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　　一、第四季度宏觀調(diào)控政策集錦

　　1.十月集錦

　　10月9日，央行宣布：從2008年10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。10月30日，再次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率

　　在美國金融危機(jī)蔓延、全球金融動蕩的背景下，各國央行正相繼采取降息等諸多舉措提高市場流動性予以應(yīng)對，來有效提振金融市場信心，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展。中國也開始把救市放在首位，同時想刺激經(jīng)濟(jì)增長，把救市和經(jīng)濟(jì)增長放在控制物價的前面，也表明，去年來的緊縮經(jīng)濟(jì)政策，暫時告一段落。

　　10月22日，央行宣布：2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度后，金融機(jī)構(gòu)擁有更大的自主定價空間，有利于不斷完善市場化的定價機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)可在合理評估貸款風(fēng)險的基礎(chǔ)上，對低風(fēng)險貸款給予較優(yōu)惠的利率，更好地為居民購買普通住房提供金融支持。同時，對高風(fēng)險貸款實行較高的利率，主動識別和防范金融風(fēng)險。

　　2.十一月集錦

　　11月13日，城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布：通過三年多時間,將增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經(jīng)濟(jì)適用住房,另外還有220多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)的改造,這樣總的投資可能達(dá)到9000億元,平均下來每年有3000億元的投入。如果把上下游的產(chǎn)業(yè)加在一起,每年保障性住房建設(shè)將帶動投資近6000億元,提供200多萬個就業(yè)機(jī)會。解決747萬戶低收入家庭住房困難。

　　隨著保障性住房的增加，房地產(chǎn)市場的原有格局將會被打破——如果經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房快速增長，能解決更多低收入家庭住房問題；也將會對主流的商品房造成一定沖擊(比如保障性住房周邊商品房的價格肯定會出現(xiàn)一定幅度的下調(diào))。所以一旦真的大興土木開發(fā)保障性住房，目前的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場格局或?qū)⑷娓膶憽?#61558;

　　11月25日，建行出臺房貸細(xì)則：中國建設(shè)銀行調(diào)整房貸政策支持居民購買普通自住房大對居民購買普通自住房的支持力度，對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。對2008年10月27日以前發(fā)放的存量個人住房貸款，建行將嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會的政策要求，并按照原借款合同約定條款及借款人信用記錄等確定是否需要調(diào)整利率浮動水平。貸款利率優(yōu)惠首付款比例降低：對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求。適當(dāng)提高首付款比例：對房地產(chǎn)價格波動較大的區(qū)域，以及價格波動較大的住房樓盤項目。

　　3.十二月集錦

　　12月1日，四川省人民政府下發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見其中包括;加快保障性住房建設(shè)，緩解低收入居民住房困難；加大財稅信貸支持力度，鼓勵居民住房消費(fèi)；積極提供個人購房貸款優(yōu)惠；放寬住房公積金貸款政策等共十六條。

        整體解讀

　　加快災(zāi)區(qū)保障性住房建設(shè)，緩解災(zāi)區(qū)低收入居民住房困難。加大財稅信貸支持力度，鼓勵居民住房消費(fèi)。

進(jìn)一步完善政策、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境。提高行政效能，營造良好市場氛圍。

　　12月2日，成都市人民政府出臺了《關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》，《意見》共8條，內(nèi)容涉及加大危舊房改造力度、改善居民居住條件，放寬購房入戶政策、鼓勵市外人員安居置業(yè)，加大信貸支持力度、鼓勵居民住房消費(fèi)，放寬公積金貸款政策、提供個人購房貸款優(yōu)惠，降低交易成本、減輕置業(yè)負(fù)擔(dān)，加快學(xué)校配套建設(shè)、完善社區(qū)功能，支持企業(yè)盤活存量土地、促進(jìn)項目開發(fā)建設(shè)，優(yōu)化辦事流程、提高行政效能等8個方面。該意見與四川省政府的意見緊密相關(guān)，屬于層層遞進(jìn)的關(guān)系，內(nèi)容均是要加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，但《關(guān)于進(jìn)一步關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》在內(nèi)容上更詳細(xì)具體。

