“你要出重手、出快手，出手的時候還要高調(diào)，要敲鑼打鼓的說你要救市。”

　　編者按：近日，曾在年初宣布退休從事慈善事業(yè)的香港中原地產(chǎn)主席施永青，近日宣布重新回到中原集團主持日常工作。用施永青的話來說：“現(xiàn)在公司有難，我不能拋下員工不理。”但施永青重歸中原的第一步便宣布裁員，似乎出乎許多人的預料。

　　對此，施永青先生認為，市場萎縮的情況之下，縮小規(guī)模是中原的必然選擇，裁員，實際上是淘汰一些經(jīng)營得相對不好的分店。

　　事實上，內(nèi)地各個城市及香港受宏觀調(diào)控、國際經(jīng)濟的影響先后邁入房地產(chǎn)的調(diào)整期。面對此種調(diào)整期，施永青對宏觀經(jīng)濟及國際經(jīng)濟環(huán)境的態(tài)度開始變得異常的悲觀。美國金融市場那些不負責任的投行，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)調(diào)控的一些政策的過度，乃至整個分配制度對當前國家經(jīng)濟的影響……如此種種似乎都讓施永青先生感到無奈。

　　以下是觀點網(wǎng)對施永青先生的專訪：

　　關于房地產(chǎn)

　　觀點網(wǎng)：我們知道，現(xiàn)在內(nèi)地和香港的房地產(chǎn)市場都在進行一個調(diào)整，在您看來兩地的市場調(diào)整有什么不同？

　　施永青：有很大的不一樣，內(nèi)地的樓價是處在一個較高的水平上開始調(diào)整的，尤其在去年的時候，房價的增長甚至超出了經(jīng)濟的增長。但香港不一樣，香港現(xiàn)在的樓價大概只有97年70%的水平。內(nèi)地的房價調(diào)整是因為當時中央政府覺得這個不健康，所以開始打壓了，出臺了很多政策，比如限制外國人買樓，限制自己人二次置業(yè)。對開發(fā)商的要求也越來越嚴格，所以從樓價的水平來說，內(nèi)地的樓價處于一個偏高的水平，香港樓價處于一個比較合理的水平。

　　因為現(xiàn)在是國際的金融風暴爆發(fā)之后，全球資產(chǎn)價值都要調(diào)整，所以香港的樓價雖然處于比較合理的水平上，也要往下調(diào)整。但是，內(nèi)地的樓價應該調(diào)整的更多。香港的樓價現(xiàn)在一般來說只是調(diào)整了10%左右，但是在內(nèi)地，尤其是在南方，比如說深圳這些地方調(diào)整得比較多，大概有20%-30%。而豪宅和別墅的調(diào)整也有可能到30%-40%的。

　　北方的情況又不一樣，比如說北京是在奧運會之后才有比較明顯的調(diào)整。

　　現(xiàn)在來看，比較早調(diào)整、調(diào)整幅度比較大的地方可能會比較早一點達到支持點(探底)，而最近才開始調(diào)整的(城市)，可能調(diào)整的幅度還不足夠。但是國內(nèi)也有一定的優(yōu)勢，優(yōu)勢在哪里呢？一個是中國的經(jīng)濟還在發(fā)展，只是速度慢了；另外中國政府以前是用了很多宏觀調(diào)控的手段去打壓樓市，現(xiàn)在態(tài)度改變之后可以從打壓變成支持，比如銀行的利息的調(diào)低?，F(xiàn)在已經(jīng)調(diào)整了兩次了，我估計還有第三次、第四次、第五次，可能每次調(diào)整0.27%左右。

　　另外，中央政府手上的籌碼還比較多，例如可以允許香港人、外國人來買樓，也可以允許國內(nèi)的人二次置業(yè)。我估計現(xiàn)在當全世界的政府都在支持資產(chǎn)價格的時候，中央政府沒有其他的選擇，肯定要把資產(chǎn)值保持好?，F(xiàn)在中央政府在刺激內(nèi)部需求，要刺激內(nèi)部需求不可能讓中國的資產(chǎn)值不斷的下降，如果資產(chǎn)值不斷的下降的話，擁有資產(chǎn)的人就覺得自己的錢少了，不花錢了，那么內(nèi)部需求怎么刺激起來呢？所以刺激內(nèi)部需求的前提要維持擁有資產(chǎn)的人覺得自己手上的資產(chǎn)還是很值錢的，他才愿意去花。所以我覺得如果政府救市的話，內(nèi)地的房地產(chǎn)可能會有一定的起色。

