當(dāng)前的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)主要依靠財(cái)政政策、土地政策，輔之以金融政策，才能產(chǎn)生預(yù)期的效果。

　　“住房信貸”成為2009年新年過后的最受行業(yè)關(guān)注的問題，而該問題可能決定了2009年中國房地產(chǎn)市場的走向。就此，觀點(diǎn)網(wǎng)就“銀行房貸7折利率”等相關(guān)問題對(duì)國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松教授進(jìn)行了專訪。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：為何當(dāng)前銀行會(huì)在房貸7折利率的政策執(zhí)行上態(tài)度變化不定，您認(rèn)為目前該政策執(zhí)行的主要顧慮在哪里？

　　巴曙松：商業(yè)銀行是商業(yè)機(jī)構(gòu)，需要為股東創(chuàng)造價(jià)值，還需要通過貸款的利率決定來覆蓋資金成本、營銷成本以及銀行經(jīng)營管理所要求的資本金的成本、可能的違約帶來的損失等?；蛘哒f，商業(yè)銀行的貸款定價(jià)，至少需要考慮如下幾個(gè)方面的因素：

　　1、資金成本。

　　2、推銷和維護(hù)貸款業(yè)務(wù)的運(yùn)營成本、以及中后臺(tái)業(yè)務(wù)部門分?jǐn)偟某杀尽?/p>

　　3 、貸款所需要占用的資本金，不同的貸款有不同的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，需要占用不同比例的銀行資本金，而銀行是有嚴(yán)格的資本充足要求的。

　　4、銀行所有貸款組合中可能會(huì)出現(xiàn)不能歸還的違約案例，這些可能的違約成本需要在貸款定價(jià)中體現(xiàn)，表現(xiàn)為準(zhǔn)備金等。

　　5、商業(yè)銀行出于市場競爭的需要所采取的靈活的競爭定價(jià)因素。

　　如果考慮上述幾個(gè)方面的因素，可以看到，經(jīng)過2008年5次降息后，現(xiàn)階段5年期以上貸款年利率為5.94%，假如7折優(yōu)惠后，利率為4.158%，與目前5年期存款利率3.6%相比，只有0.558個(gè)百分點(diǎn)的利差。如果扣除資本金成本、營銷成本、準(zhǔn)備金成本、日常經(jīng)營成本等，銀行在這樣的業(yè)務(wù)方面可以說是倒掛的，這種倒掛的定價(jià)策略作為短期的市場策略可能在短期內(nèi)可行，在長期內(nèi)必然是難以持續(xù)的。

　　商業(yè)銀行在這個(gè)問題上的猶豫，無非是考慮商業(yè)銀行同業(yè)的競爭，以及外部的政策壓力。考慮同業(yè)的競爭是因?yàn)槿绻幸欢〝?shù)量的銀行都采取這個(gè)優(yōu)惠措施，那么可能會(huì)出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)客戶轉(zhuǎn)移到其他銀行的狀況，最終導(dǎo)致其他銀行被動(dòng)跟進(jìn)；考慮外部政策壓力的因素，是因?yàn)橄嚓P(guān)政策是為了維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的名義推出的，商業(yè)銀行不愿意承擔(dān)不支持房地產(chǎn)穩(wěn)定的的批評(píng)。但是從長期來看，貸款的定價(jià)必須要遵循市場原則，不然是難以持續(xù)的，商業(yè)銀行必然的選擇，或者是選擇少發(fā)放此類貸款來減少損失，使得客戶可以獲得的貸款減少；或者是通過其他方式變相收取其他費(fèi)用來補(bǔ)貼利率上的倒掛；或者是低估整個(gè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)水平，導(dǎo)致消化不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力降低。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：房貸政策對(duì)2009年中國房地產(chǎn)市場到底有多大？

