真如項(xiàng)目的啟動(dòng)，似乎又給很多想進(jìn)入上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)但處于觀望階段的人打了一劑強(qiáng)心針。

　　李嘉誠(chéng)的內(nèi)地最大商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)動(dòng)了。

　　真如項(xiàng)目

　　2006年12月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以底價(jià)22億元競(jìng)得真如副中心A3-6地塊。該項(xiàng)目的樓面價(jià)將近每平方米3056元，總建筑面積近100萬(wàn)平方米，其中近八成被規(guī)劃為大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。

　　有上海的分析人士表示，按照每平米售價(jià)2萬(wàn)的保守估計(jì)，該大型商業(yè)物業(yè)綜合體至少能為長(zhǎng)實(shí)帶來(lái)200億元的收入。

　　根據(jù)2007年上海政府出臺(tái)的《上海市真如城市副中心規(guī)劃方案》，真如城市副中心被規(guī)劃為上海市第四個(gè)也是最后一個(gè)城市副中心，前三個(gè)副中心分別是徐家匯、五角場(chǎng)和花木。真如將成為上海及長(zhǎng)三角的服務(wù)中心，而長(zhǎng)實(shí)開(kāi)發(fā)的真如A3-6地塊正位于該中心的核心位置。

　　資料顯示，真如城市副中心位于上海西北部?jī)?nèi)、中環(huán)之間，規(guī)劃研究范圍6.21平方公里，其中核心區(qū)規(guī)劃面積2.43平方公里。按照上海城市總體發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)的真如城市副中心將依托上海西站交通樞紐，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和現(xiàn)代物流服務(wù)中心，建設(shè)企業(yè)總部基地，形成面向長(zhǎng)三角的開(kāi)放性生產(chǎn)力服務(wù)中心。

　　因此，真如一度成為很多大型開(kāi)發(fā)商“窺伺”的目標(biāo)之一，包括綠地集團(tuán)等公司都曾被傳出參與了真如項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。為此，長(zhǎng)實(shí)做出澄清，表示綠地集團(tuán)并未參與。

　　似乎，李嘉誠(chéng)對(duì)上海的商業(yè)前景很看好。但讓人疑惑的是，就在此前，李嘉誠(chéng)數(shù)次拋售所持有的位于上海的商業(yè)項(xiàng)目。

　　2008年5月，李嘉誠(chéng)旗下香港上市公司和記港陸公告稱，以44.38億元出售其位于上海長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)寫字樓物業(yè)。一個(gè)月后，李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔位于古北的高檔公寓御翠豪庭降價(jià)銷售，價(jià)格跌幅最高達(dá)24%。2009年初，和黃再次以“改租為售”的方式拋售黃金城道商鋪，回籠資金超過(guò)10億元。

　　與此同時(shí)，長(zhǎng)和系持有并收租長(zhǎng)達(dá)10余年的別墅物業(yè)御翠園一期“四季雅苑”也被傳出計(jì)劃出售，預(yù)計(jì)回籠資金最多超過(guò)40億元。

　　2月初，又有市場(chǎng)傳言表示李嘉誠(chéng)將第五次出售上海物業(yè)，而此次對(duì)象是其位于陸家嘴黃金位置的一塊土地，陸家嘴金融區(qū)X3-2地塊。

　　這一系列的動(dòng)作曾讓很多業(yè)內(nèi)人士揣測(cè)，李嘉誠(chéng)看淡上海市場(chǎng)，準(zhǔn)備撤離。但從真如項(xiàng)目的情況看來(lái)，似乎又能解讀為李嘉誠(chéng)看好上海的商業(yè)前景。

　　商業(yè)地產(chǎn)下降

　　上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，目前上海市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)竣工面積增速出現(xiàn)大幅回落。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1至8月，上海市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積505.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.6%，增幅比上月下降26.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積更是大幅下降。1-8月累計(jì)，上海市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積362.56萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng)1.7%，增幅環(huán)比下降32.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　而影響商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)工和竣工面積的，就是上海商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境。

　　據(jù)上海華燕市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1月，上海寫字樓供應(yīng)量為19.17萬(wàn)平方米，成交面積為9.17萬(wàn)平方米，供需比為1：0.48，且連續(xù)第7個(gè)月供大于求。

　　此外，領(lǐng)盛投資一位人士表示，由于寫字樓供應(yīng)量大，同時(shí)需求減緩明顯，2009年，北京、上海寫字樓物業(yè)的運(yùn)營(yíng)收入將低于15年來(lái)的平均水平。就供求的兩端看，供方體現(xiàn)為新增物業(yè)大量入市：由于前幾年商業(yè)地產(chǎn)景氣時(shí)期開(kāi)工的寫字樓陸續(xù)竣工營(yíng)業(yè)，大量新寫字樓房源紛紛入市。需方則顯示為租賃需求下降較快：受全球金融風(fēng)暴影響，跨國(guó)企業(yè)新的擴(kuò)張需求受到抑制，一些企業(yè)被迫削減辦公用房預(yù)算，甚至開(kāi)始向次級(jí)商務(wù)區(qū)或非核心寫字樓搬遷。