　　12月5日，成都出臺改善型自住房標(biāo)準(zhǔn)：●原登記房屋人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降?我市去年中心城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)為27平方米左右，各郊區(qū)(市)標(biāo)準(zhǔn)由縣級以上房管部門結(jié)合本地實際制定);

　　●原登記住房因地震造成房屋垮塌或受損有安全隱患的;

　　●原登記住房屬于危舊房屋且已納入拆遷改造計劃的。

　　引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化、支持合理融資需求,解決了眾多房地產(chǎn)企業(yè)一個最現(xiàn)實的問題,有助于其緩解資金鏈緊張局面,對企業(yè)解困最為關(guān)鍵。但其能否滿足企業(yè)的正常融資需求,還將取決于商業(yè)銀行的具體執(zhí)行和實施情況。房貸新政以來,銀監(jiān)會對于金融風(fēng)險的提示直接影響商業(yè)銀行的信貸態(tài)度,還應(yīng)繼續(xù)關(guān)注銀行和銀監(jiān)會對這一政策的消化和落實。

　　12月23日，央行年內(nèi)第五次降低存貸款利率：為進(jìn)一步落實適度寬松的貨幣政策，中國人民銀行決定：從2008年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。央行降低存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，加上在公開市場業(yè)務(wù)操作回收流動性力度減弱等，將為金融部門注入更多的流動性，金融領(lǐng)域的流動性過剩程度將進(jìn)一步提高。這樣，即使金融流動性向?qū)嶓w流動性移動的管道暢通程度沒有增加，金融流動性流向?qū)嶓w流動性的數(shù)量也會增加。信貸市場被有效激活，將有效提高金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造貨幣的能力，實體經(jīng)濟(jì)部門的流動性將在貨幣乘數(shù)改變的作用下，得以內(nèi)生性地擴(kuò)大，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

　　二、第四季度土地市場分析

　　1.土地市場概況

　　注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)庫

　　本季度主城區(qū)供應(yīng)土地7389.65畝，環(huán)比上升9.29%，為本年度供應(yīng)量最大的一個季度。本季度的供應(yīng)量繼三季度出現(xiàn)井噴后，繼續(xù)大幅度增長。主要的增長動力仍然來自郊縣的土地市場大規(guī)模放量(郊縣十月2190畝，十一月1491畝，十二月2646畝)，并且與三季度不同的是本季度的供應(yīng)住宅用逐漸增多。僅十一月和十二月的郊縣住宅類土地公告就超過了2500畝。今年上半年的土地市場極度疲軟，地方政府不推地，開發(fā)商不拿地，雙方都采取觀望的態(tài)勢等待市場的好轉(zhuǎn)，但時間進(jìn)入下半年后，市場情況非但沒有得到改觀，反而是每況愈下。由于心理預(yù)期的改變，后市“唱空”，于是市場在三，四季度出現(xiàn)了一個土地的集中放量，囤積的住宅用地也都紛紛“賤賣”面市。

　　2.本季度土地成交情況

　　注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)庫

　　本季度有16宗土地順利成交，比上季度減少了12宗。合計面積3359.24畝。其中，主城區(qū)6宗土地成交，合計面積675.62畝，占總成交的20.11%；郊縣成交10起，合計面積2683.62畝，占成交總量的79.89%。其中住宅用地共成交1335.4931畝，占到了總成交量的近4成。住宅用地的成交在第四季度出現(xiàn)了一個小幅度的反彈。但從具體的成交情況開看，大多數(shù)住宅用地都是以起拍價成交。開發(fā)商拿地的熱情仍然不高。

　　從上表可以看出雖然4季度的成交量是最大的，但成交率卻是最近四個季度中最低的。造成這一現(xiàn)象的原因主要是因為本季度供應(yīng)基數(shù)巨大，3000多畝的成交量在巨大的供應(yīng)量面前就顯得不那么“耀眼”了。換言之，土地市場仍然處在一個比較低迷的階。預(yù)計在09年第一季度土地市場將會受到節(jié)日的影響縮量供應(yīng)，成交量也會有一個較大的跌幅。3.土地成交價格分析

　　注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)庫

　　本季度土地成交均價為115.4萬元/畝，也是08年全年中最低的一個季度。造成這種情況的原因是因為有大體量的低價地塊成交(工業(yè)用地本季最低成交單價僅為6.5萬元/畝)，成交金額大都在50萬元/畝以下，拉低了市場的整體成交價格。