　　巴曙松：實(shí)際上應(yīng)當(dāng)把對(duì)于居民的住房抵押貸款與面向開發(fā)商的開發(fā)貸款等分來考慮。從一般水平看，開發(fā)貸款的緊縮對(duì)于開發(fā)商的資金狀況影響較大，而抵押貸款的總體影響相對(duì)低一些。房地產(chǎn)市場與其他市場一樣，關(guān)鍵還是供求關(guān)系，在一個(gè)供過于求的市場，無論如何放松信貸，市場調(diào)整可能短期內(nèi)都是難以避免的；房價(jià)收入比需要從高位進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，要把房價(jià)收入比調(diào)整到合理水平，無非是房價(jià)的適當(dāng)調(diào)整，或者是收入水平的上升，或者是各種稅費(fèi)的減免降低，資金成本在其中所占據(jù)的地位有限。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：與目前成熟市場的“零利率”政策相比，中國的利率政策調(diào)整的空間究竟有多大？

　　巴曙松：在當(dāng)前中國的市場條件下，我認(rèn)為不能過多寄望于銀行利率的調(diào)整來刺激房地產(chǎn)市場，或者刺激內(nèi)需?，F(xiàn)在全球不少發(fā)達(dá)國家號(hào)稱進(jìn)入“零利率時(shí)代”，使得市場期望中國也能夠大幅降息，實(shí)際上從相同類型和檔次的利率看，中國銀行業(yè)當(dāng)前的利率水平有不少檔次實(shí)際上與號(hào)稱“零利率”的美國十分接近。

　　目前，美國聯(lián)邦基金目標(biāo)利率已降至0-0.25%，而我國一年期存款基準(zhǔn)利率為2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率為5.31%。有些研究者直接將二者進(jìn)行比較，并得出中國有較大降息空間的結(jié)論。但需注意的是，只有相同性質(zhì)和期限的利率之間才有可比性。不能拿交易性質(zhì)不同、期限不同的利率品種直接比較，否則很容易導(dǎo)致誤解和誤導(dǎo)性的結(jié)論。

　　美國聯(lián)邦基金利率是美國銀行間市場同業(yè)拆借中的隔夜利率（即資金拆借期限為1天的利率）。同業(yè)拆借是商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)之間無抵押擔(dān)保的資金借貸交易，通常金額較大，因此同業(yè)拆借利率是一種批發(fā)利率。目前，美聯(lián)儲(chǔ)把聯(lián)邦基金利率的目標(biāo)定為0-0.25%的區(qū)間，聯(lián)邦基金利率的實(shí)際水平為0.1%左右。我國與之相對(duì)應(yīng)的應(yīng)是銀行間市場隔夜拆借利率，目前水平為0.8%左右，與美國聯(lián)邦基金利率之間的利差約為0.7個(gè)百分點(diǎn)。若從期限為3個(gè)月的同業(yè)拆借利率看，美國為1.4%，中國為1.6%，中美利差只有約0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)和個(gè)人客戶的存貸款利率則屬于零售利率。存貸款利率特別是貸款利率水平根據(jù)客戶信用狀況、資金用途、期限等不同往往有較大差異。從存款利率看，目前花旗銀行等美國大型銀行12個(gè)月定期存單（CD）利率水平在2-2.5%，與中國一年期存款基準(zhǔn)利率2.25%相當(dāng)。從貸款利率看，美國商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)的貸款利率一般是在最優(yōu)貸款利率（目前為3.25%）或Libor上加信用溢價(jià)，對(duì)個(gè)人的30年期固定利率住房抵押貸款年利率目前為5.33%。中國具代表性的一年期貸款基準(zhǔn)利率為5.31%。商業(yè)銀行實(shí)際執(zhí)行的貸款利率可以上浮或者在規(guī)定幅度內(nèi)下浮，目前規(guī)定對(duì)企業(yè)最多可下浮10%，對(duì)個(gè)人住房抵押貸款最多可下浮30%。也就是說，按目前執(zhí)行的利率，中國五年期以上個(gè)人住房抵押貸款利率最低可到4.158%。從商業(yè)銀行對(duì)客戶的角度看，目前中美兩國存款和貸款利率水平相差并不大。

　　歐元區(qū)銀行間市場和商業(yè)銀行存貸款利率水平目前總體上都高于中國。歐元區(qū)銀行間市場隔夜拆借利率（EONIA）為2.2%。據(jù)歐央行統(tǒng)計(jì)，歐元區(qū)商業(yè)銀行1年期存款利率平均為4.25%，對(duì)企業(yè)100萬歐元以上的1年期貸款利率為5.59%，10年期以上個(gè)人住房貸款利率為5.37%。

