(jīng)跌到有27%的美國老百姓，他欠銀行的這個負債規(guī)模已經(jīng)高于他的房價，或者是房價已經(jīng)跌到他欠銀行的債務(wù)規(guī)模之下了。

　　這就是資產(chǎn)縮水和債務(wù)不縮水的矛盾發(fā)展到尖銳對抗，在這個過程中，人們持幣的積極性、動機要比持貨的動機強大得多的。依靠客觀規(guī)律，不管你聽沒聽陳老師演講，你慢慢驗證去，在這個過程中人們的經(jīng)濟行為將是努力的以貨求幣，而不是以幣求貨，這個過程不支持資產(chǎn)價格的上漲。

　　以上，沒聽懂、聽懂了的，沒關(guān)系，自己慢慢的回味去，或者是請我們的巴曙松教授指教，謝謝大家。