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　　春節(jié)后廣州樓市繼續(xù)回暖，尤其2月樓盤(pán)交投活躍程度可比08年十一黃金月，預(yù)計(jì)整月簽約套數(shù)將遠(yuǎn)超5000套。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前置業(yè)者市場(chǎng)預(yù)期改變，看好后市，致前期受抑需求持續(xù)釋放，廣州樓市激活路徑或在中心區(qū)與外圍區(qū)交互影響中持續(xù)推進(jìn)。

　　合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部對(duì)陽(yáng)光家緣即時(shí)監(jiān)測(cè)顯示，2009年2月份廣州商品住宅簽約套數(shù)環(huán)比1月份繼續(xù)回升，同比上年2月增幅更加明顯，僅前三周簽約套數(shù)即達(dá)4350套，預(yù)計(jì)整個(gè)2月份商品房簽約數(shù)將遠(yuǎn)超5000套。

　　合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部對(duì)各大樓盤(pán)實(shí)時(shí)成交監(jiān)測(cè)同樣顯示一派暖春氣象。2月14日即出現(xiàn)了09年第一個(gè)日光盤(pán)，光大花園水岸榕城北區(qū)首期開(kāi)售當(dāng)日，到場(chǎng)客戶超3000人，開(kāi)盤(pán)三小時(shí)內(nèi)434套單位即告全部售罄，成交額逾4億元，廣州樓市久違的"開(kāi)盤(pán)即封盤(pán)"。此外，珠江新城領(lǐng)峰2月份頭兩周也成交近1億元，雋峰、金域藍(lán)灣及蘭亭御苑等中心區(qū)樓盤(pán)均取得突出成交業(yè)績(jī)。

　　報(bào)告分析認(rèn)為，2009年1、2月成交數(shù)據(jù)表明廣州樓市在持續(xù)穩(wěn)步回暖，而其成交內(nèi)涵(結(jié)構(gòu))則有了一些新變化，尤其置業(yè)者方面。

　　一、市中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)產(chǎn)品帶動(dòng)需求入市。在2008年11、12月商品房簽約成交重心明顯外移，而在近兩個(gè)月市中心區(qū)交投更為活躍，這部分置業(yè)者對(duì)中心城區(qū)新近推出的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)同度較高，價(jià)格敏感度相比有所下降。雖然近期樓盤(pán)價(jià)格并未有明顯下調(diào)，但畢竟市區(qū)高品質(zhì)、高性價(jià)比住宅產(chǎn)品供應(yīng)具有稀缺性。新增產(chǎn)品推出后，價(jià)格承受力較強(qiáng)的換房置業(yè)需求開(kāi)始釋放，果斷入市。

　　二、新政作用開(kāi)始起效，置業(yè)者預(yù)期改變。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部對(duì)主要樓盤(pán)成交客戶監(jiān)測(cè)表明，置業(yè)者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及樓市走勢(shì)信心較強(qiáng)。最近國(guó)務(wù)院公布的一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，我國(guó)仍處于應(yīng)對(duì)危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，但宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)明顯優(yōu)于其他國(guó)家。他們認(rèn)為，國(guó)家挽救經(jīng)濟(jì)的措施已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生作用，加上臨近的兩會(huì)有更多利好的政策出臺(tái)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)?？傮w而言，潛在置業(yè)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)出現(xiàn)了分化，不再如08年下半年看空整體經(jīng)濟(jì)面。

　　此外，銀行房貸新政及執(zhí)行細(xì)則逐漸明確，對(duì)于首次置業(yè)和改善型置業(yè)均能獲得支持，置業(yè)者開(kāi)始重新評(píng)估置業(yè)成本和入市時(shí)機(jī)。尤其對(duì)改善型置業(yè)者，隨著政策惠及面擴(kuò)大，其市場(chǎng)預(yù)期也產(chǎn)生了相應(yīng)變化。

　　三、近期股市的回升，也可能是促成客戶購(gòu)買的因素之一。過(guò)去幾個(gè)月股市已經(jīng)構(gòu)建出階段性底部，從最低的1600多點(diǎn)，到近期高點(diǎn)的2400多點(diǎn)，整整超過(guò)800點(diǎn)的升幅，這一方面印證了經(jīng)濟(jì)信心的恢復(fù)，另一方面則使部分潛在置業(yè)者購(gòu)買能力顯著增加。

