8月初，王石表示“萬(wàn)科不會(huì)依賴(lài)降價(jià)來(lái)贏得客戶(hù)和市場(chǎng)”，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉宣稱(chēng)“我們不會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)”，但20天不到就發(fā)生了180度逆轉(zhuǎn)。

　　編者按：當(dāng)前，萬(wàn)科在長(zhǎng)三角地區(qū)的降價(jià)已經(jīng)演變成為一個(gè)社會(huì)事件，房地產(chǎn)波動(dòng)可能對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的影響開(kāi)始顯現(xiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，在企業(yè)策略選擇與社會(huì)個(gè)體在市場(chǎng)交易行為的利益沖突中，我們應(yīng)該如何看待在萬(wàn)科降價(jià)事件當(dāng)中的企業(yè)行為和消費(fèi)者行為？我們應(yīng)該如何理解一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)當(dāng)中的契約精神與契約行為？我們應(yīng)該如何理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？

　　就有關(guān)問(wèn)題，觀點(diǎn)網(wǎng)采訪了有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士。我們力圖通過(guò)"萬(wàn)科降價(jià)"事件尋找一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的交易行為的原則與基礎(chǔ)，也希望能夠理清在一個(gè)合理的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)交易行為當(dāng)中所蘊(yùn)含的公平、公正的契約精神。我們期待每個(gè)人可以理性的看待自身的市場(chǎng)交易行為并能夠?yàn)樽陨淼慕灰棕?fù)起責(zé)任--無(wú)論是萬(wàn)科還是購(gòu)房者。

　　以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)資深評(píng)論人葉檀女士的采訪。

　　進(jìn)入相關(guān)專(zhuān)題：契約論：萬(wàn)科降價(jià)與業(yè)主退房

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)？大多數(shù)時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售自己的產(chǎn)品的時(shí)候一般很少提及到房地產(chǎn)產(chǎn)品作為投資產(chǎn)品可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在與購(gòu)房者簽訂合同的時(shí)候是否需要提醒消費(fèi)者此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中明確規(guī)定如果風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)交易雙方應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任？

葉檀

　　葉檀：股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，這句話(huà)可以套用到樓市，樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。目前我國(guó)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，不管是房地產(chǎn)企業(yè)，還是購(gòu)房者，都要有應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。

　　房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者都應(yīng)守法，只要正式簽訂的契約，并且契約沒(méi)有故意隱瞞等顯失公平的條款，雙方必須遵守。否則，雙方協(xié)商不成，可以訴諸法律。

　　在合同中，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有必須盡到告知風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，必然出現(xiàn)雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的局面。購(gòu)房者投資收益下降甚至虧損，而開(kāi)發(fā)商降價(jià)必然導(dǎo)致利潤(rùn)與信譽(yù)雙雙下降。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：國(guó)內(nèi)目前的情況似乎是：在其他消費(fèi)品和投資品(譬如股票)在出現(xiàn)貶值的時(shí)候大多數(shù)消費(fèi)者或是股民可以接受，但卻出現(xiàn)無(wú)法接受房產(chǎn)貶值的情況。您如何理解這樣的現(xiàn)象？

　　葉檀：消費(fèi)品貶值，退換的人很少，股票大幅貶值會(huì)引發(fā)不滿(mǎn)，但沒(méi)有人要求退股，而房產(chǎn)貶值則引發(fā)退房潮，其中原因值得深思。

　　房地產(chǎn)屬于大宗消費(fèi)品，消費(fèi)者往往傾一生積蓄購(gòu)得一房，因此，房?jī)r(jià)的漲落直接影響到購(gòu)房者長(zhǎng)期生活品質(zhì)。房?jī)r(jià)被人為控制，大幅波動(dòng)，或者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，是大部分消費(fèi)者無(wú)法承受的經(jīng)濟(jì)壓力。25%左右的降幅，與首付持平，已經(jīng)超過(guò)消費(fèi)者的忍耐力。

　　另外，從住房市場(chǎng)化以來(lái)，除個(gè)別年份，大部分時(shí)間房屋價(jià)格處于上漲周期，小幅下挫不過(guò)是上升周期中的小波折。但此次房?jī)r(jià)下挫，與經(jīng)濟(jì)周期下行重疊，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀，因此千方百計(jì)要求退房，等待市場(chǎng)見(jiàn)底。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：萬(wàn)科到底有沒(méi)有侵害消費(fèi)者權(quán)益？消費(fèi)者有沒(méi)有權(quán)利要求退房？萬(wàn)科不退房說(shuō)明什么問(wèn)題？萬(wàn)科需要給予消費(fèi)者必要的補(bǔ)償嗎？