　　觀點網(wǎng)：您如何看待現(xiàn)在盛傳的中央政府救市的政策和地方政府出臺的救市政策？

　　施永青：這個不容易，要看地方政府的態(tài)度，有些地方政府是認為讓他(房價先跌)到位才出手，效果才會好；有些想早一點出手讓他跌少一點。我本來是贊成更早出手。當時(08年初)中央政府還在說要把過熱的經(jīng)濟冷卻下來，那現(xiàn)在還冷卻什么。外面都大風雪了，你不用再開冷氣了，應該知道外面下雪了，把冷氣關掉就可以了。應該在我們還沒有凍僵凍傷之前就放暖氣，那樣人民受的苦會比較少一點。

　　到了現(xiàn)在，你要出手，你要達到(房價)不想跌那么多就可以回升的(效果)話。(那么)你要出重手、出快手，出手的時候還要高調(diào)，要敲鑼打鼓的說你要救市。因為經(jīng)濟的手段要一段時間之后才有反應，你要的反應是人的心理預期，就是人會用理性的方法去推論一些事情，你高調(diào)的去做就使很多人都知道政府要做了，他們就會用自己的理性預期先去行動，這樣措施才會有效。就是說，出的手段一定要達到臨界線，達不到這個臨界線，就是說量變還沒有達到質(zhì)變之前，出手一點，然后再出手一點，第三次再出手一點。這種效果不如一次出手。一次出手的效用會大一點。

　　觀點網(wǎng)：我們總是擔心我們的市場出現(xiàn)了泡沫，希望市場能夠回調(diào)一些，但是我們不知道回到什么樣的價位是合適的，您認為呢？

　　施永青：我認為市場本身一定程度上出現(xiàn)了泡沫，比如說深圳，在07年上半年升了60%-70%，半年里升這么多，這當然和經(jīng)濟增長不同步，所謂樓價的泡沫就是樓價的增長超過了經(jīng)濟的增長。另外一個就是房子的供應總量比人口和家庭的增長的速度更快。出現(xiàn)這個情況說明內(nèi)地已經(jīng)有泡沫了，所以是一定要調(diào)整的。

　　現(xiàn)在還不能說調(diào)整已經(jīng)到位，什么時候到位呢？第一個是要國際的大環(huán)境穩(wěn)定下來，昨天美國的股市還跌了700多點，是87年股災以來最大的一次跌幅，難道要投資者睜著眼睛看不到嗎？不可能的，他們看到了之后會怎么樣呢？就是把股價的跌幅投射到房價里來，其他的資產(chǎn)值都跌了，那房價也應該跌。所以，現(xiàn)在這個情況下，在國際環(huán)境還沒有穩(wěn)定下來之前，投資者是不會打算隨便去買房子的，現(xiàn)在買房子的人唯一的就是置業(yè)者，置業(yè)者也可能不是一下子就進來買，他可能覺得不穩(wěn)定，可以先租一段時間才決定，就是觀望一段時間，如果覺得樓價已經(jīng)跌定了，他才去買的。

　　關于國際經(jīng)濟環(huán)境

　　觀點網(wǎng)：想了解一下您覺得這一次美國金融危機對中國宏觀經(jīng)濟影響有多大，對房地產(chǎn)行業(yè)呢？

　　施永青：影響我估計還是挺大的，因為前幾年這個世界的經(jīng)濟為什么這么蓬勃，很大的程度上是因為美國的虛火上升，美國的投資銀行把全世界的錢都騙去了，騙到美國去吹資產(chǎn)泡沫，把資產(chǎn)泡沫搞到這么大。他們把按揭證券、衍生工具拿到歐洲去賣，拿來的錢就借給美國人花費。美國人以為自己發(fā)達了就亂花了，買中國的產(chǎn)品，這樣中國的出口才會增長。

　　現(xiàn)在美國人資產(chǎn)貶值了，還要給人家追債，他的消費能力一定下降，他消費能力下降，中國的出口就有壓力了?，F(xiàn)在我認識一些生產(chǎn)商，他們說今年其實訂單已經(jīng)少了很多，不但是新的訂單少，原來已經(jīng)付運的貨，又給人家打回來了。因為美國的零售業(yè)不好，以前運過去的貨還沒有賣掉，沒有賣掉他就找很多理由說你現(xiàn)在這個貨做得不好，什么地方要再改，他就把你的貨打回頭。

