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　　截止到08年10月底，成都主城區(qū)還有861.76萬㎡的存量住宅有待消化，加上即將入市的1206萬㎡，總量達(dá)到2067.76萬㎡。

　　一、06-08年成都主城區(qū)土地市場住宅用地成交概況

　　表一：歷年成都主城區(qū)住宅用地成交表

　　在房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的06年和07年，成交的土地?zé)o論是宗數(shù)還是凈用地面積都保持著較高的水平。而從07年11月開始的樓市低迷狀況，也影響了政府的推地速度和開發(fā)商的拿地速度。截止08年10月成都主城區(qū)僅成交了13宗共835畝的住宅用地。

　　圖一：成都主城區(qū)歷年住宅用地開發(fā)情況

　　表二：成都主城區(qū)住宅用地開發(fā)表

　　二、09年主城區(qū)住宅市場競爭情況

　　1.總體供應(yīng)情況

　　1.1 存量情況

　　截止到10月29日，成都市主城區(qū)商品住宅的存量共88756套，面積達(dá)861.76萬㎡。

　　1.2 新盤供應(yīng)

　　06到08年，成都主城區(qū)共出讓住宅類用地9798.04畝，可建總面積約2408.89萬㎡，其中，已有開發(fā)的14個(gè)項(xiàng)目售完，55個(gè)項(xiàng)目在售，且已向市場推售了655.21萬㎡，還剩約441.04萬㎡將在08年底或09年推向市場，另外還已經(jīng)確定了31個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，約574.91萬㎡的總體量會(huì)在08年底或者09年分批上市銷售(按各個(gè)地塊出讓合同約定的正常開發(fā)速度)。

　　06--08年未確定開發(fā)項(xiàng)目的共有39宗地，約631.29㎡的建筑面積可能會(huì)在08年年底和09年上市。但是由于當(dāng)下房地產(chǎn)市場的低迷，部分地塊很有可能會(huì)延期開發(fā)。

　　1.2.1 不同建筑類型競爭情況(已確定開發(fā)項(xiàng)目)

　　目前06、07年成交的住宅用地中已確定開發(fā)的31個(gè)新項(xiàng)目中，沒有多層供應(yīng)，以高層或高層為主的項(xiàng)目有24個(gè)，共有484.33萬㎡的體量；有4個(gè)小高層為主的項(xiàng)目，體量有36.56萬㎡；超高層為主的項(xiàng)目3個(gè)，體量54.02萬㎡。

　　圖二：已確定開發(fā)項(xiàng)目的建筑類型

　　圖三：未來各建筑類型

　　1.2.2 多層(略)

　　1.2.3 小高層(列表)

 　　表三：小高層項(xiàng)目列表

　　06年成交土地中，即將上市銷售的小高層項(xiàng)目有2個(gè)，分別為武侯區(qū)佳靈路的泰基南棠和西二環(huán)邊的月光琉域，泰基南棠占地25.52畝，為18層電梯公寓；月光琉域占地20.99畝，也是18層電梯公寓。

　　07年成交土地中，預(yù)計(jì)會(huì)在08年底或者09年上市銷售的小高層項(xiàng)目有2個(gè)，分別是位于高新西區(qū)的芙華·金色海倫和位于武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)核桃村的武城·紅城商住樓；芙華·金色海倫占地78.59畝，建筑形態(tài)為11層小高層電梯公寓，約1100戶，目前項(xiàng)目正在進(jìn)行主體施工，該項(xiàng)目周邊在售樓盤為中海國際社區(qū)、新里派克公館等，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)約4500～5000元/㎡；紅城商住樓的建筑形態(tài)為18層商住樓，目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，周邊在售項(xiàng)目有武侯國際花園、中鐵瑞城新界等，預(yù)計(jì)上市均價(jià)約5000～5500元/㎡。

　　1.2.2.1 高層

　　按照正常的開發(fā)速度，08年底和09年即將上市銷售的高層或高層為主的項(xiàng)目有24個(gè)(具體情況參見表四、五)，共484.33萬㎡的體量；

　　表四：06年成交土地開發(fā)項(xiàng)目

　　表五：07年成交土地開發(fā)項(xiàng)目

　　1.2.2.2 超高層

　　06年交易的住宅用地已確定開發(fā)的超高層項(xiàng)目有2個(gè)，分別為香港信德文化宮地塊打造的鼓樓國際，目前該項(xiàng)目已經(jīng)基本完工，但是還沒有開盤銷售；另外一個(gè)新加坡置地的東大街地塊已開發(fā)項(xiàng)目郎御，項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，上述兩個(gè)項(xiàng)目均會(huì)在08年底或09年上市銷售。

　　據(jù)中原市場監(jiān)測，07年成交住宅用地地目前已確定要開發(fā)的超高層項(xiàng)目僅有1個(gè)，開發(fā)商為本土品牌開發(fā)商藍(lán)光，項(xiàng)目名稱暫定為東方溪谷，規(guī)劃為40層左右的超高層建筑群及1棟26層商業(yè)建筑，總建筑面積接近45萬㎡。該項(xiàng)目位于東三環(huán)，鄰近的在售樓盤有首創(chuàng)國際城、萬科魅力之城和藍(lán)光富麗東方等，區(qū)域均價(jià)約4500元/㎡左右。鑒于08年成都房地產(chǎn)市場的低迷及項(xiàng)目所在小片區(qū)的較低的均價(jià)，考慮到該項(xiàng)目較高的樓面均價(jià)(1270萬元/畝，樓面均價(jià)達(dá)到3810元/㎡)，所以存在修改規(guī)劃或者延期開發(fā)的可能。

　　1.2.4 不同建筑類型供應(yīng)情況(未確定開發(fā)項(xiàng)目)

　　06、07和08年未確定開發(fā)項(xiàng)目的共有39宗地，約631.29㎡的建筑面積，根據(jù)對宗地所在地段、開發(fā)商實(shí)力和容積率等方面的綜合考慮，39宗地會(huì)開發(fā)29個(gè)高層項(xiàng)目，總體量有542.31萬㎡，多層項(xiàng)目有2個(gè)，體量22.29，小高層項(xiàng)目有8個(gè)，體量有66.69萬㎡。

　　圖三：未確定開發(fā)項(xiàng)目各建筑類型供應(yīng)(預(yù)計(jì))

　　1.2.5 新增不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況

　　1.2.3.1 普通住宅

　　預(yù)計(jì)，如果到目前為止的所有已成交土地全部按照正常的開發(fā)進(jìn)度，到09年，普通住宅會(huì)有839.07萬㎡的供應(yīng)量。

　　1.2.3.2 高檔住宅

　　預(yù)計(jì)會(huì)有19個(gè)項(xiàng)目開發(fā)高端項(xiàng)目，其中13個(gè)已經(jīng)確定，19個(gè)項(xiàng)目總共有367.13萬㎡的體量。

