“我腦海里突然出現(xiàn)了一個畫面，中國經(jīng)濟調(diào)整之后，最后留在干涸的土地上的只有兩種人，一種是農(nóng)民，另一種是開發(fā)商。”

　　廣州市正為2009年的土地出讓計劃而苦惱。

　　一個顯然的事實是，2008年廣州市曾三次調(diào)整了其住宅用地及商業(yè)用地的供應(yīng)計劃，但時至今日，廣州市2009年的土地供應(yīng)計劃依然未有出臺，有消息稱，2009年廣州市住宅用地與商業(yè)用地供應(yīng)將與2008年相當(dāng)。

　　此供應(yīng)計劃面臨的突出困境是，未來兩年的廣州可用住宅用地顯然將面臨瓶頸。

　　尷尬

　　2008年廣州市的住宅用地和商業(yè)用地的境遇頗為尷尬。在最初的“十一”規(guī)劃當(dāng)中，廣州市計劃4.63平方公里的住宅用地，但此后低迷的土地市場讓廣州市政府焦頭爛額，先是將住宅用地的計劃調(diào)整為4平方公里，隨后又調(diào)整為2.5平方公里，最后調(diào)整為1.8平方公里，降幅達61%。

　　但即便如此，廣州市最終也未能完成其土地供應(yīng)計劃，實際上，2008年廣州市僅供應(yīng)住宅用地1.76平方公里。

　　盡管2008年廣州市整體土地供應(yīng)面積依然出現(xiàn)30%以上的增長，但這其中大部分是工業(yè)用地，而且，廣州市財政賬面金額為113億，較2007年大幅減少65%。

　　與土地供應(yīng)回落同樣尷尬的是土地價格，即便在多次調(diào)整土地供應(yīng)計劃的基礎(chǔ)上，廣州市2008年土地價格依然出現(xiàn)38%的回落。全市地價2869元每平米，僅比武漢這樣的二線城市的2482.8元每平方米高出不到400元。

　　而11月至12月，廣州市出讓多宗土地，樓面地價甚至低于1450元每平米。

　　與此同時，廣州市商業(yè)商務(wù)金融用地的境遇一樣不好，2008年，廣州市商業(yè)商務(wù)金融用地總成交金額為18億，但僅廣州“東塔”項目就占了10.5億，且該項目是以底價為周大福所得。

　　也許2009年，廣州市還將面臨新的麻煩，2008年出現(xiàn)大幅增長的工業(yè)用地供應(yīng)將遭遇困境，2009年金融危機進一步深入到實體經(jīng)濟的時候，廣州市工業(yè)用地的警鐘開始敲響。

　　蕭條

　　與廣州市場相呼應(yīng)的是北京、上海以及部分二線城市土地市場在2008年的蕭條。

　　SOHO中國在2008年收獲了多個項目，但在此前的2007年，潘石屹曾為無法進入北京土地市場而煩惱，其甚至一度想離開北京市場，原因是土地價格較高。

　　據(jù)合富輝煌統(tǒng)計，2008年，北京市商住用地成交66幅，成交面積成交889.82萬平方米同比增幅分別為3.31%和38.15%。但開發(fā)商購置土地的面積卻較2007年有34%的跌幅，平均單幅土地成交的總價下降了3000萬元。

　　而上海2008年全年推出19幅住宅用地，共121.84萬平方米，但僅成交12幅土地，成交面積79.8萬平方米，平均樓面地價4349元每平方米，較2007年有大幅下滑。

　　而武漢市中心城區(qū)的土地成交面積及成交金額甚至出現(xiàn)了77%和79%的降幅。大量土地在一級市場直接底價成交。

　　僵局

　　“我腦海里突然出現(xiàn)了一個畫面，中國經(jīng)濟調(diào)整之后，最后留在干涸的土地上的只有兩種人，一種是農(nóng)民，另一種是開發(fā)商。”廣州新城市投資董事長曹志偉無奈地對觀點網(wǎng)說。

　　在他看來，土地市場的調(diào)整完全是因為2007年土地價格飆漲所致。據(jù)合富輝煌統(tǒng)計，2007年各大城市的土地成交面積和成交價格都出現(xiàn)了大幅增長，類似于武漢這樣的城市的土地成交面積甚至出現(xiàn)了107%的增長，而廣州的住宅用地成交面積則高達5平方公里。

　　雖然2007年成交的諸多土地如今就像一塊塊干涸的土地，但曹志偉并不認為當(dāng)前的土地市場會像許多人所想的那樣不樂觀。

　　“中心城區(qū)的土地供應(yīng)少，干涸的是大量的郊區(qū)土地。”曹志偉對觀點網(wǎng)說。事實上，2008年各大城市土地供應(yīng)價格暴跌的一個重要原因是中心城區(qū)的土地供應(yīng)開始急劇下滑。

　　2008年廣州、北京、上海三地的主要土地供應(yīng)集中在郊區(qū)，而廣州花都、增城、南沙、從化等郊區(qū)的土地供應(yīng)占到全年住宅土地供應(yīng)的80%，而上海土地供應(yīng)主要集中在外交環(huán)，北京土地供應(yīng)則集中在順義等新城。

　　而以廣州市為例，中心城區(qū)的土地供應(yīng)并非不樂觀，其中恒大在2008年1月拍下的天河地王廣州絹麻廠地塊以超過12000元每平方米的樓面地價成交，此外，前文所述的廣州“東塔”項目即便是以底價成交，成交金額依然高達10.5億。

　　“住宅市場，我說的是住宅市場，廣州市中心城區(qū)在2009年能夠形成供應(yīng)量的項目不多。”曹志偉說，他擔(dān)心的并非是廣州市中心城區(qū)的土地供應(yīng)價格，而是供應(yīng)量。曹志偉認為，目前廣州市中心城區(qū)動工的住宅項目僅有23個左右，能在一兩年內(nèi)形成供應(yīng)量的更是少之有少。

　　未來

　　一個可怕的現(xiàn)象是，隨著中心城區(qū)土地供應(yīng)的急劇下滑，未來兩年各大城市中心城區(qū)可形成供應(yīng)量的土地開始減少。

　　曹志偉認為，核心是城市中心城區(qū)的土地供應(yīng)已經(jīng)陷入僵局，到了無地可供的狀態(tài)，而大量的郊區(qū)土地供應(yīng)則面臨著住宅價格調(diào)整的巨大風(fēng)險。

　　中心城區(qū)與郊區(qū)土地共用的博弈開始成為新一輪土地供應(yīng)難題的核心。

　　“這可能會成為房價上漲的動力。中心城區(qū)土地供求失衡的效應(yīng)在五年之后將會開始顯現(xiàn)出來。”有分析人士對觀點網(wǎng)說。

　　其認為一個核心的原因是中心城區(qū)的土地稀缺性將使得各大城市中心城區(qū)的住宅成為投資性產(chǎn)品，尤其是部分豪宅項目。

　　同時，該分析人士認為，目前開發(fā)商手中存貨主要集中于郊區(qū)，這些項目在2009年面臨的共同困境是2007高地價的考驗。但其認為五年之后，恰恰是開發(fā)商將手中存貨逐漸消化的五年，與之相應(yīng)的是2008-2009年各大城市土地市場供應(yīng)量的減少。解釋可能出現(xiàn)的情況是，郊區(qū)的供應(yīng)量亦無法滿足需要。

　　“屆時將是新一輪的周期，但是這種房地產(chǎn)市場的周期顯然是不正常的。”該分析人士對觀點網(wǎng)說。