　　2008年四季度，上海多數(shù)甲級(jí)辦公樓的租金出現(xiàn)回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，浦東租金環(huán)比下降15.5%，浦西租金環(huán)比下降8%。上海中原房產(chǎn)研究部人士表示，自11月底，甲級(jí)寫字樓空置率已達(dá)到10.7%，與年初的7.2%相比，上漲了3.5個(gè)百分點(diǎn)。不少業(yè)主紛紛以較低的租金和優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)吸引或留住優(yōu)質(zhì)租戶，超甲級(jí)辦公樓的租金與甲級(jí)辦公樓的差距已從第三季度的2.5元縮小至第四季度的1.6元。中原房產(chǎn)人士表示，2009年，上海甲級(jí)寫字樓的空置率將繼續(xù)上升，租金將繼續(xù)小幅緩降。上海很可能將寫字樓發(fā)展作為刺激內(nèi)需的有效手段，可能出臺(tái)新政，包括企業(yè)總部大樓用地可按工業(yè)地塊招拍掛方式出讓以及增加寫字樓供應(yīng)量等，意味著現(xiàn)有寫字樓將面對(duì)市場(chǎng)較大的考驗(yàn)。

　　除了寫字樓市場(chǎng)的下降，商鋪也面臨著空置率上升的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2008年底，國(guó)際知名地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕曾發(fā)出報(bào)告表示：縱觀2008年前三季度的上海優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)，最大的特點(diǎn)就是零供應(yīng)和低空置率。而隨著眾多零售商的進(jìn)入和擴(kuò)張，商鋪需求保持活躍。市場(chǎng)空置率一直保持在5-6%的低位，而市場(chǎng)供不應(yīng)求也促使租金在過(guò)去12個(gè)月中加速上漲。08年第三季度，首層和二層商鋪?zhàn)饨鸱謩e環(huán)比大漲5.7%和6.9%。

　　然而不到半年的時(shí)間，上海的商鋪市場(chǎng)惡化。業(yè)內(nèi)人士已表示，2008年積累下的存量商鋪將使今年銷售面臨巨大挑戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)商可能采用降價(jià)、售后包租等形式打開(kāi)局面。高力國(guó)際甚至預(yù)測(cè)，上海2009年中心區(qū)域的購(gòu)物中心空置率將有所上升，達(dá)到10%左右。

　　目前，浦東有多個(gè)零售物業(yè)項(xiàng)目正處于緊張施工階段，包括世紀(jì)大都會(huì)項(xiàng)目以及新鴻基的國(guó)金中心1期，國(guó)金中心附近10萬(wàn)平米的購(gòu)物中心等。此外，從位于商業(yè)核心區(qū)的香港廣場(chǎng)、新華聯(lián)商廈及香港新世界廣場(chǎng)等都將于2009年完成品牌升級(jí)，屆時(shí)將進(jìn)一步增大市場(chǎng)的供應(yīng)量，為市場(chǎng)的消化帶來(lái)更大的壓力。

　　外資進(jìn)入

　　面對(duì)2009年上海商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向未卜，雖然內(nèi)外資都用“謹(jǐn)慎”和“觀望”作為入場(chǎng)前提，但一個(gè)共同的看法是：不放棄，伺機(jī)入。

　　尤其是真如項(xiàng)目的啟動(dòng)，似乎又給很多想進(jìn)入上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)但處于觀望階段的人打了一劑強(qiáng)心針。

　　在真如項(xiàng)目動(dòng)工后，香港大福證券研究部主管麥德光曾表示真如項(xiàng)目的動(dòng)工預(yù)期很可能會(huì)引起港資開(kāi)發(fā)商投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的一波熱潮。

　　首先被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是第二家加緊在國(guó)內(nèi)布局的是新鴻基。根據(jù)新鴻基的業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2008年9月止，公司在內(nèi)地的總樓面面積已經(jīng)超過(guò)620萬(wàn)平方米，建成的10%土地均用作高檔商用物業(yè)，其中16%的土地存量位于上海。而在新鴻基吃進(jìn)的滬上土地中，近80%將用于建設(shè)包括寫字樓、商場(chǎng)和酒店在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。這就意味著自今年起新鴻基在上海將有超過(guò)70萬(wàn)平米商用物業(yè)投向市場(chǎng)。

　　而在此前，日本最大的百貨公司——高島屋株式會(huì)社也剛宣布將進(jìn)入上海，和高島屋合作的是上海長(zhǎng)寧古北集團(tuán)。

　　而本次和日本高島屋百貨的合作選址在古北國(guó)際財(cái)富中心，位于虹橋路、紅寶石路之間，緊鄰軌道10號(hào)線伊犁南路站，計(jì)劃總投資13億元人民幣，總建筑面積19萬(wàn)平方米，總高30層；其中高島屋百貨公司位于地下1層至地上7層的裙樓部分，總建筑面積6萬(wàn)平方米。8層以上是超5A甲級(jí)寫字樓。整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，工程預(yù)計(jì)將于2011年底完工。

李嘉誠(chéng)08－09年上海大規(guī)模物業(yè)買賣表

08年5月，和記港陸以44.38億元出售其位于上海長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)寫字樓物業(yè)；

08年6月，和記黃埔位于古北的高檔公寓御翠豪庭降價(jià)銷售，價(jià)格跌幅最高達(dá)24%

2009年初，和黃再次以“改租為售”的方式拋售黃金城道商鋪回籠資金超過(guò)10億元；

2009年初，長(zhǎng)和系持有的別墅物業(yè)御翠園一期“四季雅苑”被傳出計(jì)劃出售，預(yù)計(jì)回籠資金最多超過(guò)40億元；

2009年2月，傳言長(zhǎng)江實(shí)業(yè)計(jì)劃拋售其位于陸家嘴黃金位置X3-2地塊；

09年3月12日，有消息稱和記黃埔加推30個(gè)共3000多平方米的沿花木路商鋪以及8000平米的會(huì)所。