　　1.3 小結(jié)

　　高層物業(yè)供應(yīng)為主，高端物業(yè)將井噴

　　圖四：項(xiàng)目建筑類型供應(yīng)

　　圖五：項(xiàng)目各檔次供應(yīng)

　　按照正常的開發(fā)速度，從08年11月開始到09年里，成都商品住宅市場的新增樓盤供應(yīng)將以高層電梯公寓為主，將占整個(gè)供應(yīng)量的88%，體量高達(dá)484萬㎡之多，而一直以來頗受成都購房者青睞的多層項(xiàng)目則沒有供應(yīng)。07年土地市場受住宅市場的帶動(dòng)，成交均價(jià)一路飆升，樓面均價(jià)在最高點(diǎn)時(shí)，達(dá)到了8000多元/㎡；再加上受出讓地塊容積率的影響，開發(fā)高層電梯公寓是開發(fā)商們普遍的選擇。另外，也是由于土地成本方面的原因，09年將供應(yīng)的高端物業(yè)也將有較大的體量，目前已經(jīng)確定的13個(gè)高端物業(yè)會(huì)有330.38的體量，但是，由于成都房產(chǎn)市場處于低谷的現(xiàn)狀，這些高端物業(yè)不會(huì)在09年全部推向市場，各個(gè)開發(fā)商會(huì)根據(jù)自己的資金和具體的市場情況采取不同的推售策略。

　　從06年開始，隨著成都市住宅市場高層電梯公寓開發(fā)的逐漸升溫和開發(fā)商們打造高層電梯公寓經(jīng)驗(yàn)的積累，高層電梯公寓在成都購房者中的接受度逐漸升高，雖然由于地震的發(fā)生，低密度的多層項(xiàng)目一度重新受到購房者的歡迎，但隨著國家集約使用土地的號召，高層項(xiàng)目的大量開發(fā)是大勢所趨。

　　2.區(qū)域住宅市場競爭情況(以下各區(qū)域所用數(shù)據(jù)包括已確定和未確定項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，具體甄別情況見附表)

　　2.1 城中

　　2.1.1 存量情況

　　截止到10月28號，城中共有5452套，約50.46萬㎡的存量。

　　2.1.2 新盤供應(yīng)

　　06年城中的土地已經(jīng)全部開發(fā)，且多數(shù)已經(jīng)售完，其中，有3宗確定了開發(fā)項(xiàng)目，07年，城中共成交住宅類用地5宗，共45.57畝，可建總面積14.75萬㎡。由于上述宗地規(guī)模都較小，且開發(fā)商實(shí)力都較強(qiáng)，所以預(yù)計(jì)，09年將全部開發(fā)，上市銷售。而08年目前為止，沒有住宅類用地供應(yīng)。

　　2.1.2.1 建筑類型

　　預(yù)計(jì)09年城中的8個(gè)新盤，2個(gè)超高層項(xiàng)目，6個(gè)為高層項(xiàng)目，但是不排除開發(fā)商為了追求更大的利潤而修改規(guī)劃開發(fā)超高層項(xiàng)目的可能。

　　圖六：城中項(xiàng)目建筑類型

　　2.1.2.2 不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況

　　綜合考慮各塊宗地的地段、樓面均價(jià)以及開發(fā)商的情況，城中預(yù)計(jì)有6宗地將打造成高端住宅項(xiàng)目。其中06年的3塊地全部將全部為高檔電梯公寓；07年的5宗地里，預(yù)計(jì)牽手萬通的交大房產(chǎn)、來自香港的信德和已經(jīng)宣布在玉園清水灣后只做高端的置信，會(huì)將他們的項(xiàng)目打造成高端電梯公寓，而正黃置業(yè)只會(huì)由于較高的樓面均價(jià)而使所開發(fā)項(xiàng)目的售價(jià)較高。中房集團(tuán)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將定位于中端。

　　圖七：城中項(xiàng)目檔次

　　2.2 城東

　　2.2.1 存量情況

　　截止到10月28號，城東共有25600套，約233.41萬㎡的存量。

　　2.2.2 新盤供應(yīng)

　　06年城東成交的土地已經(jīng)全部開發(fā)了項(xiàng)目，且全部在售；07年成交的土地中，有4宗已經(jīng)確定了開發(fā)的項(xiàng)目，有12宗未知。

　　2.2.2.1 不同建筑類型供應(yīng)情況

　　在已經(jīng)確定的4個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中，有3個(gè)為高層項(xiàng)目，有1個(gè)為超高層項(xiàng)目；未確定開發(fā)項(xiàng)目的12宗地，經(jīng)過綜合考慮其土地成本、地段及開發(fā)商實(shí)力等后，預(yù)計(jì)將全部開發(fā)高層或以高層為主的項(xiàng)目。

　　圖八：城東項(xiàng)目建筑類型

　　2.2.2.2 不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況

　　綜合考慮各塊宗地的地段、樓面均價(jià)以及開發(fā)商的情況后，預(yù)計(jì)信和、新鴻基和藍(lán)光會(huì)在其開發(fā)項(xiàng)目中規(guī)劃高端住宅，但全部做高端的僅有藍(lán)光的東方溪谷，其余項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)定位在中端普通住宅。

　　圖九：城東項(xiàng)目檔次

　　2.3 城南

　　2.3.1 存量情況

　　截止到10月28號，城南共有18112套，約205.93萬㎡的存量。

　　2.3.2 新盤供應(yīng)

　　在城南06-08年成交的22宗土地中，已經(jīng)有15宗土地確定開發(fā)12個(gè)項(xiàng)目，還有9宗地未確定開發(fā)項(xiàng)目。

　　2.3.2.1 不同建筑類型供應(yīng)情況

　　在已確定的12個(gè)項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目為高層，2個(gè)項(xiàng)目為小高層，未確定的土地里預(yù)計(jì)會(huì)有3宗開發(fā)高層，4宗會(huì)開發(fā)小高層，2宗會(huì)開發(fā)多層。

　　圖十：城南項(xiàng)目建筑類型

　　2.3.2.2不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況(綜合土地成本考慮)

　　在已確定的開發(fā)項(xiàng)目中，中海城南一號、合景泰富的譽(yù)峰和疊翠峰、嘉里的雅居頌、藍(lán)光的凱麗香江和廈門建發(fā)的鷺洲都定位為高端電梯公寓，還有華宇的蓉國府會(huì)由于地段優(yōu)勢會(huì)開發(fā)高端項(xiàng)目。未確定開發(fā)項(xiàng)目的宗地里，將走高端路線的置信會(huì)將其拿到的2塊宗地打造為高端項(xiàng)目。其余的宗地或項(xiàng)目預(yù)計(jì)將定位為普通住宅。

