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　　深圳樓市持續(xù)低迷，外圍環(huán)境影響加大——DTZ戴德梁行2008年第三季度市場透視

　　經(jīng)歷了一年的下滑和調整，深圳房地產(chǎn)市場仍然處于整體疲軟的狀態(tài)，在近期外圍經(jīng)濟形勢波動的不利影響下，第三季度樓市繼續(xù)保持低速運行的狀況。

　　經(jīng)歷了一年的下滑和調整，深圳房地產(chǎn)市場仍然處于整體疲軟的狀態(tài)，在近期外圍經(jīng)濟形勢波動的不利影響下，第三季度樓市繼續(xù)保持低速運行的狀況：住宅買賣市場持續(xù)低迷，一二手市場交易量均維持在較低的水平，價格則進一步小幅下探；住宅租賃由于受到季節(jié)性因素的支持，總體需求仍然保持旺盛；商業(yè)市場保持了較快速的發(fā)展，多家大型集中式商業(yè)均搶在旺季來臨之前開業(yè)；寫字樓市場和工業(yè)市場由于受到經(jīng)濟增長放緩及全球經(jīng)濟波動的影響，擴張需求出現(xiàn)了較明顯的放緩。

　　住宅買賣交易持續(xù)低迷，開發(fā)企業(yè)積極調整價格應對

　　第3季度，全市住宅市場新房銷售面積較第2季度有繼續(xù)回落。主要原因是目前整體經(jīng)濟情況不容樂觀，國家的調控政策依然維持，使得多數(shù)消費者對后市并不看好；部分自住買家在目睹市場多次調整價格以后，變得更為謹慎而持幣觀望。市場的低迷迫使開發(fā)企業(yè)繼續(xù)調整其銷售價格，不少特區(qū)內的樓盤在開盤時也采取了比較保守的定價策略，如佳兆業(yè)o香瑞園的高層物業(yè)以均價15，000元/平方米入市，位于世界之窗地鐵站的沙河世界假日廣場以均價18，000元/平方米入市。特區(qū)外的價格大都繼續(xù)走低，其中寶安西鄉(xiāng)新盤價格也繼續(xù)下探，7，000-9，000元/平方米已成片區(qū)主流價格，而去年絕大多數(shù)都在12，000元/平方米以上。特價房成為了刺激銷售的最重要營銷手段，富通城四期推出的均價在8，000元/平方米的特價單位，取得了不錯的銷售成績，在一周內售出了一半。

　　不同于整體市場的低迷，高檔住宅市場的成交仍然相對活躍。如南山后海的卓越維港開盤兩個月銷售率超過70%，蛇口的招商海月5期在開盤一個月內銷售率達到40%，龍崗的萬科清林徑在開盤一個月后銷售率超過60%，成熟的配套或稀缺的資源、亦或良好的發(fā)展前景令這些項目都取得了不錯的銷售成績。

　　住宅租賃市場相對穩(wěn)定，高端物業(yè)需求有所下滑

　　相比持續(xù)低迷的買賣市場，住宅租賃市場在第3季度總體保持平穩(wěn)。7月和8月，大量的應屆畢業(yè)生來深工作，加上同期也是一個主要的換租期，因此租賃市場的普通租賃需求繼續(xù)擴大。從區(qū)域來看，羅湖的人民南和蔡屋圍、福田中心區(qū)、南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)由于周邊商務辦公場所集中，相應員工居住的租賃需求仍然比較旺盛，租金穩(wěn)步增長。從需求特征來看，小戶型的一房兩房仍然是市場需求最為旺盛的，租金也較為平穩(wěn)；相比較而言，部分大戶型的物業(yè)租金則出現(xiàn)了一定的下滑。受奧運期間限制簽發(fā)工作簽證的影響，一些前來深圳工作的外籍人士無法成行，因此本季度對高端物業(yè)的租賃的需求有所減少。但由于深圳市高端租賃物業(yè)的供應較少，市場一直處于供不應求的狀況下，因此本季度高端租賃物業(yè)的空置率僅有小幅的上升。