　　三、第四季度房地產(chǎn)市場分析

　　1.市場概況

　　商品房供應(yīng)成交概況

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局本季度主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為174.87萬平方米，環(huán)比下降了27.09%，一年來的最低值。但與之形成鮮明對比的則是房品房成交量的大幅攀升，本季度商品房成交面為179.99萬平米，環(huán)比上漲22.08%。單季成交量首次超過了單季的新增供應(yīng)量。本土市場在經(jīng)歷9月末秋交會之前的瘋狂井噴后，10月迅速下跌，此后的兩個月供應(yīng)量也一直穩(wěn)定在10月的水平線上，可以看出開發(fā)商在經(jīng)過了房交會的“近身肉搏”之后，都需要一個調(diào)整的時期。加之目前房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境不景氣，銷售壓力較大，因此大多數(shù)開發(fā)商都放棄了在年末推盤的計劃，轉(zhuǎn)入觀望或者消化前期房源，造成了四季度供應(yīng)端的低迷。本季度主城區(qū)商品房成交面積為179.99萬平方米，環(huán)比上升了22.08%。本土的銷售情況終于止跌回漲，在第三季度跌入低谷后，四季度伊始接著房交會的預(yù)熱，成交量開始逐步?jīng)_高，接下來一系列或地方或中央的購房優(yōu)惠措施，讓這一趨勢得以延續(xù)。加之開發(fā)商年末不遺余力的促銷打折優(yōu)惠活動也刺激了消費(fèi)者的購房欲望。種種因素相加，成交量一路攀升，來到了本年度單季成交的最高點(diǎn)。

　　2.本季度供應(yīng)市場分析

　　各月供應(yīng)情況分析

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局08年第4季度主城區(qū)供應(yīng)商品住宅174.87萬平方米，合計13944套；本季度的三個月的供應(yīng)套數(shù)變化較小。主要是因為很多開發(fā)商把四季度當(dāng)作一個過渡和調(diào)整的階段。10月借著房交會的余溫，放量較大。十一月則是城南項目的集體爆發(fā)月，龍湖•世紀(jì)風(fēng)景和中海•城南一號的豪宅項目將該月的供應(yīng)面積拉至高點(diǎn)達(dá)到63.67萬方。十二月預(yù)期中的年末井噴并為出現(xiàn)，取而代之的是小規(guī)模試探性推盤。更多的開發(fā)商選擇觀望，預(yù)期將在年后再介入市場。

   主城區(qū)住宅供應(yīng)情況分析

   各行政區(qū)住宅供應(yīng)情況分析

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

    各環(huán)線住宅供應(yīng)情況分析

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

    各方位住宅供應(yīng)情況分析

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

　　從行政區(qū)來看依然是成華區(qū)排在所有行政區(qū)的首位，本季度供應(yīng)52.94萬方，4798套。占到了總供應(yīng)量的1/3左右。建設(shè)路和駟馬橋作為區(qū)內(nèi)的兩大板塊，項目眾多，房源充足，性價比較高，因此市場競爭力較強(qiáng)，成華區(qū)當(dāng)仁不讓的成為了所有行政區(qū)的領(lǐng)頭羊；金牛區(qū)本季度房源供應(yīng)也較多，但因為項目較小，知名度不高，且房源過于分散無法形成一個聚合的板塊，因此成交量并不高；高新區(qū)方面雖然本季度推出的項目較多，但因定位“豪宅”，項目目標(biāo)客群較為狹窄，因此房源相對稀少，供應(yīng)量不大。余下的錦江，青羊和武侯三個行政區(qū)近期供應(yīng)較少。供應(yīng)的環(huán)域主要集中在2～3環(huán)和3環(huán)外，兩個環(huán)域供應(yīng)量相加達(dá)到了10708套。占到了總供應(yīng)量的76.79%。相對二~三環(huán)而言，一~二環(huán)及內(nèi)環(huán)內(nèi)的市場供應(yīng)量相對較少。內(nèi)環(huán)內(nèi)僅供應(yīng)3.89萬方、313套房源，內(nèi)～一環(huán)供應(yīng)8.82萬方、951套，中心區(qū)域的供應(yīng)量環(huán)比第三季度又出現(xiàn)了下滑，作為城市的核心區(qū)域，上述環(huán)域可供開發(fā)的土地較少，因此今后的供應(yīng)仍然會呈現(xiàn)出逐年減少的態(tài)勢。成華區(qū)的供應(yīng)量被城東和城北兩個方位分流，因此方位供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積的第一位分別被城西和城南所占據(jù)，城西供應(yīng)套數(shù)3861套，城南供應(yīng)面積58.78萬方。