　　明年中國的制造業(yè)會有很大問題，你不是說要內(nèi)需就有內(nèi)需的，你把錢給農(nóng)民農(nóng)民也不一定去買，農(nóng)民有多少錢？相比美國的購買力還是差很遠的，所以中國要增加內(nèi)需的話，要整個改變這個分配方法才行?，F(xiàn)在公司掙了錢是派股息，派股息是派給誰？派給股本擁有者。工人生產(chǎn)勞動只等到人力市場的平均價，沒有得到勞動生產(chǎn)增值所產(chǎn)生的利潤，所以哪里來有需求，他(勞動者)想買的東西很多，但是他沒有錢。所以我覺得要引進社會主義分配制度，把掙來的錢，有一定比例分給增值者(勞動者)，那明天勞動人民就會有更多的錢可以買東西。

　　觀點網(wǎng)：很多外貿(mào)公司和運輸公司已經(jīng)開始裁員了，制造業(yè)也是一樣。

　　施永青：肯定會有裁員的，我剛才說現(xiàn)在世界經(jīng)濟的規(guī)模是美國經(jīng)濟虛火上升所造成的，如果美國人不去消費了，美國人哪有這么多錢來買中國的產(chǎn)品呢？我以前在我的文章里說，我擔心中國是硬著陸，不是軟著陸，那就慘了，很多工人要失業(yè)，那么很多工人要回農(nóng)村，農(nóng)村種田很辛苦的……

　　所以中國政府要好好的做準備，先要把自己收回來的稅，財政盈余都分出來，分給人民，那把這個錢給農(nóng)村，給城市里面比較苦的人，否則的話，可能會出現(xiàn)動亂。和諧社會，首先重要的是公平，分配不公平，那人民會看不過眼的。

　　觀點網(wǎng)：如果大家對未來的幾年的經(jīng)濟預期不是很好的話，會不會影響到房地產(chǎn)市場的需求？

　　施永青：具體到房地產(chǎn)需求方面，價格降下來的話，國內(nèi)還是有置業(yè)的需求的，但是這個價格要跌多少呢？現(xiàn)在不容易去估計。一般來說(樓價)升的時候會升過頭，跌的時候也是會跌過頭的?，F(xiàn)在不是看買家的購買力，而是看賣家手上有多少貨要賣出來，一般來說價格下跌是開發(fā)商相互降價所造成的。

　　現(xiàn)在的一些內(nèi)房股，股價跌了這么多，這種公司在股市集資的能力受到很大的影響，他本來以為上了市，我去拿多一些地，將來我可以在資本市場里面拿多一些錢去建，銀行也一定借給我，不然的話我還可以集資?，F(xiàn)在不要說批新股(集資)，他們發(fā)行的債券也沒有人敢要，要付出的利息要達到20多厘才可能發(fā)行，你20多厘的利息是不是錢拿來一定掙得回也成問題。樓價跌了，你的有些地是高價拿回來的，你建好了還要虧本。所以他們(開發(fā)商)現(xiàn)在是叫救命。

　　叫救命就只能夠把這個房子很便宜的買出去，本來他們都想頂住，有人減價他還要打電話去罵人家：“你為什么帶頭降價？”現(xiàn)在他們自己后悔當時沒有帶頭降，我現(xiàn)在跟一些開發(fā)商說，你現(xiàn)在這個價錢能夠賣出去也不錯了，這個價已經(jīng)是價格比價值高了，你不要看錯了，你不能總是看以前曾經(jīng)見過的價錢，以前曾經(jīng)見過的價錢不一定是合理的價錢。所以現(xiàn)在我估計很多開發(fā)商在未來的半年里面都有很多新的房子要推出，推出的價錢，每一次都創(chuàng)新低的。

　　就是說房價要一波比一波低才會有人來買，就是說你要比前一段時期其他開發(fā)商的價格低才會有人來買，如果你和前一段時間開發(fā)商的價格一樣的話，你就賣不出，或者賣得很少。這個情況在香港97年之后也出現(xiàn)的，就是每一個新盤都出現(xiàn)的時候，他都把旁邊的其他開發(fā)商的小業(yè)主嚇死了：“啊，開發(fā)商竟然用這么低的價錢推。”

　　觀點網(wǎng)：房價下跌一般都是開發(fā)商拉動的？

　　施永青：一般來說價格降下來都是開發(fā)商帶頭的，小業(yè)主減價是降得很慢的，他要把樓盤放了兩個月還賣不出去他才減5%-10%，開發(fā)商降價的時候，可以一降就是15%-20%。因為開發(fā)商是有壓力的，所以一般來說開發(fā)商和炒家降價最快。

