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　　防空設(shè)施暗含商機

　　人和商業(yè)的歷史可追溯至17年前。1991年11月，首個作為商業(yè)用途的哈爾濱地下人民防空工程設(shè)施(簡稱“哈爾濱一期”)取得政府批文后動工，1992年1月，人和商業(yè)的前身即當時中外合作企業(yè)哈爾濱人和公司由香港和斯有限公司(簡稱“香港和斯”)及哈爾濱南防公司投資成立，負責開發(fā)及經(jīng)營該項目。該項目位于哈爾濱市繁華的南崗區(qū)商圈東大直街地下，占用地下兩層，總建筑面積約為15920平方米。1992年6月，哈爾濱人和商城正式開業(yè)，這是人和商業(yè)的首個地下商城項目。也就是說，人和商業(yè)發(fā)展的地下商城實際上是可作商業(yè)用途的人民防空工程設(shè)施。

　　所謂人民防空工程，是指為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。1980年以來，中國政府頒布了一系列的規(guī)定及通告，鼓勵私人及外國企業(yè)參與發(fā)展地下人民防空工程(表2)。根據(jù)《中國人民防空法》及其他相關(guān)規(guī)例，中國政府支持私營及外資公司投資于人民防空工程的開發(fā)，在和平時期，投資者可使用及管理人民防空工程，并取得人民防空工程產(chǎn)生的利益。就建設(shè)人民防空工程而言，雖然中國政府機構(gòu)有權(quán)在戰(zhàn)爭時期接管人民防空工程，以用作人民防空洞，但是投資者有權(quán)使用、經(jīng)營、管理開發(fā)的設(shè)施，并取得其產(chǎn)生的盈利，包括出租該等設(shè)施內(nèi)的商鋪單位或轉(zhuǎn)讓商鋪單位經(jīng)營權(quán)，且無須就該等權(quán)利支付任何代價。

　　更重要的是，根據(jù)目前國內(nèi)法律及規(guī)例，開發(fā)地下人民防空工程作商業(yè)用途沒有被分類為房地產(chǎn)開發(fā)，因此不受諸多適用于中國房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收及政策的限制，無需繳納土地出讓金及土地增值稅，眾所周知，土地出讓金及土地增值稅是房地產(chǎn)商開發(fā)成本的主要構(gòu)成部分，占比通常超過50%，而且城市黃金地段的土地出讓金更是代價高昂。顯然，將位于城市黃金地段的人防工程開發(fā)作為商業(yè)用途，比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)更具成本優(yōu)勢，投資回報率更高。也就是說，人防工程設(shè)施當中蘊含著巨大的商機。

　　大規(guī)模復制“防空洞模式”

　　1996年1月，英國籍人士秀麗·好肯(簡稱“好肯”)通過一家由自己全資擁有的英國公司德順沃，以1000萬元的代價從香港和斯手中收購了哈爾濱人和公司50%的股權(quán)。1998年9月，好肯的丈夫又購買了香港和斯25%股份。另外，根據(jù)哈爾濱人和公司的合營企業(yè)協(xié)議，哈爾濱人和公司的另外一個股東哈爾濱南防作出的注資并不符合法律和規(guī)例的許可，因此，德順沃成為100%持有哈爾濱人和公司權(quán)益的股東。也就是說，哈爾濱人和公司成了一家純外資企業(yè)，從而可以享受到1997年中國政府頒布的有關(guān)外資企業(yè)投資地下人民防空工程業(yè)務(wù)的一系列優(yōu)惠稅務(wù)待遇規(guī)定，例如，外資企業(yè)可以享受物業(yè)稅的豁免等。

　　哈爾濱一期作為地下服裝商城，大部分單位出租給了從事女裝時裝服飾批發(fā)及零售銷售業(yè)務(wù)的租戶，租金收入穩(wěn)定。招股書顯示，哈爾濱一期的項目總開發(fā)成本約為4470萬元，而2005-2007年的租金收入為2610萬元、2740萬元和2850萬元，兩年的租金收入就超過了全部投入，投資回報率驚人。

　　在哈爾濱一期項目取得成功后，人和商業(yè)開始復制這一模式。2000年和2003年，人和商業(yè)相繼成立了兩家中外合作企業(yè)哈爾濱寶榮和哈爾濱人和世紀，分別開發(fā)哈爾濱二期和三期項目。這兩期項目分別于2001年和2004年正式開業(yè)。人和商業(yè)真正大規(guī)模擴張還是從進軍廣州市場開始。2005年8月，人和商業(yè)成立了中外合作企業(yè)廣州人和公司，開發(fā)廣州的地下商城項目，建成后的項目被命名為“廣州地一大道”，于2007年1月正式開業(yè)。這是人和商業(yè)首個位于哈爾濱以外的地下商城項目。與哈爾濱人和地下商城一樣，地一大道的商鋪主要從事服裝批發(fā)零售業(yè)務(wù)。招股書顯示，廣州項目的開發(fā)成本約4.39億元，約為哈爾濱前三期項目合計2.31億元開發(fā)成本的兩倍。

　　盡管地一大道開發(fā)成本較高，但由于項目地處繁華的廣州火車站商圈并具有較低的價格優(yōu)勢，出租率仍高達100%。2007年，地一大道每平方米的年平均租金約為2013元，每平方米經(jīng)營權(quán)平均轉(zhuǎn)讓價格約為3.8萬元，而同處廣州火車站商圈的白馬服裝市場，每平方米的年平均租金超過5000元，每平方米經(jīng)營面積估值超過10萬元。