　　圖十一：城南項(xiàng)目檔次

　　2.4 城西

　　2.4.1 存量情況

　　截止到10月28號，城西共有22020套，約212.59萬㎡的存量。

　　2.4.2 新增供應(yīng)

　　城西目前為止成交的住宅類用地中，還有21宗沒有轉(zhuǎn)化成在售的項(xiàng)目，但是已經(jīng)有11宗確定了10個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目，還有10宗未確定開發(fā)項(xiàng)目。

　　2.4.2.1 不同建筑類型供應(yīng)情況

　　在已確定的開發(fā)項(xiàng)目中，有8個(gè)高層項(xiàng)目，2個(gè)小高層項(xiàng)目；未確定的宗地中，預(yù)計(jì)會(huì)有6宗土地用來開發(fā)高層項(xiàng)目，有4宗會(huì)開發(fā)小高層項(xiàng)目。

　　圖十二：城西項(xiàng)目建筑類型

　　2.4.2.2 不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況

　　位于西二環(huán)邊的月光琉域已經(jīng)亮相，確定會(huì)開發(fā)為高檔的小高層電梯公寓，合景泰富的萬景峰正在進(jìn)行施工，也確定為是高端項(xiàng)目；其他未確定開發(fā)項(xiàng)目的宗地中，置信的宗地會(huì)開發(fā)為高檔項(xiàng)目，剩下所有的宗地預(yù)計(jì)會(huì)定位在普通住宅。

　　圖十三：城西項(xiàng)目檔次

　　2.5 城北

　　2.5.1 存量情況

　　截止到10月28號，城北共有17572套，約159.37萬㎡的存量。

　　2.5.2 新增供應(yīng)

　　城北目前存量且還沒有轉(zhuǎn)化為在售項(xiàng)目的宗地不多，僅有5宗，其中只有1宗確定了開發(fā)的項(xiàng)目。

　　2.5.2.1 不同建筑類型供應(yīng)情況

　　城北目前待開發(fā)的土地，包括已知項(xiàng)目，都將開發(fā)高層項(xiàng)目。

　　圖十四：城北項(xiàng)目建筑類型

　　2.5.2.2 不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況

　　從待開發(fā)宗地的各方面情況和城北市場現(xiàn)狀，開發(fā)高檔住宅的可能性較??；只有飛大置業(yè)的解放路地塊可能會(huì)延續(xù)其一貫的風(fēng)格，開發(fā)為精裝房項(xiàng)目。

　　圖十五：城北項(xiàng)目檔次

　　2.6 主城區(qū)各區(qū)域小結(jié)(以下所指項(xiàng)目包括已確定和未確定的開發(fā)項(xiàng)目)

　　圖十六：各區(qū)域建筑類型

　　圖十七：各區(qū)域項(xiàng)目檔次

　　從上面五個(gè)區(qū)域的競爭情況來看，高層的競爭集中在傳統(tǒng)三強(qiáng)：城東、城南和城西。三個(gè)區(qū)域高層住宅未來供應(yīng)項(xiàng)目有53個(gè)，供應(yīng)面積將有可能達(dá)到1026.24萬㎡。而高檔住宅項(xiàng)目將集中在城南區(qū)域，該區(qū)域高檔住宅項(xiàng)目數(shù)量、面積分別占主城區(qū)高檔住宅總量的45%、66%。

　　城中未來上市的項(xiàng)目會(huì)以高端項(xiàng)目為主，8個(gè)潛在項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)會(huì)有6個(gè)開發(fā)成高端項(xiàng)目。屆時(shí)，區(qū)域內(nèi)的高端項(xiàng)目競爭將非常激烈。

　　城東的情況與城中相反，大量的普通住房將在未來供應(yīng)市場，且以高層項(xiàng)目居多。

　　城南的高新區(qū)也是一個(gè)高端項(xiàng)目扎堆的區(qū)域，09年將有9個(gè)項(xiàng)目，近242萬㎡的高檔住宅項(xiàng)目入市銷售。預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)的高檔住宅項(xiàng)有：中海城南一號、合景泰富譽(yù)峰和疊翠峰項(xiàng)目、嘉里置地的雅頌居、廈門建發(fā)的鷺洲和藍(lán)光的凱麗香江推上市場，加上不久后將開盤的龍湖世紀(jì)峰景，大量的高端物業(yè)會(huì)使城南的競爭進(jìn)一步加劇。

　　城西09年未來的競爭主要集中在普通住宅方面，且未來的供應(yīng)多為小規(guī)模的項(xiàng)目。

　　城北由于待開發(fā)的土地較少，所以在09年，會(huì)以銷售存量和推售現(xiàn)有在售項(xiàng)目為主。

　　三、09年郊區(qū)住宅市場競爭情況

　　從08年1-10月五個(gè)重點(diǎn)郊縣的土地情況來看，共推出住宅用地62宗，共計(jì)面積4276.74畝。其中成交46宗，成交率為70%。根據(jù)1-10月的現(xiàn)狀，這46宗地在09年五個(gè)郊縣會(huì)入市的最大供應(yīng)量約為706.5萬㎡。

　　表六：各郊區(qū)土地成交情況

　　郊縣市場的競爭情況中，統(tǒng)計(jì)范圍一律為公開招拍掛成交的住宅土地。由于郊縣土地多是由協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式交易，且國土局相關(guān)數(shù)據(jù)公示不全，故此次數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)或有疏漏和誤差，特此注明。

　　1. 雙流

　　1.1 市場概況

　　07和08年，雙流成交土地36宗，凈用地面積共4099畝，最大可建筑面積達(dá)到973.15萬㎡。其中2008年1-10月，雙流共成交了住宅用地22宗，凈用地面積共2039.42畝，建筑面積約383.01萬㎡。由于郊縣土地資料有一定缺失，因此以08年成交的地塊作為明年的供應(yīng)量，再加上雙流今年的住宅存量252.94萬㎡，以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地，保守估計(jì)明年的市場供應(yīng)量會(huì)達(dá)到614萬㎡。

　　1.2 重點(diǎn)項(xiàng)目地塊列表

　　表七：雙流重點(diǎn)項(xiàng)目地塊詳情

　　1.3 重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊一

　　今年南延線土地供應(yīng)不多，成交土地也相應(yīng)較少，但仍有一些土地吸引了開發(fā)商們的關(guān)注，宏信萬安地塊就很具代表性；該地塊規(guī)模為165.4畝，可開發(fā)33.08萬㎡的物業(yè)，是南延線今后又一個(gè)比較大型的居住社區(qū)，而且其樓面地價(jià)僅有645元/㎡，它的上市銷售將給今后南延線的樓市帶來一定的影響。

