摩根大通下調(diào)了綠城中國2008及2009年盈利預(yù)測，分別為40%及44%，至7.79億元人民幣及8.48億元人民幣。

　　昨天綠城中國負(fù)責(zé)人鄭女士對觀點(diǎn)網(wǎng)透露：“綠城2008年總銷售額151.8億元，公司并沒有下調(diào)08年200億的銷售目標(biāo)。09年的銷售目標(biāo)公司還沒有制定出來。”

　　08業(yè)績

　　據(jù)鄭女士透露，綠城2008年總銷售額151.8億元，僅與其2007年的銷售總額151億相當(dāng)，距其去年的銷售目標(biāo)200億尚有近50億未完成。

　　世聯(lián)地產(chǎn)上海公司孫寶華認(rèn)為，綠城的產(chǎn)品定位高檔，受金融風(fēng)暴沖擊相對較為嚴(yán)重。目前市場對高檔和豪華的產(chǎn)品需求銳減，這使綠城的銷售額相比預(yù)期有所減少。

綠城·留莊

　　據(jù)了解，2008年，綠城全年銷售住宅8307套，交付8730套，全年總竣工建筑面積約為207萬平方米。

　　日前，綠城中國還發(fā)出了盈利預(yù)警信號，預(yù)計(jì)2008年財(cái)政年度凈利潤將低于上一財(cái)年，而2007財(cái)年綠城中國凈利潤為9.23億元。這也是港股市場上首家較具規(guī)模的內(nèi)地房地產(chǎn)商發(fā)布預(yù)警信號。

　　在公告中，綠城中國對此的解釋是，內(nèi)地房地產(chǎn)市場下滑給公司若干項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)帶來不利影響、銀行貸款的增加導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，以及公司定于2008年竣工的7個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的工程被延期。

　　盈利預(yù)警信號一出來，各投資機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)了對綠城的評級。投行摩根大通和瑞信周一分別下調(diào)綠城中國的目標(biāo)價(jià)46%和6%。

　　并且摩根大通還下調(diào)了綠城中國2008及2009年盈利預(yù)測40%及44%，至7.79億元人民幣及8.48億元人民幣。

　　其估計(jì)綠城08年底凈負(fù)債比率達(dá)160%，料09年不改善。經(jīng)下調(diào)盈測后，08/09年預(yù)測市盈率7.7倍/5.4倍，接近合理估值。預(yù)期短期表現(xiàn)會跑輸大市，因此建議入市價(jià)低于3港元。

　　追蹤綠城中國的中銀國際表示，由于銷售情況遜于預(yù)期，綠城中國盈利下降是意料中的事情。因此維持綠城中國“賣出”評級。

　　在其最新的研究報(bào)告中，中銀國際表示，截至08年11月末，綠城銷售收入為146億人民幣，權(quán)益收入為102億人民幣，同比增長4.3%。公司原定的08年簽約預(yù)售收入目標(biāo)為170億人民幣，目前僅鎖定60%；同時(shí)，由于銀行貸款增加，公司的融資成本壓力越來越大。截至08年6月30日，公司的凈負(fù)債率從07年末的88.2%提高至116.7%；如果包括2011年到期的21億人民幣可轉(zhuǎn)債，綠城中國的凈債務(wù)為116億人民幣，為權(quán)益的144%。

　　09調(diào)整

　　此前，綠城中國對公司08年200億元銷售目標(biāo)的完成，一直都充滿信心。08年4月，綠城常務(wù)副主席兼行政總裁、董事壽柏年在港公開表示，2008年的指標(biāo)之一是完成200億元以上的年度銷售額。

　　9月份，在萬科拉開杭州市場的降價(jià)序幕后，綠城卻堅(jiān)決表示不降價(jià)，有信心完成200億元的年度銷售目標(biāo)。并且，綠城前任董事會秘書、公司首席財(cái)務(wù)官林錦堂還表示，公司將把明年全年的現(xiàn)金銷售目標(biāo)定為400億元。

　　但昨天綠城負(fù)責(zé)人鄭女士在接受觀點(diǎn)網(wǎng)采訪時(shí)表示，公司還沒有制定出09年的銷售目標(biāo)。

　　09年綠城將會有怎樣的調(diào)整呢？接受采訪的鄭小姐表示目前不便于透露，到時(shí)一切以公告為準(zhǔn)。

　　事實(shí)上，綠城原計(jì)劃2008年完成的總建筑面積約270萬平方米的7個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，即杭州桃花源南區(qū)(二期)、上海玫瑰園(二期)、北京御園(一期部分)、青島理想之城(一期部分)、杭州留莊(一期)、杭州九溪玫瑰園渡假村(部分)及長沙青竹園(北區(qū)二期部分)，由于施工時(shí)間受到一定延誤，如今綠城預(yù)期大部分該等項(xiàng)目將于2009年上半年完成。

　　對此，摩根大通表示，“2008年綠城中國凈利將按年倒退三分一。”其認(rèn)為，綠城推遲落成的樓面面積27萬平方米，相當(dāng)于其原來2008年計(jì)劃落成量的12%，但涉及的項(xiàng)目均為價(jià)格和邊際利潤較高，因此這些項(xiàng)目的利潤占該投行原來預(yù)計(jì)在計(jì)及土地增值稅后發(fā)展利潤的三成。