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　　模型說明：

　　1.本模型所涉及存量土地為2007年-2008年9月主城區(qū)公開土地市場(chǎng)所有出讓的商住類用地。

　　2.按照土地出讓相關(guān)法規(guī)，企業(yè)在獲得土地半年內(nèi)需開工建設(shè)，按正常的開發(fā)進(jìn)度，土地在出讓約一年后即可入市進(jìn)行銷售，但根據(jù)《成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》的具體細(xì)則，在2009年5月31日前企業(yè)可申請(qǐng)延期半年至1年開工，在延長(zhǎng)期內(nèi)不作為閑置土地征收相關(guān)稅費(fèi)，因此單宗土地計(jì)算其入市銷售時(shí)間本模型將按照土地獲取時(shí)間節(jié)點(diǎn)1年半后為其入市銷售的時(shí)間。

　　3.通過土地指標(biāo)分析計(jì)算單宗土地最大住宅供應(yīng)量。

　　4.以單個(gè)土地平均每月供應(yīng)0.8萬(wàn)平米的體量計(jì)算其供應(yīng)周期。

　　5.將每月單宗土地可能供應(yīng)的商品住宅體量(0.8萬(wàn)平米)累加，得到每月的市場(chǎng)供應(yīng)體量預(yù)測(cè)。

　　6.模型中單月供應(yīng)體量與目前08年主城區(qū)平均每月住宅實(shí)際供應(yīng)體量有一定的差距，其主要原因?yàn)槲从?jì)入非公開出讓土地的供應(yīng)量。

　　預(yù)測(cè)結(jié)果：

　　·主城區(qū)住宅市場(chǎng)的供應(yīng)高峰期將會(huì)出現(xiàn)在2009年下半年至2010年上半年。

　　主城區(qū)住宅市場(chǎng)的供應(yīng)高峰期將會(huì)出現(xiàn)在2009年下半年至2010年上半年。2007年政府加大了主城區(qū)土地供應(yīng)，住宅可開發(fā)量達(dá)1050萬(wàn)平米，而按照目前正常的開發(fā)進(jìn)度，這批土地將會(huì)于09年在商品住宅市場(chǎng)形成大量供應(yīng)，預(yù)計(jì)存量土地09年可供應(yīng)商品住宅體量為405萬(wàn)平米。

　　供應(yīng)量的大幅增加，必將促使屆時(shí)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，而由于這些供應(yīng)量前期的土地成本都較高，即使按照目前的銷售價(jià)格計(jì)算，其價(jià)格下降的空間也將極其有限，市場(chǎng)將向更深的層次發(fā)展，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將從現(xiàn)在的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向產(chǎn)品品質(zhì)，技術(shù)創(chuàng)新和售后服務(wù)等全方位競(jìng)爭(zhēng)的方向發(fā)展，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)展得更加成熟。

　　此外，根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，截止10月17日主城區(qū)商品住宅的可售面積為843萬(wàn)平米，不考慮年內(nèi)新增供應(yīng)，按照目前主城區(qū)商品住宅月均去化體量50萬(wàn)平米估算，預(yù)計(jì)09年仍有存量商品住宅的可售體量將為740萬(wàn)平米。這740萬(wàn)平米再加上由土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)化而來的新增商品住宅供應(yīng)405萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)09年主城區(qū)的商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量將1145萬(wàn)平米，而市場(chǎng)最火爆的2007年主城區(qū)住宅銷售量不過1202萬(wàn)平方米，今年銷量預(yù)計(jì)不超過700萬(wàn)平方米。如此巨大的市場(chǎng)供應(yīng)，必將進(jìn)一步加劇09年商品住宅市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

　　·由于主城區(qū)在08年大幅減少了土地供應(yīng)，若2009年土地不能恢復(fù)正常供應(yīng)，從2010年下半年開始，主城區(qū)住宅供應(yīng)體量將出現(xiàn)減少的趨勢(shì)。

　　由于新政和地震的影響，08年政府大幅度減少了土地供應(yīng)，根據(jù)模型測(cè)算，07年以及08年成交的土地能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供的商品住宅體量從2010年下半年開始就逐步減少，其住宅供應(yīng)體量達(dá)到與08年供地量相應(yīng)的水平時(shí)將趨于穩(wěn)定，但屆時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)量或?qū)⒉荒艹浞譂M足市場(chǎng)需求。

　　如政府近期不改變地根緊縮的供地策略，按正常的開發(fā)進(jìn)度計(jì)算，2010下半年出現(xiàn)的商品住宅供應(yīng)量呈現(xiàn)較低水平的局面將延續(xù)至2011年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　而如果政府在09年放開土地供應(yīng)，加大土地供應(yīng)量，以正常的開發(fā)進(jìn)度計(jì)算，2011年上半年開始市場(chǎng)供應(yīng)量或?qū)⒊霈F(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，上漲幅度與政府09年的供地量密切相關(guān)。

　　因此，2008年蕭條的市場(chǎng)將會(huì)使大量的存量房供應(yīng)進(jìn)入2009年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，供需矛盾在2009年難以得到根本性緩和，在相關(guān)部門收緊土地供應(yīng)閘門的情況下，預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)供需將趨于平衡。結(jié)合最近央行頻繁降息的舉動(dòng)，預(yù)計(jì)政策面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制將逐漸趨緩，因此2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)供需失衡下成交量逐步回暖的局面，房