　　1.4 重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊二

　　東升鎮(zhèn)作為雙流的新政中心，近兩年房地產(chǎn)市場的發(fā)展也比較迅速，土地市場供需也有所增強(qiáng)，今年東升鎮(zhèn)成交情況比較穩(wěn)定。重慶國奧拿下兩宗相鄰?fù)恋?，其中一宗?guī)模為199畝，是今年雙流成交的單宗規(guī)模最大的土地；另一宗規(guī)模雖然較小，有102.85畝，但成交價(jià)達(dá)到了216萬元/畝，是今年雙流成交價(jià)最高的地塊。這兩宗地很可能會(huì)整體開發(fā)，其最大開發(fā)面積將達(dá)到60.37萬㎡，將會(huì)影響東升今后較長時(shí)間的市場供應(yīng)。同時(shí)也可以預(yù)期東升鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場將會(huì)是雙流今后的重點(diǎn)發(fā)展方向。

　　2. 溫江

　　2.1 市場概況

　　三年來溫江共成交住宅用地30宗，凈用地面積共4671畝，最大可建筑面積為586.95萬㎡。經(jīng)過今年在政策、地震和金融方面的各種影響，成都房價(jià)下跌明顯，其中曾投資者聚集的溫江更是明顯。光華大道的普通住宅單價(jià)從07年的4000多元/㎡跌至目前3000元出頭，受到的打擊無疑是所有郊縣中最大的。這也導(dǎo)致了08年的整體市場信心不足，土地交易量大大減少，同時(shí)土地的交易方式仍然以協(xié)商和轉(zhuǎn)讓為主。溫江今年的住宅存量面積67萬㎡，再加上今年通過公開招拍掛成交的住宅土地建筑面積，約為22.73萬㎡，以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地，保守估計(jì)明年的市場供應(yīng)量會(huì)有120萬㎡。

　　2.2 重點(diǎn)項(xiàng)目地塊列表

　　表八：溫江重點(diǎn)地塊項(xiàng)目詳情

　　08年1-10月，溫江只成交了兩宗住宅用地。

　　2.3 重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊一

　　作為溫江的主要干道，鳳溪大道也是溫江房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展區(qū)域之一，今年8月?？仆顿Y拿下了1宗面積為26畝的地塊，該地塊最大可開發(fā)建筑面積為6萬㎡，規(guī)模較小，而且樓面地價(jià)只有844元/㎡，開發(fā)成本不高，考慮到目前溫江的市場比較低迷，整體價(jià)格不高，可以預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將會(huì)以低價(jià)快銷的形式出現(xiàn)在明年的溫江樓市。

　　2.4 重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊二

　　第二宗地于8月7日成交，位于公平鎮(zhèn)公平街長安社區(qū)，為城鎮(zhèn)混合住宅用地，凈面積為50.01畝，建筑面積約16.7萬㎡。根據(jù)其最大容積率5.0來看，預(yù)計(jì)該宗地將在09年推出高層住宅。而公平鎮(zhèn)是溫江近兩年發(fā)展速度較快城鎮(zhèn)之一，結(jié)合840元/㎡的樓面地價(jià)來看，明年入市的價(jià)格應(yīng)該在3000元/㎡左右。

　　3. 郫縣

　　3.1 市場概況

　　07年和08年，郫縣共成交住宅用地35宗，凈用地面積共3468畝，最大可建面積為239.02。雖然同樣也是受到大環(huán)境的影響，郫縣房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)的郫筒鎮(zhèn)和犀浦鎮(zhèn)，住房成交量較小，直接導(dǎo)致土地市場的疲軟，但總的來說兩年相比還算穩(wěn)定。2008年1-10月，郫縣共成交了住宅用地10宗，凈用地面積共507.41畝，最大可建筑面積約118.86萬㎡。郫縣今年的住宅存量88.07萬㎡，加上今年通過公開招拍掛成交的住宅土地建筑面積，118.86萬㎡，以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地，保守估計(jì)明年的市場供應(yīng)量會(huì)有230萬㎡。

　　3.2 重點(diǎn)項(xiàng)目地塊列表

　　表九：郫縣重點(diǎn)項(xiàng)目地塊詳情

　　3.3 重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊一

　　08年郫縣成交的公開招拍掛住宅用地中，缺少品牌開發(fā)商的身影。值得一提的是中信集團(tuán)取得了一宗住宅用地，為其7000畝土地整理項(xiàng)目中的一部分。該宗地凈用地面積為107.74畝，建筑面積為30.17萬㎡。根據(jù)規(guī)劃條件(容積率4.2)，預(yù)計(jì)其最有可能將在09年推出一個(gè)小高層住宅項(xiàng)目。土地位于住宅開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段的郫筒鎮(zhèn)，作為郫縣的老城區(qū)，郫筒鎮(zhèn)擁有固定居住人群以及一定的購買力，結(jié)合其1250元/㎡的樓面地價(jià)，預(yù)計(jì)上市時(shí)的價(jià)格約為3500元/㎡。同時(shí)30萬方的供應(yīng)量也將帶動(dòng)郫縣老城區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　3.4 重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊二

　　另一個(gè)重點(diǎn)地塊位于郫縣紅光鎮(zhèn)，凈用地面積為115.05萬㎡，建筑面積約23.01萬㎡，由中鐵二局取得。根據(jù)規(guī)劃條件(容積率3.0)，預(yù)計(jì)其在09年推出的最高建筑形態(tài)也是一個(gè)小高層項(xiàng)目；目前紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)還處于發(fā)展階段，樓盤檔次大多為中、高檔產(chǎn)品，主要客戶為附近企、事業(yè)單位員工和西華大學(xué)教職員工。雖然其樓面地價(jià)僅有643元/㎡，但由于該項(xiàng)目的公建配套中包含幼兒園，開發(fā)成本相應(yīng)會(huì)有上升，保守估計(jì)其上市價(jià)格約為3200元/㎡。

　　4. 龍泉

　　4.1 市場概況

　　06-08年，龍泉共成交住宅用地35宗，凈用地面積共3943畝，最大可建筑面積為939.83萬㎡。其中2008年1-10月，龍泉通過公開招拍掛成交的住宅用地僅有4宗，凈用地面積為372.94畝，建筑面積僅107.84萬㎡。在房地產(chǎn)市場整個(gè)大環(huán)境面臨調(diào)整的背景下，龍泉土地市場面臨重大的挑戰(zhàn)。一方面，在市場預(yù)期被看低的情況下，開發(fā)企業(yè)拿地的激情受到影響，土地的需求回落。另一方面，拿地激情銳減的同時(shí)，所出讓土地的成交價(jià)格一定幅度的回落。通過郫縣今年的住宅存量73萬㎡，加上今年通過公開招拍掛成交的住宅土地建筑面積，以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地，保守估計(jì)明年的市場供應(yīng)量會(huì)有210萬㎡。