　　葉檀：從法律上來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科行為不違法。萬(wàn)科拒絕退房于法有據(jù)，于情于理不合。

　　萬(wàn)科對(duì)于與老業(yè)主之間的糾紛采取十分強(qiáng)硬的手段，聲稱(chēng)對(duì)于沒(méi)有法律、合同依據(jù)的補(bǔ)償、退房要求，作為一家上市公司，萬(wàn)科將本著契約原則辦事，不可能接受合同范圍之外的要求。

　　早在2007年，萬(wàn)科承諾，自2007年6月13日起，上海萬(wàn)科所有項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)都踐行'陽(yáng)光宣言'，設(shè)定了'客戶(hù)冷靜期'，首創(chuàng)'3天無(wú)理由退訂'。"此處"無(wú)理由退房"指的只是無(wú)理由退還定金，而不是指購(gòu)房合同簽訂之后，因此萬(wàn)科在法理上站得住腳。

　　但萬(wàn)科此舉確實(shí)虧欠老客戶(hù)，對(duì)信譽(yù)有損。老牌房地產(chǎn)商萬(wàn)科理應(yīng)考慮到如此降價(jià)會(huì)給老業(yè)主帶來(lái)?yè)p失，而萬(wàn)科一聲不吭，降價(jià)之前仍然高價(jià)出售，明顯是想把部門(mén)成本轉(zhuǎn)嫁給客戶(hù)。8月初，王石表示"萬(wàn)科不會(huì)依賴(lài)降價(jià)來(lái)贏得客戶(hù)和市場(chǎng)"，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉宣稱(chēng)"我們不會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)"，但20天不到就就發(fā)生了180度逆轉(zhuǎn)。

　　另外，萬(wàn)科此前一直悄悄降價(jià)，現(xiàn)在大張旗鼓，是想給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大的壓力，希望市場(chǎng)加快轉(zhuǎn)變，加快并購(gòu)過(guò)程。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：消費(fèi)者的過(guò)激行為說(shuō)明了什么問(wèn)題？是消費(fèi)者不理解契約本身的意義還是消費(fèi)者在契約面前的不理性行為？我們應(yīng)該如何看待一個(gè)正常的市場(chǎng)當(dāng)中，交易雙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任與義務(wù)？

　　葉檀：消費(fèi)者的過(guò)激行為，只是對(duì)自己所受經(jīng)濟(jì)損失的不滿(mǎn)，不希望自己成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程中接最后一棒的人，而不是不理解契約。

　　他們知道自己得尊重契約，即使最后訴諸法律，也只是想找出契約中的漏洞，比如無(wú)理由退房的適用階段，等等。但理解契約與嚴(yán)格執(zhí)行契約完全不同，理解只需要起碼的理性與教育，嚴(yán)格執(zhí)行則需要市場(chǎng)與法治環(huán)境的長(zhǎng)期熏陶，從這方面來(lái)說(shuō)，中國(guó)的企業(yè)與消費(fèi)者都有非常漫長(zhǎng)的路要走。

　　風(fēng)險(xiǎn)從來(lái)不是某一方的專(zhuān)利，當(dāng)消費(fèi)者的利益受到大面積侵害時(shí)，一定會(huì)影響市場(chǎng)基礎(chǔ)；責(zé)權(quán)利是對(duì)等的，當(dāng)消費(fèi)者沒(méi)有獲得充足的權(quán)利時(shí)，他們的責(zé)任感通常很差，當(dāng)企業(yè)常常面臨不確定的經(jīng)商環(huán)境，他們很難形成長(zhǎng)期的責(zé)任與義務(wù)意識(shí)，而轉(zhuǎn)向投機(jī)與實(shí)用哲學(xué)。

　　在健康、正常的市場(chǎng)中，一樁交易各取所需，雙方共贏。生產(chǎn)者提供合格產(chǎn)品，消費(fèi)者支付價(jià)款，雙方既有責(zé)任，也有義務(wù)、權(quán)利。這里，離不開(kāi)最后的仲裁者--公平的法律。