萬(wàn)科，保利招商金地四家企業(yè)08年計(jì)提的減值準(zhǔn)備總額將達(dá)到13.6億。這一數(shù)字已經(jīng)超過了招商地產(chǎn)07年的凈利潤(rùn)。　　

　　過去兩年的高價(jià)地或?qū)⒗头康禺a(chǎn)上市企業(yè)的毛利率，部分上市房企項(xiàng)目甚至面臨著虧損壓力。

　　計(jì)提

　　國(guó)金證券分析師曹旭特日前發(fā)表研究報(bào)告稱，萬(wàn)科，保利招商金地四家上市公司08年報(bào)將集體計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備。

　　“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”是指，由于存貨銷售價(jià)格低于成本等原因，使存貨成本不可以收回的部分。

　　2008年10月27日，萬(wàn)科發(fā)布公告顯示，受計(jì)提5.35億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備影響，三季度凈利潤(rùn)為2.15億元，同比下降13.4%。

　　以萬(wàn)科計(jì)提五個(gè)項(xiàng)目中之一的北京金色城品為例，這塊地樓面地價(jià)為11409元/平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)可達(dá)16150元/平方米，以建安成本為3200元/平方米，營(yíng)業(yè)稅5.5%，期間費(fèi)率10.7%計(jì)算，該項(xiàng)目每平方將虧損812元，因此計(jì)提減值準(zhǔn)備合計(jì)1.21億元。

　　萬(wàn)科也是首個(gè)開始在財(cái)報(bào)中，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的開發(fā)商。對(duì)此萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉表示，在執(zhí)行層面以高價(jià)獲得了若干土地，公司在快速擴(kuò)張的過程中，對(duì)于成本的管理、費(fèi)用的控制也存在一些松懈。有分析認(rèn)為，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備代表了萬(wàn)科對(duì)07年高價(jià)拿地的反思。

　　13.6億利潤(rùn)成空

　　曹旭特在報(bào)告中指出，萬(wàn)科年報(bào)內(nèi)需要繼續(xù)計(jì)提壓力不大，預(yù)計(jì)計(jì)提金額不超過1.95億元，占08年凈利潤(rùn)4.3%。如果考慮三季報(bào)中已經(jīng)計(jì)提的5.35億元，則合計(jì)減值準(zhǔn)備占凈利潤(rùn)的13.5%。預(yù)計(jì)招商地產(chǎn)將計(jì)提1.61億元，占08年凈利潤(rùn)13.5%。預(yù)計(jì)保利地產(chǎn)將計(jì)提2.2億元，占08年凈利潤(rùn)10%。預(yù)計(jì)金地集團(tuán)將計(jì)提1.59億元，占08年凈利潤(rùn)16.7%。

　　按照他的預(yù)計(jì)，萬(wàn)科，保利招商金地四家企業(yè)08年計(jì)提的減值準(zhǔn)備總額將達(dá)到13.6億。這一數(shù)字已經(jīng)超過了招商地產(chǎn)07年的凈利潤(rùn)。

　　以招商地產(chǎn)07年10月拿下的佛山魁奇路地塊為例，其樓面地價(jià)為5611元/平方米，按照預(yù)計(jì)售價(jià)為8300元/平方米，建安成本2000元/平方米計(jì)算，毛利率僅為8%，除去營(yíng)業(yè)稅5.5%，期間費(fèi)率8.5%，會(huì)產(chǎn)生473元/平方米的虧損。因此按照50%的權(quán)益計(jì)算，預(yù)計(jì)招商地產(chǎn)會(huì)計(jì)提減值準(zhǔn)備1.27億元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照佛山現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，招商在佛山的這一項(xiàng)目很難賣到8000以上。

　　據(jù)分析，在曹旭特分析師預(yù)計(jì)可能會(huì)產(chǎn)生減值準(zhǔn)備計(jì)提的項(xiàng)目中，大多數(shù)是相應(yīng)城市07年名動(dòng)一時(shí)的的“地王”項(xiàng)目。如招商地產(chǎn)和九龍倉(cāng)合作拿下的南京仙林地塊，保利地產(chǎn)拿下的廣州白云區(qū)金沙洲地塊，金地的番禺濱江路地塊。

　　但他同時(shí)指出，上市公司計(jì)提減值準(zhǔn)備并不能帶來什么好處，動(dòng)力并不強(qiáng)，而迫于市值管理壓力和對(duì)房?jī)r(jià)判斷可以存在的較高彈性，上市公司未必會(huì)嚴(yán)格計(jì)提減值準(zhǔn)備，而按照保守假設(shè)推算，上市公司需計(jì)提減值準(zhǔn)備數(shù)量會(huì)高于上述金額。

　　他指出，某些項(xiàng)目放棄土地定金停止開發(fā)或許能更大程度的減少損失。以招商地產(chǎn)的為例，由于南京仙林地塊僅交付了1.2億元定金，相比該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可能計(jì)提2.58億減值準(zhǔn)備，選擇放棄定金可以更大程度減少損失。

　　安信證券分析師陶學(xué)明在接受觀點(diǎn)網(wǎng)采訪時(shí)表示，高價(jià)地只占上市公司項(xiàng)目的一部分，上市公司計(jì)提減值準(zhǔn)備只是個(gè)別地塊，并不是普遍現(xiàn)象，而且有的上市公司會(huì)和政府協(xié)商修改規(guī)劃或者改變?nèi)莘e率等方式降低開發(fā)成本。而且這種計(jì)提是一次性的，只會(huì)造成短期內(nèi)的影響。

　　另一家不愿具名的證券公司分析師表示，08年年報(bào)出現(xiàn)計(jì)提應(yīng)該會(huì)是普遍現(xiàn)象。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，保利和招商地產(chǎn)08年報(bào)應(yīng)該都會(huì)進(jìn)行計(jì)提。