　　日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后實(shí)行零利率政策，利率水平長期較低。日本銀行的政策利率是隔夜拆借利率，目前的目標(biāo)為0.1%。存貸款利率只有1%左右。對(duì)日本的零利率政策長期有較大爭議。最近有研究表明，零利率是阻礙日元國際化的重要因素之一。日本實(shí)行零利率的十年，也是日本經(jīng)濟(jì)停滯不前的十年，零利率政策并沒有扭轉(zhuǎn)日本經(jīng)濟(jì)的長期停滯。同時(shí)，日本商業(yè)銀行由于存貸利差過薄，只有依靠對(duì)其他服務(wù)的大量收費(fèi)來維持盈利。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為還有那些金融政策可以更大層面上刺激當(dāng)前的房地產(chǎn)市場？

　　巴曙松：我認(rèn)為首先應(yīng)當(dāng)客觀分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)供求狀況和制度狀況，冷靜總結(jié)中國房地產(chǎn)調(diào)控政策近年來調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，哪些調(diào)控政策是正確的、需要繼續(xù)堅(jiān)持；哪些則已經(jīng)達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，需要進(jìn)行調(diào)整；哪些則是完全錯(cuò)誤的，需要進(jìn)行改正。究竟房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)調(diào)控什么？這些都是需要研究和總結(jié)反思的，這種反思有助于形成一個(gè)良好的房地產(chǎn)調(diào)控政策體系，避免繼續(xù)犯低水平的錯(cuò)誤。在一定意義上可以說，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些調(diào)控政策，還帶有很強(qiáng)烈的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，較之一些市場化領(lǐng)域的調(diào)控政策相比，還有很大的差距。

　　我在一些房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研的時(shí)候，有的房地產(chǎn)企業(yè)說，房地產(chǎn)市場不需要什么格外的刺激和扶持政策，只需要把2003年以來的種種限制措施取消就可以了。這種說法可能比較片面，但是客觀來說，事實(shí)證明，有不少的房地產(chǎn)調(diào)控政策確實(shí)需要作出大的調(diào)整。

　　其次，當(dāng)前的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)主要依靠財(cái)政政策、土地政策，輔之以金融政策，才能產(chǎn)生預(yù)期的效果，金融政策的空間在調(diào)整的市場環(huán)境下，其作用是十分有限的。

　　第三，為了防止房地產(chǎn)市場短期內(nèi)出現(xiàn)劇烈的調(diào)整、從而可能導(dǎo)致對(duì)內(nèi)需的較大沖擊，短期來看，維持房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈可以說是最為關(guān)鍵的。隨著房地產(chǎn)市場銷售的大幅放緩，以及銀行普遍收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道大幅萎縮等，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已經(jīng)普遍繃的很緊，香港市場上一些房地產(chǎn)企業(yè)的估值，基本上是以這些企業(yè)倒閉為估值前提的。我個(gè)人的建議，允許經(jīng)營較為穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)用所購買的土地進(jìn)行抵押進(jìn)行融資，可以在較短時(shí)期內(nèi)取得明顯的化解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的狀況。

注：巴曙松研究員，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長，博士生導(dǎo)師，享受國務(wù)院特殊津貼，中央國家機(jī)關(guān)青聯(lián)常委，還擔(dān)任中國人力資源和社會(huì)保障部企業(yè)年金資格評(píng)審專家、中國證監(jiān)會(huì)基金評(píng)議專家委員會(huì)委員、中國銀監(jiān)會(huì)考試委員會(huì)專家、招商銀行博士后專家指導(dǎo)委員會(huì)委員等，先后擔(dān)任中國銀行杭州市分行副行長、中銀香港助理總經(jīng)理、中國證券業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略委員會(huì)主任、中央人民政府駐香港聯(lián)絡(luò)辦公室經(jīng)濟(jì)部副部長等職務(wù)。巴曙松研究員還曾擔(dān)任中共中央政治局集體學(xué)習(xí)主講專家，并在中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)、北京大學(xué)、華中科技大學(xué)、南開大學(xué)、中山大學(xué)等高校擔(dān) 任兼職 教授。巴曙松研究員還先后被評(píng)為"中國基金業(yè)10年特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)"、"地方金融貢獻(xiàn)獎(jiǎng)"等。