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　　辦公市場租賃需求明顯放緩，高品質(zhì)物業(yè)繼續(xù)被市場吸納

　　2008年第3季度，深圳甲級寫字樓市場受到整體經(jīng)濟放緩的影響，租賃需求亦明顯減緩，客戶看房及成交量均出現(xiàn)下降。不少企業(yè)都擱置或者延遲了原先的搬遷或者擴租計劃，轉(zhuǎn)而臨時在原址短期續(xù)租，令租賃需求延緩。本季度，全市甲級寫字樓吸納量僅為3，273平方米，主要成交集中在福田區(qū)和南山區(qū)，分別為2，109平方米和2，545平方米，羅湖區(qū)空置面積繼續(xù)增加1，381平方米。租金方面，暫時并未伴隨租賃成交的萎縮而下降，全市甲級寫字樓平均租金仍維持在149元/平方米/月，這主要是由于市場租金的變化通常滯后于交易的變化，若未來兩個季度交易持續(xù)萎縮，則租金將出現(xiàn)下調(diào)的壓力。

　　盡管如此，高品質(zhì)的新增辦公物業(yè)依然占有競爭優(yōu)勢而繼續(xù)被市場吸納--預(yù)計于年底入伙的榮超中心目前已經(jīng)完成總面積30%的租賃預(yù)定，租金水平也維持在160-180元/平方米/月的高水平。此外，年初入伙的嘉里建設(shè)廣場在本季度由奇勝工業(yè)租賃約3，400平方米的辦公面積，著名工業(yè)物流投資基金AMB也于本季度入駐嘉里建設(shè)廣場。

　　寫字樓年內(nèi)供應(yīng)加大，后市面臨調(diào)整壓力

　　除本季度末入市的盛唐大廈和泰然金谷3號為市場帶來總計74，302的可發(fā)售辦公面積外，天利中央商務(wù)廣場二期也將在第4季度開始發(fā)售，為2008年來鮮有新供應(yīng)的辦公物業(yè)一手買賣市場帶來較集中的供應(yīng)。預(yù)計對銷售市場構(gòu)成刺激的同時，在當前經(jīng)濟形勢和投資環(huán)境的不利影響下，還將面臨市場調(diào)整的壓力。

　　租賃方面，盡管包括榮超中心、卓越時代廣場二期、港中旅大廈、海岸城西座在內(nèi)的多個高品質(zhì)辦公物業(yè)均有望于年底投放市場而帶動寫字樓市場的發(fā)展，但短期內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展形勢的不容樂觀將令寫字樓需求難以出現(xiàn)大幅的增長，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍將繼續(xù)成為市場的主要支撐。預(yù)計租金水平在短期內(nèi)仍然保持橫行的狀態(tài)，但逐漸放緩的需求將令一些中低端的辦公物業(yè)空置率出現(xiàn)上升，因而預(yù)計在明年初寫字樓租金可能會面臨小幅調(diào)整的壓力。

　　零售業(yè)發(fā)展持續(xù)向好，各大集中式商業(yè)加緊擴張

　　2008年1-7月，深圳市社會消費品零售總額達到1267.06億元，同比增長18.0%，零售業(yè)的快速發(fā)展繼續(xù)為商鋪市場帶來穩(wěn)定需求。本季度，連鎖超市仍然穩(wěn)健擴張--華潤萬家便利超市深圳桃源村分店、深圳東海岸分店于本季度先后開業(yè)；作為深圳第二家Ole‘超市，營業(yè)面積逾5，000平方米的華潤萬家Ole’超市于益田假日廣場開業(yè)，旨在進一步打造高端超市品牌以吸引日益壯大的中產(chǎn)階層及高消費人群，Ole‘益田假日店在萬象城店的基礎(chǔ)上進行了全面升級。

　　大型百貨企業(yè)也紛紛趕在本季度開業(yè)，搶占即將到來的銷售旺季：本季度，同屬大華僑城片區(qū)的益田假日廣場、京基百納廣場的相繼開業(yè)，共為該片區(qū)帶來約220，000平方米的商業(yè)面積，填補片區(qū)商業(yè)配套不足的同時，也提高了大華僑城片區(qū)在全市商業(yè)格局中的地位；位于南油片區(qū)的總面積約35，000平方米的信和春天百貨于9月底開業(yè)，力圖以“餐飲＋主題百貨＋休閑娛樂配套”的業(yè)態(tài)組合打破了南山商圈傳統(tǒng)的經(jīng)營模式；此外，位于東門商圈的茂業(yè)百貨九龍城廣場負一樓九龍飾品城也于8月20日盛大開業(yè)，100%的出租率也反映出零售商家的旺盛需求及成熟商圈對于商家的吸引。

　　零售市場的平穩(wěn)發(fā)展將繼續(xù)支撐深圳商用物業(yè)的需求增長，預(yù)計下季度特區(qū)內(nèi)總體租售價格將繼續(xù)保持平穩(wěn)，但怡景中心城和CocoPark的品牌升級調(diào)整有望帶動福田中心區(qū)租金水平的局部小幅上調(diào)；而特區(qū)外新供應(yīng)的增多與市場吸納力的不足將令特區(qū)外商鋪總體空置率有所上升，原本不高的租金水平存在小幅下調(diào)的壓力。

　　經(jīng)濟環(huán)境影響整體需求，工業(yè)市場表現(xiàn)平淡

　　次貸危機以來，歐美的經(jīng)濟下滑對我國經(jīng)濟發(fā)展構(gòu)成一定程度的影響，對于一個經(jīng)濟外向型城市，深圳的出口貿(mào)易及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)更直接受到歐美市場需求放緩的影響，并且企業(yè)還同時面臨國內(nèi)生產(chǎn)成本上升的壓力。因此，在經(jīng)濟形勢不明朗的情況下，部分企業(yè)減緩了擴張速度，工業(yè)物業(yè)市場總體表現(xiàn)平淡。普通標準廠房的需求明顯減少，但供應(yīng)持續(xù)增加，供大于求導致特區(qū)外標準廠房的空置率上升，不少工業(yè)園的招租面臨較大的困難，與此同時租金也面臨下調(diào)的壓力；但另一方面，定制型的非標準廠房依然供應(yīng)不足。物流類企業(yè)的需求繼續(xù)保持穩(wěn)定，總體供需較為平衡，租金水平也相對平穩(wěn)，但仍需面對結(jié)構(gòu)性調(diào)整的局面——在低端物業(yè)逐漸被市場淘汰的同時，高標準建設(shè)的倉儲物業(yè)卻供不應(yīng)求。