　　4.2 重點(diǎn)項(xiàng)目地塊列表

　　表十：龍泉重點(diǎn)項(xiàng)目地塊詳情

　　4.3 重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊一

　　08年1-10月龍泉通過公開招牌掛成交的住宅用地中，值得一提的是兩宗位于大面鎮(zhèn)，相鄰且凈用地面積均超過100畝的地塊。兩宗地都于1月成交，其中第一宗的凈用地面積為102.53畝，建筑面積約28.71萬㎡。根據(jù)規(guī)劃條件(容積率4.2)，預(yù)計(jì)該宗地將在09年成為一個(gè)小高層住宅項(xiàng)目。大面鎮(zhèn)是承接龍泉與城東的重要區(qū)域，近兩年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，與溫江和郫縣的重點(diǎn)地塊相比，樓面地價(jià)屬于中上階段，為1004元/㎡。結(jié)合成本及區(qū)域目前的均價(jià)，保守估計(jì)其面市的均價(jià)約4000元/㎡。

　　4.4 重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊二

　　與上宗土地相鄰的另一宗地由合能投資有限公司競得，該公司在市區(qū)內(nèi)已開發(fā)合能·耀之城、新城市廣場等項(xiàng)目。此次取得的住宅用地凈面積為116.27畝，建筑面積約32.56萬㎡。由于地塊相鄰，該宗地預(yù)計(jì)也將成為小高層住宅項(xiàng)目。同時(shí)由于宗地位置和樓面地價(jià)也和上宗土地一樣，因此預(yù)計(jì)其面市的均價(jià)也為4000元/㎡。這兩宗地將給整個(gè)大面鎮(zhèn)帶去約60萬㎡的住宅供應(yīng)，將進(jìn)一步拉近城東和龍泉的距離，也將為龍泉市場帶去更多的關(guān)注度，對其后期的市場發(fā)展有很重要的影響。

　　5. 新都

　　5.1 市場概況

　　06-08年，新都共成交住宅用地30宗，凈用地面積為2261畝，最大可建筑面積為184.63萬㎡。新都的樓市狀況也處在一個(gè)低迷的態(tài)勢中，購房者的觀望氣氛濃厚。這樣的情況對其主城區(qū)影響最大。2008年1-10月，新都通過公開招拍掛成交的住宅用地共有8宗，凈用地面積為406.28畝，建筑面積約74.05萬㎡。通過估計(jì)新都今年的住宅存量70萬㎡，加上今年通過公開招拍掛成交的住宅土地建筑面積，以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地，估計(jì)明年的市場供應(yīng)量會(huì)有210萬㎡。

　　5.2 重點(diǎn)項(xiàng)目地塊列表

　　表十一：新都重點(diǎn)項(xiàng)目地塊詳情

　　5.3 重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊一

　　2008年中新都有兩宗土地比較引人關(guān)注，其中之一是成發(fā)集團(tuán)以160萬高價(jià)拍下的三河地塊，該地塊規(guī)模為165.81畝，可開發(fā)最大建筑面積可達(dá)33.16萬㎡，其樓面地價(jià)達(dá)到了800元/㎡，就目前的綜合開發(fā)成本來看，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售價(jià)將在3500元/㎡左右。從目前的形勢來看，由于該地塊開發(fā)面積較大，資金需求量較多，而且目前成發(fā)集團(tuán)正在開發(fā)上行錦繡項(xiàng)目，加上目前低迷的市場環(huán)境，該項(xiàng)目肯定將以多期多批次的方式推出，即便如此，其30多萬㎡的供應(yīng)量也將給未來的新都房地產(chǎn)市場帶來很大壓力。

　　5.4 重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目地塊二

　　另一個(gè)比較受人關(guān)注的是泛林公司的新繁地塊，該地塊51.6畝，可開發(fā)最大建筑面積約10.32萬㎡，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的中等社區(qū)用地，總投資相對較少，受到了一些中小開發(fā)企業(yè)的親睞，成交單價(jià)雖然只有106.5萬元/畝，但卻高出了起拍價(jià)32.5%，在今年的土地拍賣市場中并不多見；不過即便如此，該地塊樓面地價(jià)也只有533元/㎡，開發(fā)成本較低，很可能會(huì)以低價(jià)策略上市，其10萬㎡的供應(yīng)量也會(huì)給未來新都樓市帶來震動(dòng)。

　　6. 郊縣供應(yīng)市場小結(jié)

　　雙流領(lǐng)跑市場，溫江萎靡不振

　　圖十八：06-08各郊縣成交土地(畝)

　　就近三年房地產(chǎn)市場情況及土地開發(fā)情況來看，06年的成交土地估計(jì)已基本完成開發(fā)；統(tǒng)計(jì)07、08年郊縣土地市場發(fā)現(xiàn)雙流、溫江成交量排名靠前。從各郊縣07-08年成交的土地情況來看，雙流07、08年的成交畝數(shù)分別為2059畝和2040畝，而溫江在07、08年的成交畝數(shù)分別為2467畝和76畝，預(yù)計(jì)未來雙流住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于溫江區(qū)域。

　　住宅用地未來供應(yīng)量放緩

　　僅從08年公開招拍掛的住宅成交用地來看，預(yù)計(jì)未來可上市的最大可建筑面積達(dá)706.5萬㎡。由于郊縣的可開發(fā)土地非常多，這種情況與此前動(dòng)輒一千多萬㎡供應(yīng)的情況相比，趨勢有所放緩?？梢娫谀壳笆袌鍪挆l的情況下，不僅住宅買賣市場受到了較大的影響，開發(fā)商也因“看看再說”的心態(tài)減少了拿地?zé)崆椤?/p>

　　郊縣以開發(fā)小高層為主

　　從單宗面積最大或成交價(jià)最高的重點(diǎn)地塊來看，這些住宅用地最有可能都作為小高層上市。在以多層為重點(diǎn)開發(fā)的郊縣來說，未來將出現(xiàn)的大量小高層住宅代表了購房者心理接受度的變化。而城市向高的規(guī)劃也勢必將帶動(dòng)更多電梯公寓的發(fā)展。

　　上市價(jià)格預(yù)計(jì)與目前持平

　　由于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到影響，住宅項(xiàng)目的價(jià)格一低再低，未來的市場前途誰也說不清。盡管政府在近幾個(gè)月為拉動(dòng)內(nèi)需出臺(tái)了降息、減免契稅等政策，但從購房者的反應(yīng)來看，似乎更多的人還是認(rèn)為房價(jià)會(huì)再跌。倘若明年的住宅市場仍不回暖，根據(jù)土地樓面地價(jià)及其他成本，樂觀一點(diǎn)預(yù)計(jì)郊縣的這批土地上市的價(jià)格將與目前持平。

