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　　香港的地產(chǎn)行業(yè)，每家地產(chǎn)商都非常清楚，地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是有波動(dòng)的，大陸地產(chǎn)行業(yè)從80年代初到現(xiàn)在只有30年的歷史，而香港是經(jīng)歷了上百年的商業(yè)化發(fā)展的。房地產(chǎn)行業(yè)是有規(guī)律可循的，地產(chǎn)商干的事情就是在行業(yè)低谷的時(shí)候囤地，將“土地”這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的“原材料”的價(jià)格降低，在行業(yè)高峰的時(shí)候向市場(chǎng)供應(yīng)，在行業(yè)周期處于高位的時(shí)候，賺更多的錢(qián)，融更多的資，并這個(gè)錢(qián)囤下來(lái)，在低谷的時(shí)候又去囤地。

　　Q：這次宏觀調(diào)控一線城市受到的影響是最大的，但是二線城市似乎還在上升的過(guò)程中，您怎么看待現(xiàn)在這些二線城市和很多的二線開(kāi)發(fā)商呢？

　　王化：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象，就是門(mén)戶觀念比較強(qiáng)，在這樣一個(gè)環(huán)境里面，地產(chǎn)商之間的并購(gòu)到目前為止還是比較不活躍的。我們近期比較關(guān)注在一些二線城市的開(kāi)發(fā)商，希望通過(guò)直接投資等方式培殖幾家真正具有去整合別人能力的區(qū)域領(lǐng)先型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　首先，這種類型的企業(yè)自身沒(méi)有太大的包袱，擴(kuò)張主義色彩不是很強(qiáng)，所以也還沒(méi)有來(lái)得及犯太多的錯(cuò)誤；其次，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)里面，有一點(diǎn)是很可喜的，就是企業(yè)的學(xué)習(xí)能力普遍比較強(qiáng)。學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，造成企業(yè)之間在造房的技術(shù)層面的差距在逐漸縮小，也使得房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力逐漸向成本——主要是土地成本，和融資能力上轉(zhuǎn)移。因此，我們把投資的對(duì)象定位在具有優(yōu)秀的學(xué)習(xí)能力和成本控制能力的房地產(chǎn)企業(yè)上，通過(guò)我們的金融經(jīng)驗(yàn)，解決他們的融資困境，使其能夠在行業(yè)低谷時(shí)發(fā)展壯大，未來(lái)成為區(qū)域內(nèi)甚至全國(guó)具有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　Q：雖然毗鄰香港這個(gè)全球知名的金融中心，深圳的商業(yè)地產(chǎn)一直走在國(guó)內(nèi)最前端，但是和香港比，還是有明顯的區(qū)別。近年來(lái)，深圳CBD發(fā)展迅速，很多人想投資商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看待呢？

　　王化：我們認(rèn)為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還不夠成熟，商業(yè)地產(chǎn)適合于出租獲得收益，而國(guó)內(nèi)的售價(jià)租金比還非常不合理。同時(shí)與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)容量有限，一個(gè)城市的CBD的寫(xiě)字樓數(shù)量也是有限的。

　　回頭看香港的例子就很明顯，香港發(fā)展了一百年只有中環(huán)一個(gè)CBD，搬進(jìn)來(lái)的企業(yè)業(yè)務(wù)不好又搬出去，后面的人再搬進(jìn)來(lái)。比如最近國(guó)際金融行業(yè)受次貸危機(jī)影響，很多金融企業(yè)的業(yè)務(wù)不好，中環(huán)最高檔的寫(xiě)字樓就已經(jīng)有空置的了。

　　香港是國(guó)際金融中心，CBD的容量也是有限的。國(guó)內(nèi)城市比如上海、深圳這些區(qū)域性的金融中心未來(lái)肯定也是這樣的，其商業(yè)寫(xiě)字樓的容量總是有限度的。