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　　至于全球的形勢(shì)，我們相信全球金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最壞時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去，但是全球衰退剛剛開始。今后兩到三年，基本上美國(guó)都需要持續(xù)地對(duì)消費(fèi)者削減負(fù)債，那么這個(gè)對(duì)于全球需求和全球經(jīng)濟(jì)的潛在增長(zhǎng)都有重要的影響。

　　在這樣一個(gè)環(huán)境下面，我們相信政府推出極其主動(dòng)的財(cái)政擴(kuò)張政策是必要的，對(duì)于防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步大幅下滑也許是有效的。但是這個(gè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的刺激作用，我相信僅表現(xiàn)在為增長(zhǎng)提供一個(gè)地板，換句話說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也許不會(huì)滑落到4%或0的增長(zhǎng)，但是在目前已有的6%到8%的增長(zhǎng)上大幅度上揚(yáng)希望不大。中國(guó)已經(jīng)連續(xù)五年出現(xiàn)雙位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，許多人把它看作一種常態(tài)。但事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)如此大規(guī)模的增長(zhǎng)是兩個(gè)超級(jí)因素共同作用下取得的。

　　第一個(gè)超級(jí)因素是中國(guó)加入WTO，成為世界加工廠。這帶來(lái)了經(jīng)常項(xiàng)目赤字的爆炸性增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性的保障性增長(zhǎng)，資產(chǎn)價(jià)格的提升；第二個(gè)超級(jí)因素是城鎮(zhèn)化和異乎尋常的房地產(chǎn)熱，這帶動(dòng)了十多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上不同行業(yè)的巨大擴(kuò)張，中國(guó)出現(xiàn)了人類歷史上罕見(jiàn)的重化工業(yè)、產(chǎn)能增長(zhǎng)。這兩個(gè)超級(jí)因素未必完全結(jié)束了，但是爆發(fā)期已經(jīng)接近尾聲，而新的超級(jí)因素目前還看不到。

　　我估計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在今后三年基本上是在8%左右的增長(zhǎng)，這個(gè)增長(zhǎng)對(duì)中國(guó)來(lái)講是不強(qiáng)的，但是與世界其他地方相比又是不錯(cuò)的。如果中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本上維持在8%的速度，我相信金融價(jià)格，資產(chǎn)價(jià)格，無(wú)論是樓市還是股市都難有重大突破。

　　針對(duì)房地產(chǎn)政策，中央政府的態(tài)度發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)變，由打壓轉(zhuǎn)向扶植。但是所出臺(tái)的政策并沒(méi)有擊中目前房地產(chǎn)的兩大要害。

　　第一是開發(fā)商現(xiàn)金流問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)的短期爆炸性依然存在。第二是買房人對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期，這個(gè)問(wèn)題不解決住房市場(chǎng)的成交量很難有新的改善。那么新的牛市就不會(huì)產(chǎn)生。

　　在過(guò)去的兩三個(gè)星期，有一個(gè)有趣的現(xiàn)象出現(xiàn)。這不是在政府講的上面，而是他們沒(méi)有做的事情，也就是針對(duì)于地方政府的救市行為。北京采取的也睜也閉的情況，地方政府與地方房地產(chǎn)開發(fā)商之間有著千絲萬(wàn)縷的利益聯(lián)系，如果北京在這個(gè)問(wèn)題上持相對(duì)寬容的態(tài)度，那么地方政府就有可能向辦法幫助被大家渲染得比較多的開發(fā)商現(xiàn)金流危機(jī)，有可能在靜悄悄中得到舒緩。

　　這種情況是有先例的，2005年上海房地產(chǎn)危機(jī)中并沒(méi)有出現(xiàn)大的開發(fā)商倒閉，背后的秘密實(shí)際上就是前上海市委書記陳良宇將社?；鹬械囊徊糠?，挪用了出來(lái)為開發(fā)商解困。如果開發(fā)商在現(xiàn)金流上有所舒緩，無(wú)論是通過(guò)地方政府的渠道還是通過(guò)銀行的渠道，或是通過(guò)資本市場(chǎng)的渠道，開發(fā)商短期出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)導(dǎo)致市場(chǎng)崩盤的可能性就會(huì)出現(xiàn)明顯下降。

　　但是保住房?jī)r(jià)并不能夠使房地產(chǎn)的基本面形勢(shì)出現(xiàn)根本性改變。房地產(chǎn)的牛市一定是來(lái)自于需求昌盛，但是目前北京已經(jīng)沒(méi)有進(jìn)一步打壓房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)降到一個(gè)市場(chǎng)認(rèn)為合理的水平，這種做法本身是把房市調(diào)整的時(shí)機(jī)向后推移。這個(gè)過(guò)程買房人也未必會(huì)心甘情愿的跳下去重新再買房，把這兩個(gè)加在一起，我認(rèn)為房地產(chǎn)的調(diào)整會(huì)被推后，但是真正問(wèn)題的解決未必會(huì)在2009年。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：所以你認(rèn)為現(xiàn)在的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有明顯的作用？

　　陶冬：現(xiàn)在的問(wèn)題是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在往6%走，面臨非常重大的就業(yè)壓力，而這后面所帶來(lái)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是很大的。政府出臺(tái)的措施在某種程度上可以舒緩壓力，但是不至于使得經(jīng)濟(jì)重新強(qiáng)力反彈。