高額的存貨，極低的預(yù)收款，遠(yuǎn)低于預(yù)期的業(yè)績及遠(yuǎn)高于同行業(yè)上市公司的業(yè)績降幅，泛海建設(shè)將面臨遠(yuǎn)高于同類公司的考驗(yàn)。

　　2008年1月，泛海建設(shè)通過定向增發(fā)的方式，以72.65億元代價(jià)收購了其控股股東泛?？毓沙钟械乃募业禺a(chǎn)公司股權(quán)。當(dāng)時(shí)，泛海建設(shè)稱，收購?fù)瓿珊?008年將實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入79.63億元，凈利潤15.21億元。

　　然而，2009年3月3日，泛海建設(shè)年報(bào)公布，僅實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為14.20億元，比上年度降低了66.27%；實(shí)現(xiàn)凈利潤2.11億元，比上年度降低了68.02%，與15.21億元的預(yù)測值相比，相差高達(dá)13.11億元，公司僅完成預(yù)期收益的13.9%。不僅業(yè)績遠(yuǎn)低于預(yù)期，而且泛海建設(shè)利潤下滑的幅度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過同類上市公司。

　　現(xiàn)實(shí)與預(yù)測存在高落差

　　2008年，房地產(chǎn)行業(yè)受國家財(cái)稅政策、土地政策、金融信貸政策等宏觀調(diào)控及國際經(jīng)濟(jì)金融動(dòng)蕩因素影響，市場觀望氣氛濃厚，購房者持幣待購，市場成交低迷，開發(fā)商資金緊張，銷售嚴(yán)重萎縮。

　　在這種背景下，泛海建設(shè)凈利潤大幅下滑68.02%本無可厚非，但截至2009年3月9日，已有約19家地產(chǎn)類上市公司公布了年報(bào)(或業(yè)績快報(bào))，相比之下，泛海建設(shè)的利潤下滑幅度是最大的(見表)。

　　在這19家上市公司中，凈利潤同比增長的有13家，約占68%，利潤下滑的6家公司之中，除廣宇發(fā)展(000537，股吧)(000537)外，泛海建設(shè)是利潤下滑幅度最高的，其余公司利潤下滑幅度僅在8.03%-21.43%之間，遠(yuǎn)低于泛海建設(shè)68.02%的水平。而廣宇發(fā)展的利潤下滑是因計(jì)提了歷史遺留的應(yīng)收款項(xiàng)，扣除此非經(jīng)常性損益因素，廣宇發(fā)展業(yè)績實(shí)際大增4422.87%。

　　泛海建設(shè)利潤為何下滑幅度明顯高于同行業(yè)上市公司呢？資料顯示，2008年北京房地產(chǎn)市場銷售量明顯萎縮，而泛海建設(shè)項(xiàng)目定位于精裝修的高檔樓盤，消費(fèi)需求更是急劇減少，出現(xiàn)了比中低價(jià)位、中小套型普通商品房更大的銷售困難。

　　北京泛海國際居住區(qū)是泛海建設(shè)目前開發(fā)的最主要項(xiàng)目之一，目前由泛海建設(shè)控股子公司星火公司、泛海信華和泛海東風(fēng)負(fù)責(zé)開發(fā)。其中，泛海東風(fēng)負(fù)責(zé)開發(fā)的泛海國際居住區(qū)1#、2#、3#號(hào)地項(xiàng)目，星火公司負(fù)責(zé)開發(fā)泛海國際居住區(qū)4#地項(xiàng)目，泛海信華主要負(fù)責(zé)開發(fā)泛海國際居住區(qū)5-8#地塊項(xiàng)目。由于定位較高，星火公司、泛海信華和泛海東風(fēng)受到的沖擊明顯高于其他房地產(chǎn)企業(yè)。

　　在定向增發(fā)時(shí)，泛海建設(shè)稱：2008年泛海東風(fēng)預(yù)測銷售收入15億元，毛利2.81億元；星火公司預(yù)測銷售收入12億元，凈利潤2.66億元； 泛海信華預(yù)測銷售收入25.48億元，毛利9.1億元。這三家公司累計(jì)預(yù)測銷售收入高達(dá)52.55億元，約占泛海建設(shè)全年預(yù)測收入的66%。

　　但實(shí)際上，2008年泛海信華僅實(shí)現(xiàn)銷售收入11.21億元，比盈利預(yù)測減少14.27億元，毛利則較盈利預(yù)測數(shù)減少5.03億元，而泛海東風(fēng)和星火公司則均沒有實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入，凈利潤均出現(xiàn)虧損。