　　其實要想制止樓價下跌最好的方法就是政府出資收購那些跌得比較厲害的樓盤。我們知道美國出問題的也是樓價，但是我很懷疑美國現(xiàn)在的就是政策有沒有用。其實最簡單的做法是美國政府用錢去買便宜的盤，那一個盤比較便宜政府就把它買下來，樓價就跌不下來了。就是說政府收購房地產(chǎn)是好的方式，買降價的房地產(chǎn)。一般放盤的比例占整個市場的比例的3%-5%左右，這些盤里不一定是降價的盤，政府只要把降價的盤買下來那價錢就掉不下來了，那銀行做的按揭就沒有問題了，現(xiàn)在房價還是不斷的掉，相關的證券還不斷的貶值，本來沒問題的資產(chǎn)都變得有問題了。他沒有把問題的源頭堵住。

　　觀點網(wǎng)：中國會不會出現(xiàn)美國這樣的情況？

　　施永青：中國出問題的時間比較晚一點，所以出問題的時間會比較慢一點，樓價要下跌30%以上可能才會出問題。

　　關于中原

　　觀點網(wǎng)：施先生，我們知道您現(xiàn)在已經(jīng)回到中原主持日常工作了。

　　施永青：是的。因為現(xiàn)在公司有難，我不能拋下員工不理嘛。

　　觀點網(wǎng)：有沒有什么新的計劃用來過冬？

　　施永青：我們的方法是：現(xiàn)在所有的分行租約到期，如果虧損的都不續(xù)租店面了，就是放棄了。如果虧損的這個分行沒有到期，但可以跟業(yè)主談判，可以把這個分行的店面退回給業(yè)主的，我們補償一些給業(yè)主，那么這個分行我們也關了。如果分行店面合同說明不可以退的，我就看經(jīng)營的結果，如果這個店鋪的租金是兩萬塊，我虧損的結果是三萬塊，那我還是關門交兩萬塊租金算了，如果虧損是一萬塊，那我還是繼續(xù)做下去算了。

　　所以我們的規(guī)模一定要縮小，規(guī)模縮小的步伐要和交投量的縮小同步，我們才可以有生存的空間。

　　我跟我的同事說，你想不縮小的話，你做多一點生意，你自己的分行掙錢，我為什么要縮你呢？所以這個不是由我來決定，是由市場來決定，你做的好就不用關門。做得不好不是我關你的門，是市場淘汰你。

　　其實我們在南方一些城市，我們已經(jīng)比較適合這個環(huán)境，我們在深圳、廣州還能掙錢，只是錢掙少了。原來本來這些大的分行還要支援惠州、中山、東莞一些城市的分公司的，現(xiàn)在可能就比較困難了?，F(xiàn)在我們要把資源用在最需要的地方，以前我們還要做一些形象廣告，現(xiàn)在我們形象廣告都不做了，以前我們還要搞集團的一體化，現(xiàn)在我們一體化也不搞了。把人員都放到前線上，我們叫管理人員都朝前走一部，分行經(jīng)理要和營業(yè)員一起去做生意，區(qū)域經(jīng)理要補分行經(jīng)理的空位。所有人都走前一步，讓前面的人多一點。要讓指揮的人少一點，開槍的人多一點。

　　觀點網(wǎng)：其實中原現(xiàn)在做一手代理的樓盤也比較多，這方面的情況會不會好一些？

　　施永青：最近一手代理比以前多了。現(xiàn)在他們(開發(fā)商)可以感覺到差別，就是給代理做比不給代理做到底哪一種做法可以賣的快一點，價錢賣得高一點，他們現(xiàn)在才感覺到委托代理有它的優(yōu)點。但是這個也有一個過程的，不一定很多人都愿意委托的。

　　情況應該比以前樂觀了一點，就是一手代理我們接盤的機會比以前高。但是我跟我的同事說做一手代理應該跟開發(fā)商談判好條件，早一點可以收錢。因為我們現(xiàn)在也遇到一個情況就是我們做一手代理銷售很成功，但是錢就是收不到，開發(fā)商賴皮，不肯出，因為他不只一個項目，其他項目都要錢，他自己錢沒收到就不給你服務費。

　　他收了你的服務，但是就是不付錢，你去打官司，他認識的人比較多，市里面工作的人、法庭里面工作的人，都是他的朋友，你打官司也打不過他，那我們的同事奶粉也沒錢買了，很慘的。所以我說你以后先付錢才做，不付錢，拖我們這么久，我們的同事都餓死了。

　　我們同事說要我?guī)ш犎ラ_發(fā)商的門口請愿，我說香港還可以，大陸要小心(施永清先生曾是香港著名左翼人士，香港著名的工人運動組織者與參與者之一)。