　　四、09年主城區(qū)商業(yè)市場

　　1. 06-08年成交總體情況

　　表十二：主城區(qū)歷年商業(yè)土地成交情況

　　從上表中可以看出，三年來成交的商業(yè)用地的面積越來越大，這些商業(yè)項(xiàng)目也將會(huì)在今后逐漸推出。一方面商業(yè)市場的競爭將會(huì)加大，另一方面由于數(shù)量和規(guī)模的增大，成都的商業(yè)配套逐漸完善，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。

　　1.1 已開發(fā)土地

　　在所有成交的商業(yè)用地中，06年的5宗已經(jīng)全部進(jìn)行開發(fā)，其中已推入市場4宗，總占地163.42畝，可建筑面積為42.39萬㎡；

　　07年的24宗商業(yè)用地中，有7宗地已經(jīng)進(jìn)行開發(fā)，其中有1宗作為住宅即將面市；

　　08年的18宗純商業(yè)用地目前還沒有開發(fā)項(xiàng)目。

　　1.2 未開發(fā)土地

　　表十三：未來幾年上市商業(yè)項(xiàng)目情況(不完全統(tǒng)計(jì))

　　從上表可以看出，在未來面市的這些項(xiàng)目中，多為品牌型商業(yè)，如仁恒置地廣場、仁和春天百貨2期等，這在一定程度上保證了項(xiàng)目的人氣；同時(shí)，項(xiàng)目規(guī)模很大，如歡樂谷的商業(yè)部分和極地海洋公園，都是以樂園的形式帶動(dòng)商業(yè)的運(yùn)作；再者許多項(xiàng)目都位于市中心，將進(jìn)一步凸顯城市中心的經(jīng)濟(jì)地位。

　　2. 09年重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目

　　項(xiàng)目名稱：仁恒置地廣場

　　地址：紅照壁與新光華村街交界處

　　占地面積：28.87畝

　　總建面：20萬㎡

　　商場面積：4萬㎡

　　寫字樓：7萬㎡

　　酒店式公寓：8萬㎡

　　竣工時(shí)間：2010年

　　項(xiàng)目點(diǎn)評：該項(xiàng)目是仁恒集團(tuán)在成都的第二個(gè)項(xiàng)目，在2006年就已開工。項(xiàng)目規(guī)劃為集甲級寫字樓、服務(wù)公寓和國際品牌購物中心于一體的綜合性廣場，計(jì)劃投資21億元人民幣。在09年項(xiàng)目建成后，將與鄰近的美美力誠百貨、航天科技大廈以及財(cái)富中心廣場等共同形成一個(gè)具有超強(qiáng)幅射力的紅照壁新商圈。

　　項(xiàng)目名稱：花樣年·喜年廣場

　　地址：東大街

　　占地面積：13.56畝

　　總建面：13.66萬㎡

　　商業(yè)面積：0.3萬㎡

　　寫字樓：6.21萬㎡

　　酒店：1.96萬㎡

　　住宅：2.26萬㎡

　　竣工時(shí)間：2009年

　　項(xiàng)目點(diǎn)評：喜年廣場作為“金融街”規(guī)劃中重要的組成項(xiàng)目，已經(jīng)在9月取得預(yù)售許可證。項(xiàng)目匯集了國際甲級寫字樓、精裝酒店式公寓、星級酒店、商業(yè)中心四大物業(yè)形態(tài)，是一個(gè)多功能的綜合性項(xiàng)目。推出后將與東大街未來的群光廣場、鐵獅門項(xiàng)目、新鴻基項(xiàng)目等共同組成“西部華爾街”，成為成都最有價(jià)值的金融商務(wù)區(qū)。

　　五、重點(diǎn)開發(fā)商

　　圖十八：重點(diǎn)開發(fā)商拿地圖

　　1. 萬科

　　表十四：萬科歷年拿地詳情

　　1.1 06-08年拿地情況

　　06年共拿地2塊，共112.69畝，可建總面積為37.56萬㎡；07年拿地4塊，共286.80畝，可建總面積為80.38萬㎡；08年2月1日，聯(lián)合一航集團(tuán)成立一航萬科濱江公司拿地1塊，位于武侯區(qū)高攀路，面積82.45畝，可建總面積22.54萬㎡。另外，08年通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓在人南延線新鴻基悅城附近拿地1塊，面積155畝左右，容積率為5.00，可建總面積約51萬㎡。

　　1.2 開發(fā)情況

　　06年所拿土地均已開發(fā)，一塊宗地開發(fā)為加州灣，目前已售完；另外一塊宗地開發(fā)為金域藍(lán)灣一期，已有23.13萬㎡入市銷售，預(yù)計(jì)09年將有6.87萬㎡推向市場，目前在售的多層均價(jià)為8700元/㎡，超高層均價(jià)為7000元/㎡；07年拿的4塊宗地，建設(shè)路地塊規(guī)劃為金域藍(lán)灣二期，還未動(dòng)工，迎賓大道地塊已開發(fā)為金域西嶺，含有高層和別墅兩種建筑類型，高層均價(jià)為7200元/㎡，別墅均價(jià)為16500元/㎡；其他2塊和08年拿到的2塊都沒有開發(fā)。

　　1.3 09年推售預(yù)計(jì)

　　從最近萬科所采取的營銷策略來看，降價(jià)促銷、迅速回款，保證充足現(xiàn)金流將在隨后的一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)主導(dǎo)。所以，預(yù)計(jì)到09年上半年，成都萬科會(huì)以銷售存量和推售金域藍(lán)灣、金域西嶺、魅力之城和位于新都的雙水岸的剩余房源為主。如果銷售情況較好，光華大道地塊開發(fā)項(xiàng)目可能將在09年下半年推向市場，其余未開發(fā)宗地在09年開發(fā)的可能性較小，也主要取決于08年底和09年上半年成都萬科的銷售情況。

　　2. 藍(lán)光

　　表十五：藍(lán)光歷年拿地詳情

　　2.1 06-08年拿地情況

　　06年共拿地5塊，共310.04畝，可建總面積為102.70萬㎡；07年拿地4塊，共311.34畝，可建總面積為107.61萬㎡；08年，藍(lán)光沒有通過公開招拍掛土地市場拿地。

　　2.2 開發(fā)情況

　　藍(lán)光在06年拿到的5塊建設(shè)用地，已經(jīng)全部開發(fā)有項(xiàng)目，且其中4個(gè)已經(jīng)售罄，另外一個(gè)富麗東方也已經(jīng)是進(jìn)入了尾盤期；07年拿到的4塊地，目前都已確定了開發(fā)的項(xiàng)目，其中，凱麗美域和富麗碧蔓汀在售，凱麗香江已于三季度亮相，售樓部已經(jīng)開放，東方溪谷還未亮相。