　　四、經(jīng)歷近一年半的調(diào)整，廣州在售商品住宅價(jià)格已有較大幅回落，市場(chǎng)需求基礎(chǔ)有所擴(kuò)大，購(gòu)買力儲(chǔ)備也比較充裕。在2008年底廣州個(gè)盤(pán)樓價(jià)降幅逐漸收窄時(shí)，即為首次置業(yè)、首次換房甚至多次換房置業(yè)者置業(yè)創(chuàng)造了較好的條件，多項(xiàng)新政利好落實(shí)后，入市時(shí)機(jī)即開(kāi)始形成。據(jù)國(guó)土及房屋資源管理局公布全市09年1月成交均價(jià)為8014元/平方米，合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部在剔除了相對(duì)保守的通脹率后推算得出，當(dāng)前房?jī)r(jià)平均水平已回落至07年初的水平。雖價(jià)格尋底、確認(rèn)的過(guò)程仍在繼續(xù)，但大部分樓盤(pán)價(jià)格已調(diào)整至低位，接近底部。置業(yè)者據(jù)此判斷入市的風(fēng)險(xiǎn)不大，而選擇提前入市，更能取得產(chǎn)品優(yōu)選權(quán)。

　　據(jù)人民銀行公布，到2008年底我國(guó)存款總額46.6萬(wàn)億，居民儲(chǔ)蓄存款所占比為47%，總額21.8億，而定期存款在居民儲(chǔ)蓄中比重達(dá)63%。居民將部分資金投向率先經(jīng)歷調(diào)整、房?jī)r(jià)處于低位、且漸趨平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善居住條件，也是理性選擇。

　　五、首次置業(yè)需求率先入市，換房置業(yè)需求快速釋放。2008年十一黃金月后的銷售淡季，廣州商品住宅月銷售面積仍可基本穩(wěn)定在45萬(wàn)至50萬(wàn)平方米左右，其中外圍城區(qū)比重顯著增加。據(jù)廣州市房管局公布數(shù)據(jù)，2008全年外圍區(qū)成交量占比36%，而08年12月和09年1月外圍區(qū)成交份額分別達(dá)48%和49%，并且促成了上述兩月全市均價(jià)驟降。外圍銷售活躍支撐成交量、拉低成交價(jià)格，表明發(fā)展商的前期價(jià)格調(diào)整策略起效，也表明指向外圍的不少首次置業(yè)者對(duì)當(dāng)前價(jià)格逐漸認(rèn)可。發(fā)展商定價(jià)，置業(yè)者定量，這對(duì)供應(yīng)方和需求方都是一種信心支持。

　　隨后中環(huán)廣場(chǎng)、光大花園、領(lǐng)峰等等諸多中心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目全力推出新貨，換房、投資置業(yè)者迅速出手，市場(chǎng)成交重心又轉(zhuǎn)回中心城區(qū)。

　　六、整體供求形勢(shì)并未逆轉(zhuǎn)，進(jìn)一步激活首置、換房需求仍是樓市全面復(fù)蘇的關(guān)鍵。據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)2009年1月，廣州全市商品住宅新增供應(yīng)同比下降42%，但由于2008年全市消化率創(chuàng)出近年新低，僅有68%，2008年底的全市余貨約2.7萬(wàn)套，所以2009年1月份可售貨量與2008年同期相當(dāng)，供應(yīng)充足。顯然這種總體供求形勢(shì)短期內(nèi)還不會(huì)改變。

　　雖然置業(yè)者信心已有明顯恢復(fù)，近期相當(dāng)部分樓盤(pán)成交活躍。成交動(dòng)力先主要來(lái)自于外圍性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，后主要來(lái)自于中心區(qū)供應(yīng)稀缺性和增值前景，主力客群也從首次置業(yè)者轉(zhuǎn)到多次換房置業(yè)者，但下一階段市場(chǎng)的全面復(fù)蘇，關(guān)鍵仍在于激活首置和換房剛需，市場(chǎng)供應(yīng)方猶需保持謹(jǐn)慎、理性態(tài)度，把中心區(qū)市場(chǎng)成交活躍的積極因素再次延展至外圍。

　　廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)先于國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始調(diào)整，近期又呈現(xiàn)先于宏觀經(jīng)濟(jì)激活跡象，對(duì)提振地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)疑是一個(gè)有利支持。但當(dāng)前供求形勢(shì)并未逆轉(zhuǎn)，而且國(guó)家仍處于應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)的特殊時(shí)期，市場(chǎng)全面復(fù)蘇的關(guān)鍵仍在于，維護(hù)置業(yè)者市場(chǎng)信心的穩(wěn)步恢復(fù)，保持穩(wěn)定的、可持續(xù)的成交形勢(shì)，冒然提價(jià)甚至惜售是不合時(shí)宜的。