　　   3.本季度商品房需求市場分析

　　各月商品房需求分析

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

　　08年四季度，主城區(qū)商品房成交面積179.99萬方，環(huán)比上漲22.08%，成交套數(shù)22199套，環(huán)比上漲34.33%。08年四季度是政策發(fā)布最為頻繁的一個季度，而諸多政策對樓市的刺激從數(shù)據(jù)上可以直觀反應(yīng)出來——近三個月成交量呈現(xiàn)出遞增的態(tài)勢?？梢钥闯稣叻e極利好的刺激對樓市起到了一定的效果，部分市場購買力被有效刺激，觀望心態(tài)被打破。但出現(xiàn)這樣成交量走高的情況可以看作是特殊時期的特殊產(chǎn)物，因為隨著時間跨入2009年，由于傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)的來臨，廣大消費(fèi)者的注意力將從樓市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致市場購買力下，樓市將會再度進(jìn)入一個淡季。良好的勢頭戛然而止。市場能否在春節(jié)過后再度回溫，還有待進(jìn)一步的觀察。

          主城區(qū)需求分析

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

　　本季度所有行政區(qū)域的成交量全部上升。其中高新區(qū)成交量大幅上漲，本季度成交2835套，環(huán)比上一季度成交量上漲了56.89%。城南已經(jīng)從政府暫停南遷的陰影中走了出來。本季度龍湖.世紀(jì)峰景，中海城南一號，新鴻基悅城等高端項目的強(qiáng)勢出擊，再次把消費(fèi)者的目光聚焦到了該片區(qū)。其他的區(qū)域成交量也出現(xiàn)了普漲的情況，即便是漲幅最小的錦江區(qū)，成交量環(huán)比也上漲了將近20%。成華區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑，單季成交套數(shù)逼近6000套。除高新區(qū)外，其他區(qū)域的成交量也都沖上了3000套/季的關(guān)口，本季度商品房市場全線回溫。

　　四、價格

　　數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫從上圖的比較中可以看到，第四季度主城區(qū)大多數(shù)方位的項目均價環(huán)比都出現(xiàn)了下跌，平均跌幅為12.34%，也就是說在3個月之內(nèi)，成都市主城區(qū)整體的均價下跌了850元/平米左右。再細(xì)化至各個方位來看。城東雖然項目仍然較多，但由于建設(shè)路片區(qū)的高價項目已經(jīng)或者將要進(jìn)入尾盤銷售，對城東區(qū)域的高價拉動效果不再明顯，因此區(qū)域出現(xiàn)了較大的降幅，價格環(huán)比下跌20.67%；城南是主城區(qū)中唯一一個價格出現(xiàn)上漲的區(qū)域，究其原因無疑是四季度城南區(qū)域的一些高層豪宅項目的開盤，拉升了片區(qū)均價；城西與城北情況相似，兩個區(qū)域目前都未出現(xiàn)能夠“力挽狂瀾”的高價項目，因此片區(qū)隨大流的下跌，跌幅分別為15.81%和16.98%；城中方面，一些項目進(jìn)入四季度以來無人問津，因此為了吸引消費(fèi)者降價幅度驚人(如，曦城8400元/平米-6800元/平米，78號觀邸9400元/平米-7800元/平米)，降幅達(dá)到了21.05%。郊縣方面本季度價格出現(xiàn)了上漲，漲幅達(dá)到了17.35%。郊縣價格出現(xiàn)了上調(diào)主要原因是因為本季度郊縣出現(xiàn)了幾個多層項目，拉升了均價。四季度的價格走勢與中原前期預(yù)測相符，繼續(xù)下調(diào)。



