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　　2008年深圳關(guān)外樓市依然占據(jù)主導(dǎo)地位，住宅供應(yīng)增加，但受整體市場調(diào)控影響，交易量縮減17%，房價(jià)回調(diào)至合理價(jià)位，歲末迎來成交小高峰。

　　土地：開發(fā)商資金短缺，流拍頻現(xiàn)

　　由于整體樓市調(diào)整，開發(fā)商資金短缺，2008年深圳土地市場流拍頻現(xiàn)，據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)，全年居住、商住用地出讓20宗，其中11宗成功交易，關(guān)外占7宗，同比分別減少15%和36%(見表1)，9宗流拍地塊全部集中在關(guān)外。即便如此，由于政策性住房用地入市量大，全年居住、商住用地成交的建筑面積也有273.87萬平方米，同比增加141%，關(guān)外成交87.97萬平方米，同比縮減17%。開發(fā)限制條件較多是今年出讓的居住用地一大特點(diǎn)，寶安今年成功出讓居住用地3宗，規(guī)劃建筑面積47.97萬平方米，比去年增加18%，但3宗地塊均規(guī)劃為限價(jià)房，分布在龍華、寶安中心區(qū)和福永。龍崗成功出讓居住用地4宗，規(guī)劃建筑面積40.00萬平方米，比去年縮減39%，其中政府出讓的寶荷路片區(qū)地塊和丹梓東路地塊均要求開發(fā)的住宅套型建筑面積90平方米以下占90%。開發(fā)限制條件增多，加上資金緊缺，促使開發(fā)商拿地越來越謹(jǐn)慎，導(dǎo)致流標(biāo)頻現(xiàn)。

　　供應(yīng)：45000套新房入市，供過于求

　　2008年關(guān)外寶安、龍崗兩區(qū)供應(yīng)量繼續(xù)加大，今年(截至12月21日止，下同)全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積652萬平方米，比2007年全年增加10.66%，關(guān)外批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)463萬平方米，占全市的71%，同比增加14.89%；全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為66530套，比2007年全年增加10.19%，其中關(guān)外兩區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為45920，占全市的69%，同比增加12.57%(見表2)?？梢姡P(guān)內(nèi)土地短缺已加快關(guān)外的開發(fā)進(jìn)程，關(guān)外樓市競爭激烈成為不爭的事實(shí)。

　　在關(guān)外兩區(qū)中，寶安今年的供應(yīng)量趕超龍崗，成為全市供應(yīng)量最大的一區(qū)，有59批產(chǎn)品入市，批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅24458套，比2007年全年增加45.43%，批準(zhǔn)預(yù)售面積256萬平方米，比2007年全年增加44.63%，供應(yīng)量集中在西鄉(xiāng)、寶安中心區(qū)、龍華、松崗等片區(qū)，其中西鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)最大，將近100萬平方米入市。全區(qū)供應(yīng)的戶型向兩極分化，中小戶型和豪宅均供應(yīng)充足，金港華府、碧海富通城、桃源盛景園、溪山美地園等都是推盤量較大的中小戶型項(xiàng)目，而水榭山、星河丹堤、曦城的入市使豪宅市場也供應(yīng)充足，適合改善性需求的中大戶型入市量也明顯較其他區(qū)多，代表樓盤如深業(yè)·新岸線三期、熙龍灣、金泓凱旋城、宏發(fā)美域等。值得一提的是，寶安全年供應(yīng)量最大的樓盤當(dāng)數(shù)中海西岸華府，共有21萬平方米產(chǎn)品入市，一下子推進(jìn)了松崗片區(qū)的開發(fā)力度，其次是寶安中心區(qū)的深業(yè)·新岸線三期，提供超過20萬平方米的中大戶型產(chǎn)品，星河丹堤也推出近17萬平米的Townhouse及高層產(chǎn)品。

