外資地產(chǎn)基金再次上演“分手”事件，雅居樂的海南清水灣項(xiàng)目再成焦點(diǎn)：一旦摩根士丹利前中國地產(chǎn)部要求全額退款，雅居樂的負(fù)債率將達(dá)到189%。

　　　繼美國基金AetosCapital終止收購雅居樂惠州白鷺湖項(xiàng)目25%股權(quán)，并要求退還訂金人民幣12億元之后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)再遇外資地產(chǎn)基金“分手”事件，AetosCapitalAsia(ACA)近日再次宣布退出與合景泰富(01813，HK)合作的成都項(xiàng)目。前幾年削尖了腦袋要分一杯羹的外資地產(chǎn)基金，開始撤回在中國房地產(chǎn)的投資，這無疑使內(nèi)地房地產(chǎn)商資金鏈雪上加霜。

　　Aetos和合景泰富分手的理由是，其與合景泰富的成都合作項(xiàng)目和商務(wù)部出臺(tái)的限外令沖突。

　　2008年6月18日，商務(wù)部頒布通知，外商對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資(包括增資)僅限于已獲政府機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單一房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。而Aetos與合景泰富的合作項(xiàng)目包括三幅地皮上的三個(gè)項(xiàng)目。

　　根據(jù)二者的協(xié)議，合景泰富須在今年6月24日前向?qū)Ψ酵嘶睾瞎?.013億美元的款項(xiàng)和附帶利息。

　　神秘的Aetos：摩根士丹利前高管創(chuàng)辦

　　據(jù)報(bào)道，Aetos成立于1999年，是一家總部位于美國的私人股權(quán)投資公司，其創(chuàng)始人是James.Allwin，他曾是摩根士丹利投資管理的負(fù)責(zé)人，07年6月曾傳出和中國人壽資產(chǎn)管理公司簽訂合作協(xié)議的消息，而后者宣稱將在內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作。但此次合作一直沒有下文。

　　據(jù)了解，AetosCapital其董事總經(jīng)理謝昭平負(fù)責(zé)旗下一個(gè)規(guī)模高達(dá)22億美元、專注于中國樓市的房地產(chǎn)對(duì)沖基金，該基金年期8年，遠(yuǎn)較一般對(duì)沖基金為長。07年8月，連鎖酒店速8中國宣布AetosCapital.LP向其投資五千萬美金。

　　Aetos和一般外資地產(chǎn)基金沒有太大區(qū)別，唯一吸引注意的是，其創(chuàng)辦人和中國區(qū)負(fù)責(zé)人都曾長期在摩根士丹利擔(dān)任要職。巧合的是，傳出行賄傳言的雅居樂海南清水灣項(xiàng)目也是摩根士丹利旗下的外資地產(chǎn)基金所投資的。

　　據(jù)了解，其中國區(qū)負(fù)責(zé)人謝昭平(KennyTse)之前同樣在摩根士丹利位居董事總經(jīng)理，其2000年就開始在其他國際投行很少關(guān)注內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候就開始研究內(nèi)地樓市，最終成為當(dāng)時(shí)較為知名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師之一。

　　“第一，我們會(huì)收購一些收租的商業(yè)物業(yè)，包括寫字樓、商場等，會(huì)全部買下來；第二，我們會(huì)選擇跟一些品牌好的發(fā)展商合作開發(fā)，主要是住宅和商場；第三，我們也有一些私募項(xiàng)目，會(huì)給一些地產(chǎn)公司提供私募基金，比如在它們上市之前，我們會(huì)以私募基金的形式給這些公司提供資金，換取10%左右的股權(quán)，然后在一兩年后帶它們?nèi)ド鲜?，在IPO的過程中實(shí)現(xiàn)增值。”Aetos中國區(qū)負(fù)責(zé)人謝昭平接受某內(nèi)地媒體采訪時(shí)表示，其在中國的業(yè)務(wù)主要包括三個(gè)方面。

　　對(duì)沖基金在過去幾年一直占據(jù)了資本市場最顯赫的地位，但目前這場橫掃全球的金融危機(jī)將讓它們不情愿地退出歷史舞臺(tái)。對(duì)沖基金先后在衍生產(chǎn)品、石油商品、套利交易等多個(gè)領(lǐng)域皆遭受沉重?fù)p失，而馬多夫欺詐事件又使行業(yè)信譽(yù)遭受重創(chuàng)。銀行突然的信貸收縮，令猝不及防的對(duì)沖基金潰不成軍，對(duì)沖基金行業(yè)面臨著60年來從未有過的生死危機(jī)。