　　2.3 09推售預(yù)計(jì)

　　從上表可以看出，拿地后快速開發(fā)、以多種策略迅速完成銷售是藍(lán)光一直以來的主要特點(diǎn)。08年，藍(lán)光的項(xiàng)目基本都以送面積為主要手段進(jìn)行促銷，所以各個(gè)項(xiàng)目的銷售情況較好，資金回籠也較快。但是，由于凱麗香江地塊和東方溪谷地塊的拿地成本高，還有將在金堂開發(fā)的4000多畝的純別墅項(xiàng)目觀嶺國際社區(qū)也需要大量的資金，再加上香境、圣菲TOWN等在售項(xiàng)目的壓力。所以在09年，藍(lán)光將繼續(xù)運(yùn)用打折促銷等手段，以銷售存量和富麗碧蔓汀、香境和圣菲TOWN的剩余房源為主，凱麗香江本來預(yù)計(jì)會(huì)在08年底開盤，但是，市場還處于低迷的境地，所以凱麗香江有可能會(huì)推遲到09年上半年開盤，而東方溪谷在09年上市的可能性也較小。

　　3. 中海

　　表十六：中海歷年拿地詳情

　　3.1 06-08年拿地情況

　　06年，中海在城南高新區(qū)拿下110畝宗土地，開發(fā)中海蘭庭項(xiàng)目；07年，中海繼續(xù)在城南拿下2宗共322.68畝的土地，可建總面積達(dá)87萬㎡；08年，沒有通過招拍掛市場拿地。

　　3.2 開發(fā)情況

　　06、07年拿到的3宗建設(shè)用地均以開發(fā)，分別為中海蘭庭、中海翠屏灣和中海城南一號，其中，前兩個(gè)樓盤在售，中海蘭庭目前均價(jià)5500元/㎡，中海翠屏灣均價(jià)7000元/㎡，中海城南一號也將于08年底入市。

　　3.3 09推售預(yù)計(jì)

　　中海近期在土地市場表現(xiàn)較少，拿地?zé)崆椴桓撸灾饕耐恋貎?chǔ)備來自與之前的中海國際社區(qū)，且拿地成本較低，加上其品牌號召力帶來的中海蘭庭、中海翠屏灣等項(xiàng)目的穩(wěn)步銷售，中海的業(yè)績一直在成都市場名列前茅。

　　08年底及09年，中海將繼續(xù)加大力度推售中海蘭庭、中海翠屏灣和中海國際社區(qū)，還有即將開盤的中海城南一號，且由于中海充足的資金實(shí)力和穩(wěn)定的發(fā)展策略，不會(huì)在價(jià)格上有太多的松動(dòng)。

　　4. 華潤

　　表十七：華潤歷年拿地詳情

　　4.1 06-08年拿地情況

　　06-08年，華潤在主城區(qū)只通過招拍掛市場拿到1宗面積為235.76畝的住宅類用地，可建總面積有70萬㎡。

　　4.2 已開發(fā)情況

　　所拿宗地開發(fā)了位于高新區(qū)大源組團(tuán)的鳳凰城，目前鳳凰城一期在售，均價(jià)為6000元/㎡，二期在建。

　　4.3 09推售預(yù)計(jì)

　　雖然華潤的土地儲(chǔ)備不是很多，但是目前其在售的二十四城和鳳凰城一期還有較多的體量。預(yù)計(jì)09年，華潤在郫縣的橡樹灣和鳳凰城二期也要推上市場，但是由于二十四城和鳳凰城一期的存量較多，在08年的銷售也不是很好，所以華潤在09年的重點(diǎn)將放在消化存量上和推售二十四城、鳳凰城一期上，即將上市的華潤橡樹灣會(huì)推遲到年底。

　　5. 合景泰富

　　表十八：合景泰富拿地詳情

　　5.1 06-08年拿地情況

　　07年，合景泰富高調(diào)進(jìn)入成都，通過其在成都成立的中天盈公司，在招拍掛市場上拿到了5宗共378.76畝的土地，3宗位于高新南區(qū)，2宗位于高新西區(qū)。

　　5.2 已開發(fā)情況

　　目前5宗土地均以開發(fā)，共開發(fā)了3個(gè)項(xiàng)目，分別為位于南三環(huán)邊上，宜家附近的疊翠峰，位于中海城南一號北邊的譽(yù)峰和位于高新西區(qū)的萬景峰項(xiàng)目。

　　5.3 09推售預(yù)計(jì)

　　由于土地成本過高，所以以成都樓市目前的狀況來看，合景泰富09年的銷售壓力巨大，預(yù)計(jì)最先開始銷售的疊翠峰的銷售情況會(huì)好于其他兩個(gè)項(xiàng)目，且體量較小，會(huì)在09年全部推向市場，而另外兩個(gè)較大的項(xiàng)目總共會(huì)推售約18萬㎡的房源。

　　6. 正成

　　表十九：正成歷年拿地詳情

　　6.1 06-08年拿地情況

　　向來以“小而迅速”、“多盤齊賣”為開發(fā)風(fēng)格的正成地產(chǎn)在07年一共拿了7宗共192.04畝的土地，可建總面積約30.4萬㎡。平均每個(gè)項(xiàng)目僅4.34萬㎡。

　　6.2 已開發(fā)情況

　　目前已經(jīng)面市的項(xiàng)目僅有2個(gè)，分別為正成·藝墅洋房和正成·財(cái)富領(lǐng)地。其中藝墅洋房位于西三環(huán)外青羊綠舟公園旁，于07年10月開盤，目前已進(jìn)入尾盤期，均價(jià)約4800元/㎡。而財(cái)富領(lǐng)地位于北大街，附近的文殊坊、好又多等為其帶去了完善的生活配套。目前的均價(jià)約7500元/㎡，但加上贈(zèng)送面積，實(shí)得均價(jià)約4800-6000元/㎡。

　　6.3 09推售預(yù)計(jì)

　　正成地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)的這幾年，所拿的地塊都是在成熟地段的小地塊，這樣的開發(fā)模式可以保證銷售速度，快速回款以便于操作其他項(xiàng)目。而在07年的7宗地中，還有5個(gè)項(xiàng)目沒有面市。由于正成目前只有2個(gè)項(xiàng)目在市場上銷售，而目前的市場情況不好，可能造成其資金鏈有一定的緊張，因此預(yù)計(jì)正成在明年將會(huì)先推出雙楠片區(qū)的醉雙楠和雙楠格調(diào)，以低價(jià)和項(xiàng)目位置的優(yōu)勢來進(jìn)行快銷，同時(shí)觀察市場情況再確定進(jìn)一步的推盤計(jì)劃。