　　據(jù)了解，泛海信華不僅銷售受阻，由于金融危機(jī)的影響，原來有明確的購買意向的外資方也放棄了購買，而泛海信華樓盤銷售的不景氣，使得經(jīng)營相鄰地塊的泛海東風(fēng)和星火公司被迫調(diào)整了開發(fā)銷售進(jìn)度。

　　截至2008年末，星火公司、泛海信華和泛海東風(fēng)的總資產(chǎn)合計(jì)高達(dá)123.91億元，約占泛海建設(shè)總資產(chǎn)的62.51%，這直接導(dǎo)致了泛海建設(shè)業(yè)績出現(xiàn)巨幅下滑。

　　風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于同行

　　除上述三家子公司外，定向增發(fā)時(shí)，泛海建設(shè)預(yù)測另一子公司武漢公司2008年可實(shí)現(xiàn)銷售收入17.6億元，約占泛海建設(shè)全年預(yù)測收入的22.1%，但實(shí)際上，武漢公司去年銷售收入也為零。

　　武漢公司是泛海建設(shè)2008年通過定向增發(fā)收購的公司之一，截至評(píng)估日，凈資產(chǎn)近10億元，而評(píng)估值高達(dá)59.17億元，泛海建設(shè)收購其60%股權(quán)支付的價(jià)格高達(dá)34.85億元。

　　收購武漢公司60%的股權(quán)時(shí)，泛海建設(shè)沒有詳細(xì)說明武漢公司未來的盈利情況，只是稱武漢公司擁有的王家墩中央商務(wù)區(qū)周邊土地市場拍賣價(jià)已達(dá)1000萬元/畝，而公司以相當(dāng)于422.5萬元/畝的標(biāo)準(zhǔn)出資收購武漢公司60%股權(quán)，投資價(jià)值顯而易見。

　　但廣東大華德律會(huì)計(jì)師事務(wù)所關(guān)于泛海建設(shè)2008年度實(shí)際盈利未達(dá)到盈利預(yù)測的道歉信顯示，泛海建設(shè)預(yù)測武漢公司在2008年通過對(duì)外銷售土地76.69萬平方米(建筑面積)實(shí)現(xiàn)土地銷售收入17.597億元，凈利潤3.27億元。

　　若按此計(jì)算，每平方米土地相對(duì)應(yīng)的凈利潤約為426.83元。資料顯示，武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積為609.02萬平方米，若土地全部銷售而不進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，按每平方米土地相對(duì)應(yīng)的凈利潤約為426.83元計(jì)算，合計(jì)凈利潤約為25.99億元。按60%股權(quán)計(jì)算，相對(duì)應(yīng)權(quán)益不過 15.60億元，而泛海建設(shè)的收購價(jià)竟高達(dá)34.85億元，明顯貴出許多。

　　道歉信同時(shí)顯示，2008年由于全國土地一級(jí)市場成交大幅萎縮，出現(xiàn)價(jià)格下跌，有價(jià)無市甚至經(jīng)常出現(xiàn)土地流拍的情形，武漢也不例外，泛海建設(shè)董事會(huì)預(yù)期出售土地的收益將會(huì)大幅下降，因此未在2008年轉(zhuǎn)讓土地。按此分析，上述的每平方米土地相對(duì)應(yīng)的凈利潤426.83元還僅是事先的較樂觀估計(jì)，實(shí)際盈利當(dāng)遠(yuǎn)不達(dá)此。

　　截至2008年末，泛海建設(shè)的存貨已高達(dá)152.9億元，但預(yù)收賬款卻僅3321.12萬元，這一數(shù)字在已公布年報(bào)的地產(chǎn)類上市公司中是最低的，甚至遠(yuǎn)低于一些規(guī)模非常小的地產(chǎn)公司。

　　預(yù)收款項(xiàng)數(shù)額多少，通常被視為房地產(chǎn)企業(yè)未來業(yè)績的先行指標(biāo)。而泛海建設(shè)高額存貨，極低的預(yù)收款，遠(yuǎn)低于預(yù)期的業(yè)績以及遠(yuǎn)高于同行業(yè)上市公司的業(yè)績降幅，都預(yù)示著房地產(chǎn)市場若不能回暖，它將面臨遠(yuǎn)高于同類公司的考驗(yàn)。