　　數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫

　　除了別墅項目因為類型的不同，造成各個季度的差價較大外，其余物業(yè)形態(tài)價格基本上都呈現(xiàn)出下降的趨勢，其中以小高層和高層最為明顯。而這兩類建筑也是目前市場上的主流商品住宅建筑。



　　數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫

　　四季度的主城區(qū)的價格經(jīng)歷了前兩個季度的震蕩之后基本回穩(wěn)，但是因為幾個豪宅項目的出現(xiàn)，與真實的市場價格相比可能略微偏高。預(yù)計未來一段時間內(nèi)主城區(qū)的價格都將圍繞著本季度的價格小幅震蕩調(diào)整，在09年第一季度存在進(jìn)一步探底的可能性。郊縣方面由于項目物業(yè)形態(tài)存在著多樣性，因此預(yù)期價格浮動的范圍較大，但整體價格走勢毫無疑問是在進(jìn)入下行通道。

　　五、小結(jié)

　　——供應(yīng)保持穩(wěn)定，成交觸底反彈政策面：針對房地產(chǎn)的政策頻發(fā)本季度的對于房地產(chǎn)行業(yè)來說注定不平靜，從央行的連續(xù)降息到4萬億促進(jìn)內(nèi)需的方案再到改善型住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。這樣的高密度調(diào)控一方面受國際經(jīng)濟(jì)形勢影響，另一方面我國經(jīng)濟(jì)內(nèi)部也正經(jīng)歷周期性調(diào)整。2007年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)達(dá)到本輪增長的頂點(diǎn)，今年已步入下行周期，目前經(jīng)濟(jì)下滑跡象非常明顯，而樓市作為對GDP有著巨大貢獻(xiàn)的支柱型產(chǎn)業(yè)，受到的沖擊較大，又因其涉及的產(chǎn)業(yè)鏈廣泛“城門失火殃及池魚”，國家只有利用高密的調(diào)控在逆市中對其進(jìn)行引導(dǎo)。

　　土地市場本季度主城區(qū)供應(yīng)土地7389.65畝，環(huán)比上升9.29%，為本年度供應(yīng)量最大的一個季度；成交方面，本季度共有16宗土地順利成交，比上季度減少了12宗，合計面積3359.24畝。另外值得注意的是住宅類用地的大規(guī)模進(jìn)入市場：成交方面，四季度住宅用地共成交1335.4931畝，占到了總成交量的近4成。

　　供應(yīng)/成交市場供應(yīng)市場：隨著房交會的圓滿落幕，市場供應(yīng)開始縮量調(diào)整，08年4季度主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為174.87萬平方米，環(huán)比下降了27.09%；供應(yīng)套數(shù)13944套，環(huán)比下降了34.7%，無論是供應(yīng)套數(shù)或是供應(yīng)面積均為一年來的最低值。出現(xiàn)這樣的情況主要應(yīng)該歸結(jié)于目前的悲觀的預(yù)期。介于目前壓力重重的房地產(chǎn)行業(yè)，和國內(nèi)持續(xù)惡化的經(jīng)濟(jì)形勢，開發(fā)商對于年末大規(guī)模的推盤持慎之又慎的態(tài)度。若實際銷售狀況低于預(yù)期，而銷售的連貫性又將被春節(jié)打斷，開發(fā)商方面的資金壓力將會陡增。因此我們看到最后一個季度的供應(yīng)端都是保持的四平八穩(wěn)的小規(guī)?？s量推盤。

　　成交市場：觸底反彈，在經(jīng)歷了慘淡的三季度之后，終于成交量在年末收出了一個“豹尾”。主城區(qū)商品房成交面積179.99萬方，環(huán)比上漲22.08%，成交套數(shù)22199套，環(huán)比上漲34.33%。成交數(shù)據(jù)創(chuàng)出了今年單季的最高值。究其原因，中央和地方的一系列優(yōu)惠政策成為了成交量回溫的主要動力。另外開發(fā)商也將主要精力放在了銷售上，打折促銷，優(yōu)惠活動層出不窮。這樣雙管齊下的方式有效的刺激了潛在購房者，一部分觀望人群開始介入市場，成交量明顯增加。

　　價格與中原前期預(yù)測相符——第四季度市場價格繼續(xù)下調(diào)

　　未來一段時間受到經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道的悲觀預(yù)期，樓市的價格存在繼續(xù)探底的可能性。