　　7. 置信

　　表二十：置信歷年拿地詳情

　　7.1 06-08年拿地情況

　　置信近兩年的動(dòng)作小了許多，06年和08年都沒有通過公開招拍掛在成都主城區(qū)拿地。僅在07年，共拿了4宗共127.15畝的土地，可建總面積為28.59萬㎡。

　　7.2 已開發(fā)情況

　　07年的4宗土地均未開發(fā)。

　　7.3 09推售預(yù)計(jì)

　　根據(jù)近期的消息，置信將放棄中低端市場，目前市面上在售的玉園·清水灣將是置信的最后一個(gè)中檔項(xiàng)目，今后其將主要開發(fā)別墅和電梯豪宅。加上07年的這幾宗土地樓面地價(jià)在4400-6000元/㎡之間，由此可以預(yù)見，置信的高檔產(chǎn)品將很快面市。但由于操作高端項(xiàng)目所需要的成本、時(shí)間和精力都更大，同時(shí)置信進(jìn)行的是穩(wěn)健銷售的風(fēng)格，因此預(yù)計(jì)其明年只會(huì)推出1-2個(gè)項(xiàng)目。

　　六、總結(jié)

　　表二十一：成都主城區(qū)項(xiàng)目建筑類型

　　二十二：成都主城區(qū)項(xiàng)目檔次

　　高層競爭日趨激烈

　　在09年，預(yù)計(jì)高層物業(yè)的供應(yīng)量將占到84.7%，如此大的供應(yīng)將使成都房產(chǎn)市場的高層物業(yè)的競爭迅速升溫，開發(fā)商們需要考慮如何使自己的項(xiàng)目更具有差異性，比如在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃精裝的小戶型房源，或者在外立面和整體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上別出心裁，再或者使用節(jié)能的建筑材料等等。所以，可以預(yù)見為了不使自己的項(xiàng)目在09年的競爭中一敗涂地，開發(fā)商們會(huì)在產(chǎn)品和營銷手段上更加多花心思，添加更多的附加值來吸引購房者；反觀多層和小高層物業(yè)，加起來約有130.25萬㎡的供應(yīng)量，鑒于一部分選擇在成都購房的購房者偏愛此類物業(yè)的特點(diǎn)，多層和小高層的供應(yīng)應(yīng)該不難消化。

　　高端物業(yè)集中供應(yīng)

　　預(yù)計(jì)在09年，市場上的新增高檔住宅公寓項(xiàng)目將有20個(gè)，總體量更是高達(dá)367.13萬㎡。很多高檔住宅公寓項(xiàng)目的用地都是在07年受房產(chǎn)市場帶動(dòng)而異?；鸨耐恋厥袌錾?，經(jīng)過激烈的競爭購得，飚高的樓面均價(jià)使開發(fā)商不得不做高端項(xiàng)目，其中的一些項(xiàng)目更是數(shù)次推遲動(dòng)工，暫緩上市銷售，所以造成了這些高端項(xiàng)目有可能將集中在09年集體上市，競爭將同樣激烈。截止到10月底，中海城南一號、龍湖世紀(jì)峰景高調(diào)亮相，合景泰富的三個(gè)高端項(xiàng)目正緊張施工，嘉里、建發(fā)等的項(xiàng)目也已經(jīng)確定定位高端，

　　而且由于高檔住宅公寓項(xiàng)目價(jià)格高，與別墅的價(jià)差不是很大，所以未來成都高檔住宅公寓除了與同類型物業(yè)的競爭外，還要與別墅項(xiàng)目分一杯羹。09年成都高檔住宅公寓市場競爭將十分激烈。其中由于城南高檔住宅公寓項(xiàng)目數(shù)量、面積占主城區(qū)高檔住宅總量的45%、66%，09年該區(qū)域高檔住宅公寓競爭將十分慘烈。

　　城東、城南、城西繼續(xù)領(lǐng)跑

　　成都主城區(qū)的五個(gè)區(qū)域中，大量的高層項(xiàng)目供應(yīng)將集中在城東、城南和城西，總體量達(dá)965.23萬㎡，占預(yù)計(jì)高層供應(yīng)量的94%。但是根據(jù)一直以來各個(gè)區(qū)域的表現(xiàn)來看，未來的成交也會(huì)集中在這三個(gè)區(qū)域，但是區(qū)域內(nèi)部和三個(gè)區(qū)域之間的競爭將進(jìn)一步加??；而城中則會(huì)由于地理位置的優(yōu)越性，以高檔項(xiàng)目的競爭為主，預(yù)計(jì)上市的8個(gè)項(xiàng)目中，有6個(gè)將定位高端；城北未來的新增供應(yīng)不是很多，預(yù)計(jì)09年僅有37.61萬㎡的新盤供應(yīng)，將以銷售存量為主，價(jià)格上的優(yōu)勢會(huì)彌補(bǔ)區(qū)域發(fā)展的劣勢。

　　雙流甩開其他郊縣

　　07-08年雙流成交的土地情況較多，分別達(dá)到了2059畝和2040畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他各郊縣。盡管溫江在07年也成交了2467畝土地，但此前的政策卻重重打擊區(qū)域內(nèi)主要以投資者構(gòu)成客戶的情況，其在08年只成交了76畝地。預(yù)計(jì)未來雙流將甩開最大的“競爭對手”溫江，兩個(gè)郊縣的差距將拉大。

　　2009，樓市走向何方

　　存量劇增，消化有限

　　06-08年成都共成交住宅類用地9798畝，目前有4317畝，約1206萬㎡未開發(fā)，將會(huì)在未來1-2年內(nèi)入市。

　　而截止到08年10月底，成都主城區(qū)還有861.76萬㎡的存量住宅有待消化，加上即將入市的1206萬㎡，總量達(dá)到2067.76萬㎡，這相當(dāng)于樓市火爆的07年全年成交量的兩倍。

　　目前樓市的成交情況不容樂觀，政府雖已出臺(tái)相關(guān)政策刺激樓市，但效果差強(qiáng)人意，短期內(nèi)難有大的改觀。若以08年1-10月成都主城區(qū)的月均成交量53萬㎡估計(jì)，光消化現(xiàn)有861萬㎡的存量就需要16個(gè)月之久，2067.76萬㎡則需要三年的時(shí)間！可以想象，09-10年的市場將是一片“紅海”！

　　救市靠自己

　　若開發(fā)商不肯更多的將價(jià)格降到購房者可承受的價(jià)位，使成交量回升，從而扭轉(zhuǎn)整個(gè)成都房地產(chǎn)市場的頹勢，那么09年的成都房地產(chǎn)市場將繼續(xù)處于低谷，房源大量囤積，開發(fā)商的資金進(jìn)一步緊張，將會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商的“倒閉潮”，可能倒閉的將不僅僅是小開發(fā)商，已經(jīng)開始謹(jǐn)慎拿地的大開發(fā)商同樣不能幸免。