　　龍崗2008年的供應(yīng)量比2007年略有下降，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積207萬平方米，21462套住宅獲批準(zhǔn)預(yù)售，兩項(xiàng)均比2007年全年縮減10.48%。全區(qū)共有64批產(chǎn)品入市，供應(yīng)熱點(diǎn)集中在龍崗中心城，其次是坂田、布吉，產(chǎn)品以中小戶型居多，全區(qū)平均套型面積為96平方米。區(qū)內(nèi)今年供應(yīng)量最大的是中?？党菄H，共推出20萬平方米產(chǎn)品，囊括中小戶型和大戶型，其次是中小戶型項(xiàng)目茗翠園，有15萬平方米入市，公園大地也有近13萬平方米入市。由此可見，中海儼然成為今年推盤量最大賣家，單寶安、龍崗兩區(qū)的西岸華府、康城國際及大山地花園推盤已達(dá)50萬平方米。

　　成交：年末迎來成交小高峰

　　2008年樓市遇上調(diào)控及環(huán)球金融危機(jī)沖擊，全年成交“價(jià)量齊跌”，全市商品住宅成交約384萬平方米，同比下降23%，其中關(guān)外成交約280萬平方米，占全市的73%，同比下降17%；全市新房成交套數(shù)約41600套，同比下降18%，關(guān)外成交約29100套，占全市的70%，同比減少12%，關(guān)外市場占據(jù)大半邊天(見表3)。前期樓市買賣雙方的博弈及后期宏觀經(jīng)濟(jì)不確定對入市信心的影響，促使總體住宅成交量再度下跌，雖然11、12月市場迎來起色，但全年剛性需求仍被大大壓抑。

　　寶安以150萬平方米約14600套的成交量成為全市住宅成交最大的一區(qū)，但兩項(xiàng)仍比去年分別減少15%和12%。從全年成交走勢來看(見表4)，受供需雙方觀望氛圍影響，除3、11、12月外，全區(qū)其余各月成交均低于1500套，11、12月由于中央救市政策出臺提振市場信心，加上開發(fā)商出于資金壓力主動降價(jià)，使此兩個(gè)月成交量飆升，大大超越其余各區(qū)。降價(jià)成為年末樓盤熱銷的最大動力，中小戶型供應(yīng)量大、競爭激烈的西鄉(xiāng)、龍華等片區(qū)更是大打價(jià)格戰(zhàn)，如泰華陽光海、鳳凰雅居、航空城、中糧萬福閣、金地梅隴鎮(zhèn)、新華城美花園、溪山美地園等樓盤，由于存在較大的片區(qū)銷售壓力，開發(fā)商普遍選擇理性定價(jià)或大幅度的促銷打折來加速產(chǎn)品消化。此外，在年底的銷售壓力下，部分豪宅項(xiàng)目也開始大幅降價(jià)促銷，從而拉動了高端產(chǎn)品的成交，如星河丹堤。

　　龍崗住宅成交量緊跟寶安，全年成交約130萬平方米14500套，同比分別減少20%和12%。從成交走勢來看，5月春交會期間及12月是全區(qū)成交的小高峰，兩月成交均超過2000套，12月大部分樓盤加入降價(jià)促銷行列從而推動成交，成交估計(jì)超過2300套。但相對于寶安，龍崗年底的銷售速度略為遜色，主要原因在于龍崗降價(jià)促銷的樓盤數(shù)量及降價(jià)的幅度均比寶安少，如競爭最激烈的片區(qū)龍崗中心城，今年新增供應(yīng)超過70萬平方米，但年末的價(jià)格戰(zhàn)相對沒有寶安激烈，依山郡花園、盛龍花園等都是近期片區(qū)的銷售熱點(diǎn)。布吉片區(qū)推盤量雖不及龍崗中心城，但慢城、景和園、蝴蝶堡等中小戶型項(xiàng)目的促銷力度卻有過之而無不及。

　　房價(jià)：波動下行，歲末大刮降價(jià)風(fēng)