　　花旗集團(tuán)新興市場首席分析師Carsten.Stendevad日前表示，一些類型的對(duì)沖基金已經(jīng)嚴(yán)重減值，如杠桿密集型固定收益策略基金、可轉(zhuǎn)債套利基金以及對(duì)流動(dòng)性收緊和贖回敞口最大的小型對(duì)沖基金，它們極有可能面臨清盤風(fēng)險(xiǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這樣的背景之下，外資地產(chǎn)基金退出在其中國房地產(chǎn)的投資填補(bǔ)外圍窟窿的事件或許將接踵而至。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告稱，隨著全球金融危機(jī)愈演愈烈，外國資金紛紛撤離中國市場，無疑使房地產(chǎn)商雪上加霜。標(biāo)準(zhǔn)普爾還表示，中新地產(chǎn)集團(tuán)和瑞安房地產(chǎn)在跨國合作伙伴方面的風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　雅居樂資金危局：負(fù)債率或超過180%

　　之前，雅居樂被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是華南五虎中，資金壓力較小，而且負(fù)債率較低。

　　但前不久摩根大通發(fā)表研究報(bào)告稱，雖然預(yù)期摩根士丹利取消和雅居樂清水灣交易的機(jī)會(huì)較低，但是雅居樂海南清水灣項(xiàng)目交易的透明度低，條款并無公開，要投資者相信，雅居樂并沒有卷入事件需時(shí)間證實(shí)，摩根大通強(qiáng)調(diào)，在最壞的情況下，如果摩根士丹利前中國地產(chǎn)部要求全額退款，雅居樂的09年度負(fù)債比率可能升至高達(dá)189%。摩根大通也因此將雅居樂的評(píng)級(jí)從“中性”降至“減持”。

　　事實(shí)上，摩根士丹利在雅居樂清水灣項(xiàng)目的投資疑點(diǎn)重重。雅居樂拿下這一大項(xiàng)目，總共才花了24億元左右，折算成面地價(jià)僅為250元/平方米。而雅居樂向后者出售清水灣項(xiàng)目30%的股權(quán)，售價(jià)即達(dá)到現(xiàn)金52.83億元人民幣。短短一年多的時(shí)間，收購溢價(jià)就如此之高，似乎并不是精明的外資投行大鱷們的一貫風(fēng)格。正常來說，機(jī)構(gòu)投資一般會(huì)分期按照條款注入資金，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。讓人不解的是，作為一項(xiàng)大型投資，且回報(bào)周期長達(dá)10年，大摩卻在一年之內(nèi)將巨額投資款全部交齊。而且條款中還約定了三年的股權(quán)鎖定期，即要到2011年7月，大摩才可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。

　　溢價(jià)之高，回報(bào)周期之長，條款之嚴(yán)苛，皆使得雅居樂和摩根士丹利的合作有如一團(tuán)迷霧。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，行賄傳言也許只不過是摩根士丹利想退出清水灣項(xiàng)目為自己的外圍資金壓力解困故意放出煙幕彈，該業(yè)內(nèi)人士稱，摩根士丹利可能已經(jīng)想退出該項(xiàng)目的巨額投資，但是又缺乏理由，而剛好主管這一項(xiàng)目投資的彼得森在公司內(nèi)部斗爭中被揭發(fā)出涉及行賄，于是被摩根士丹利拿出來作為退出該項(xiàng)目投資的籌碼。

　　據(jù)了解，雅居樂現(xiàn)有4億美元息率9%的高息債券、2億美元銀團(tuán)貸款及60億元內(nèi)地銀行借貸，當(dāng)中有11.3億將于今年到期。

　　而根據(jù)接近雅居樂的相關(guān)人士透露，Aetos要求終止投資雅居樂惠州項(xiàng)目的理由是Aetos事先提出的六項(xiàng)入股條件雅居樂沒有完全滿足。

　　因此，有分析人士認(rèn)為，一旦摩根士丹利前中國地產(chǎn)部要求全額退還清水灣項(xiàng)目52.8億投資款項(xiàng)，而Aetos在雅居樂惠州項(xiàng)目的12億元投資被要求退回給Aetos，雅居樂的資金鏈將面臨著斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“如果摩根士丹利要求全額退款，雅居樂清水灣會(huì)不會(huì)成為海南最大的爛尾樓？”一位雅居樂的業(yè)主擔(dān)心的說。