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　　《觀點(diǎn)》：您的意思是說，市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到了剛性需求所要求的水平了？

　　黃文：剛性需求始終存在，但這里面可能要從多個(gè)角度來看。實(shí)際上，深圳普通樓盤在這一輪調(diào)整中降幅超過50%，尤其是龍崗、寶安等區(qū)域。但是現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上有些“失真”，因?yàn)檫@里有個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題，比如這兩個(gè)月深圳高檔樓盤推出的比較多，所以看起來會(huì)價(jià)格降幅有點(diǎn)慢，實(shí)際上就龍崗來說，現(xiàn)在的均價(jià)可能是到了9000多。從我們錄到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，錄到的最低的有兩次，第一次是在五月份，就是在春交會(huì)前后，當(dāng)時(shí)的價(jià)格去到9300，另外一次就是9月底，去到9000多一點(diǎn)。

　　按月度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，深圳現(xiàn)在的均價(jià)大概是在11000到12000左右，最高的時(shí)候到了17000甚至更高，例如中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)最高的時(shí)候到了19000。降幅方面，國土局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是37%，中原的是41%，但這還是8月之前的數(shù)據(jù)，實(shí)際上9月份的時(shí)候仍有一輪調(diào)整，所以深圳房?jī)r(jià)實(shí)際的平均調(diào)幅應(yīng)該是在40%，甚至超過40%。個(gè)別樓盤的調(diào)幅應(yīng)該超過50%。對(duì)開發(fā)商而言，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)應(yīng)該處于一個(gè)成本價(jià)的區(qū)域。

　　《觀點(diǎn)》：就是說現(xiàn)在的價(jià)格可能觸及了開發(fā)商成本的底線，那么未來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響還有哪些因素？

　　黃文：未來樓市的走向我覺得主要決定于幾個(gè)方面：首先政策肯定很關(guān)鍵，而真正決定房?jī)r(jià)走向的還是需求層面，第三就是消費(fèi)者的信心和政策的關(guān)聯(lián)度，還有一個(gè)很重要的就是開發(fā)商的資金鏈條。我們認(rèn)為對(duì)開發(fā)商而言真正困難的是明年，因?yàn)榻衲曛皇琴Y金鏈趨緊。我們看到很多企業(yè)現(xiàn)在都在縮減規(guī)模，萬科停工的項(xiàng)目大概是在30%，分析多數(shù)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，他們的凈現(xiàn)金流可能是負(fù)值，就是負(fù)債壓力很大。開發(fā)商的資金鏈條對(duì)樓市未來的走向影響很大，這個(gè)就不是一個(gè)理性的東西。開發(fā)商可能會(huì)低于成本價(jià)銷售，生存是第一位的?，F(xiàn)在市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)這個(gè)狀況了。

　　《觀點(diǎn)》：那么金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響呢？

　　黃文：金融危機(jī)對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響的主流觀點(diǎn)是“我們?cè)诮鹑谖C(jī)的漩渦之外”，但事實(shí)上，這次金融危機(jī)對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響可能會(huì)超過我們現(xiàn)在的預(yù)期。

　　溫家寶總理去俄羅斯前這種觀點(diǎn)是主流，但是溫總理訪問俄羅斯回來后，中央就出了個(gè)“十條”，之后馬上又是“七條”，政策轉(zhuǎn)向之快、調(diào)整幅度之大是前所未有的，我覺得中央就是要快、要準(zhǔn)、要狠。政策導(dǎo)向說明，中國政策決策層所評(píng)估的一些東西最起碼比原來預(yù)想的要深，就是說金融危機(jī)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響比預(yù)想的要深。

　　這次金融危機(jī)的一些端倪我們看到了，財(cái)政政策也轉(zhuǎn)向“積極”，譬如原來大家談“雙防”，后來是“一保一控”，現(xiàn)在完全轉(zhuǎn)向了。但是我覺得現(xiàn)在的某些政策還是有些冒進(jìn)了。從這個(gè)角度來看金融危機(jī)對(duì)國家及行業(yè)的影響還不好判斷，但我看金融危機(jī)影響的深度和廣度會(huì)超出我們現(xiàn)在對(duì)這個(gè)事件的評(píng)價(jià)。這個(gè)可能會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生比較深遠(yuǎn)的影響。