　　2008年深圳房價(jià)經(jīng)歷從高企、僵持到回歸理性的過程，全年呈波動下行走勢，1-12月商品住宅成交均價(jià)約12700元/平方米，將比去年下跌5%左右(見表5)。關(guān)外成交均價(jià)預(yù)計(jì)下跌至10300元/平方米，同比下跌10%，其中寶安房價(jià)約為11600元/平方米，同比下降5%，龍崗為9100元/平方米，同比下跌13%，成為全市房價(jià)跌幅最大的一區(qū)。

　　從寶安全年房價(jià)走勢來看，因?yàn)?、2月春節(jié)檔期成交量減少，加上曦城、星河丹堤、熙龍灣等豪宅及大戶型樓盤成交，均價(jià)被拉高至17000-18000元/平方米區(qū)間，3月后普通住宅入市，均價(jià)回調(diào)在11000-13000元/平方米區(qū)間波動，10月后由于政策提振買賣雙方信心，開發(fā)商積極降價(jià)入市，均價(jià)下行明顯。由于產(chǎn)品類型所至，寶安房價(jià)呈兩極走勢，區(qū)內(nèi)中小戶型普通住宅價(jià)格跌幅較大，豪宅及部分中大戶型項(xiàng)目由于產(chǎn)品較稀缺，產(chǎn)品價(jià)值本身決定降價(jià)空間不大，導(dǎo)致寶安全年住宅成交均價(jià)仍在10000元/平方米以上。

　　龍崗房價(jià)走勢相對平穩(wěn)，9月前均在8000-10000元/平方米間運(yùn)行，9月后促銷打折增加，房價(jià)回調(diào)至8000多元/平方米，12月將跌至7700元/平方米左右。由于豪宅項(xiàng)目入市相對較少，全區(qū)均價(jià)可以反映普通住宅的實(shí)際價(jià)格，從13%的跌幅可見中小戶型樓盤降幅最大。

　　營銷：走為上著，促銷手段層出不窮

　　2008年關(guān)外樓市營銷利益訴求是首位，春交會促銷優(yōu)惠未能拉動樓市成交回暖，7、8月個(gè)別樓盤開始推出特價(jià)房震撼廣告，但尾隨者仍不多，秋交會期間大部分樓盤也只是遮掩降價(jià)，價(jià)格下降幅度未能達(dá)到消費(fèi)者心理預(yù)期，成交依舊低迷，隨著金融危機(jī)爆發(fā)，中央一攬子救市政策出臺，樓市價(jià)格戰(zhàn)開始烽煙四起，營銷手段層出不窮，年末終于上演“促銷花樣大比拼”。

　　年末樓市營銷基本圍繞促銷做主題，有推特價(jià)房作引子的，如金地梅隴鎮(zhèn)4期特價(jià)房低至6700元/平方米，創(chuàng)龍華房價(jià)新低，帶動整個(gè)項(xiàng)目銷售；有明降以低價(jià)吸引置業(yè)者的，如航空城18-68㎡戶型打出“總價(jià)10萬，首付2萬，月供500起”的廣告，萬象天成開盤“5600元起”，開盤價(jià)均比片區(qū)樓盤低；有誘惑力較大的暗降促銷，如中海大山地啟動“日進(jìn)萬金”優(yōu)惠活動，置業(yè)者距開盤前多少天申請購買，就可以有多少萬元的優(yōu)惠折扣，有項(xiàng)目推出“交納3萬定金抵5萬房款”優(yōu)惠等；有送實(shí)物的，如“買房送車位”；還有久違的墊首付手法，置業(yè)者只需交“一成首付”，甚至“零首付”均可購房，置業(yè)門檻大大降低；此外，大幅優(yōu)惠團(tuán)購、半價(jià)購房等均具有較大吸引力。各式各樣的促銷手法使歲末樓市與之前的僵持觀望形成鮮明對比，這些營銷手段無疑是最直接的，目的只有一個(gè)，就是賣房，各種優(yōu)惠直接沖擊置業(yè)者的心理底線，加快了置業(yè)者的入市速度。