萬科的降價之舉，不應該受到責難，而應該受到肯定。其他開發(fā)商應該與萬科比著降價，比著銷售房屋，而不應看萬科的笑話。

　　編者按：當前，萬科在長三角地區(qū)的降價已經(jīng)演變成為一個社會事件，房地產(chǎn)波動可能對社會產(chǎn)生的影響開始顯現(xiàn)。在市場經(jīng)濟條件下，在企業(yè)策略選擇與社會個體在市場交易行為的利益沖突中，我們應該如何看待在萬科降價事件當中的企業(yè)行為和消費者行為？我們應該如何理解一個市場經(jīng)濟社會當中的契約精神與契約行為？我們應該如何理解房地產(chǎn)市場的波動可能帶來的風險？

　　就有關問題，觀點網(wǎng)采訪了有關專家學者和業(yè)內(nèi)人士。我們力圖通過"萬科降價"事件尋找一種市場經(jīng)濟條件下的交易行為的原則與基礎，也希望能夠理清在一個合理的市場經(jīng)濟社會交易行為當中所蘊含的公平、公正的契約精神。我們期待每個人可以理性的看待自身的市場交易行為并能夠為自身的交易負起責任--無論是萬科還是購房者。

　　進入相關專題：契約論：萬科降價與業(yè)主退房

　　以下是觀點網(wǎng)對著名財經(jīng)評論員時寒冰的采訪：

 　　觀點網(wǎng)：我們應該如何看待房地產(chǎn)市場波動當中的風險？大多數(shù)時候房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自己的產(chǎn)品的時候一般很少提及到房地產(chǎn)產(chǎn)品作為投資產(chǎn)品可能帶來的風險，房地產(chǎn)企業(yè)在與購房者簽訂合同的時候是否需要提醒消費者此類風險，并在合同中明確規(guī)定如果風險出現(xiàn)交易雙方應該承擔的責任？

　　時寒冰：房地產(chǎn)市場的價格波動，與其他市場的價格波動并沒有什么大的區(qū)別，只是，因為它屬于大宗商品，人們更重視一些罷了。當然，房市中的投機者對價格波動的敏感度，要遠遠超過自住性購房者。

　　我首先要說明一點：投資和投機是兩個完全不同的概念，許多人把他們混淆在了一起。投資性購房的目的是為了將房屋出租以賺取租金，而投機性購房就是為了低買高賣，賺取其中的差價。

　　住房的功能首先是滿足居住的需要，自住房購房與以出租為目的的購房，最終都是為了滿足居住的需要，這兩種消費形式對房價的影響是良性的。而占據(jù)很大比例的投機性購房行為，則容易抬高房價，因為買主購買房屋既不自住也不出租，而是空置著等待升值。

　　購房者基本都是心智成熟的行為人，他們應該知道自己把房地產(chǎn)產(chǎn)品當成投機產(chǎn)品的風險，開發(fā)商提示風險與否并沒有太大意義。當然，如果法律要求開發(fā)商必須提示風險，他們就應該遵守。但據(jù)我所知，我國法律還沒有這方面的規(guī)定。

　　觀點網(wǎng)：國內(nèi)目前的情況似乎是：在其他消費品和投資品（譬如股票）在出現(xiàn)貶值的時候大多數(shù)消費者或是股民可以接受，但卻出現(xiàn)無法接受房產(chǎn)貶值的情況。您如何理解這樣的現(xiàn)象？

　　時寒冰：我無法理解這種現(xiàn)象。股票虧損，投資者難過，內(nèi)心并不愿意接受，但是，他們遵守了基本的契約。股價有漲有跌，房價也有漲有跌。買房者，尤其那些投機性購房者，他們在房價連年上漲過程中賺了巨額利潤——當然，他們也是房價的重要推手——期間，沒有見誰嫌房價高，而在房價下跌的時候卻不能接受房產(chǎn)貶值的現(xiàn)實。到底為什么會出現(xiàn)這種局面？我想不出答案。

　　觀點網(wǎng)：萬科到底有沒有侵害消費者權益？消費者有沒有權利要求退房？萬科不退房說明什么問題？萬科需要給予消費者必要的補償嗎？

　　時寒冰：房地產(chǎn)開發(fā)存在著驚人的暴利，這是一個很普遍的現(xiàn)象。一些開發(fā)商即使降價，仍然獲利豐厚。從這一點來看，全國的開發(fā)商都在做侵害消費者權益的事情，因為他們讓消費者付出了更多的金錢。當然，這個問題是制度性原因?qū)е碌摹?/p>

　　萬科降價，是一種市場行為，在房價遠遠超出民眾的購買力需要調(diào)整的情況下，順勢而為是明智之舉。這是一種企業(yè)行為。從民生的角度來看，萬科這樣做，可以促使整個房地產(chǎn)業(yè)的洗牌和房價的調(diào)整，對社會是有益的。萬科的降價之舉，不應該受到責難，而應該受到肯定。其他開發(fā)商應該與萬科比著降價，比著銷售房屋，而不應看萬科的笑話。

　　退房或補償差價之爭，所體現(xiàn)出來的其實是開發(fā)商與炒房者之間的利益分配問題。在房價上漲過程中，開發(fā)商和炒房者都從中獲取了豐厚利潤，但是，在房價下跌過程中，開發(fā)商的利潤已經(jīng)拿到手，而炒房者由于拿到的是貶值的資產(chǎn)而承受損失。這是發(fā)生糾紛的一個重要根源。

　　就中國目前的法律而言，并不支持消費者退房。萬科不退房也是能夠得到法律支持的。至于萬科需要不需要補償消費者，我覺得，這需要雙方自由協(xié)商。我的意見是，中央應該最大限度地擠壓開發(fā)商的暴利，促使房價的理性回歸，這樣才能減少類似的糾紛。

　　觀點網(wǎng)：消費者的過激行為說明了什么問題？是消費者不理解契約本身的意義還是消費者在契約面前的不理性行為？我們應該如何看待一個正常的市場當中，交易雙方承擔風險的責任與義務？

　　時寒冰：消費者的過激行為，主要源于房價的落差過大，而房價的落差大與房價中的暴利息息相關。這是制度性因素導致的問題。由于房價中的暴利，購房人不得不付出更大的金錢。今后，政府應該努力擠壓這種泡沫，減輕民眾的負擔。

　　就市場本身而言，買房者既然有房價上漲穩(wěn)獲暴利的時候，也應該坦然面對房價下跌資產(chǎn)貶值的風險，風險與收益永遠是相伴而生的。尤其對于那些投機性購房者而言——他們對房價的波動最為敏感——只享受利潤而不承擔風險的市場永遠都不存在。這對那些打算投機的人作了一個提醒，別惡炒房價，當哄抬房價的幫兇了，否則，由此遭致的虧損只能自己承擔。

　　契約是應該受到嚴格遵守的，這是法制時代的基礎。日本、美國和我國香港地區(qū)，都有房價暴跌的時候，但鮮有退房事件發(fā)生，這是人們默守契約原則的結果。消費者應該學會遵守契約，當然，這有兩個重要前提：一、本身是公平的。二、政府擠壓房價中的暴利。這兩點，應該成為我們努力的方向。