一方面房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金“饑渴”，另一方面大量PE尋找高回報的投資機會，這就造成了今年以來大量PE投入房地產(chǎn)的局面。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，如果房地產(chǎn)企業(yè)并購不間斷地發(fā)生，就說明整個行業(yè)洗牌開始了，房地產(chǎn)業(yè)已步入行業(yè)整合時期。

　　最近，萬科集團并購了杭州一家大型房地產(chǎn)企業(yè)，悄悄地完成了在長三角的最新布局。從“南都房產(chǎn)”到“萬科南都”，一系列地產(chǎn)界大型企業(yè)的迅速“變臉”究竟折射出怎樣的信號？處在風口浪尖的內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)又將演繹怎樣的變局？

　　如今，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)正盛行“降價風”，從深圳橫掃北京、上海，大有“山雨欲來風滿樓”之勢。然而，當奧運后房價的漲落再度成為人們街頭巷尾議論的熱點時，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)卻再度成為境內(nèi)外資本淘金的熱土。ChinaVenture投中集團發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2008年7月中國私募股權(quán)投資市場已披露的9起投資案例中，僅房地產(chǎn)行業(yè)投資金額就高達7.93億美元，占總投資金額6成左右。

　　地產(chǎn)商在資金困境中掙扎

　　PE(私募股權(quán)投資基金)為何紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)？北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，內(nèi)在的供求關(guān)系是導致這一現(xiàn)象的根本原因。PE與房地產(chǎn)商的親密接觸，在于房地產(chǎn)企業(yè)巨大的資金缺口而引發(fā)的內(nèi)在資金需求。

　　相關(guān)資料顯示，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將達7100億元人民幣，相當于行業(yè)最高峰的2007年新增房產(chǎn)中長期貸款的2倍，平均每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達1201萬元人民幣，相當于2007年年銷售收入的24%。

　　究其原因，2007年房地產(chǎn)企業(yè)在全國瘋狂拿地并向二線城市擴張，在全國范圍內(nèi)催生了大量的泡沫。其間萬科擴張了近一倍。而前不久在香港IPO折戟的恒大地產(chǎn)，其擴張速度幾乎增長了8倍。

　　步入2008年，瘋狂購地、大興土木的房地產(chǎn)商在消費者持幣觀望的態(tài)度下開始放緩腳步，房貸緊縮更是讓他們感到前所未有的恐懼。國內(nèi)許多大中城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌的勢頭。這樣以來，許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠出現(xiàn)了一些困難。如果行業(yè)的成交量不能夠保持并增強回暖趨勢，那么會有更多曾經(jīng)高價購地的企業(yè)將面臨付清土地出讓金的壓力，影響其后期的房產(chǎn)開發(fā)，導致了房地產(chǎn)企業(yè)普遍的資金緊張。

　　最近幾年，國內(nèi)A股市場的繁榮使更多的企業(yè)實現(xiàn)了在資本市場上市的目的，但是這種機會只屬于具有特殊背景和較大規(guī)模的企業(yè)，通過國內(nèi)A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)屈指可數(shù)。從2006年7月股份制改革以來，更多私人背景的企業(yè)，大多以離岸方式在香港上市，如碧桂園。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金斷鏈危險的同時，不少房地產(chǎn)商紛紛尋找新的資金解決途徑。有的房地產(chǎn)商將自己的資本或項目拿出來出售；有的房地產(chǎn)企業(yè)尋找一些戰(zhàn)略合作伙伴，出讓企業(yè)的部分股份，然而終究也只是杯水車薪。目前無論是大公司還是小公司，都存在著一定程度的資金壓力。

　　PE緣何扎堆房地產(chǎn)

　　一方面房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金“饑渴”，另一方面大量PE尋找高回報的投資機會，這就造成了今年以來大量PE投入房地產(chǎn)的局面。

　　搜房全球機構(gòu)董事長莫天全認為，“從投資的目的來看，PE進入房地產(chǎn)行業(yè)主要是為了盈利，是看利潤而不是時機。假如一家PE收購一個市場價格為10億元的樓盤，那么PE就會報一個8億元的價格，而且承諾近期資金會全部到賬。如果這個樓盤的開發(fā)企業(yè)認為這個價格不合適，它可以用1個月或者2個月時間來尋找出價更高的PE；如果企業(yè)沒有能力再繼續(xù)支撐1個月或2個月的運營，而這8億元的現(xiàn)金又能夠為其解決問題的話，它只有被動接受，這對于雙方來說都是一個互相選擇的過程。”

　　資金狀況的變化還帶來了談判地位的改變。永安信金融服務機構(gòu)（以下簡稱永安信）董事長喬志杰認為，“對于外商投資者來說，最大的機會在于過去不能合作的項目和公司現(xiàn)在可以合作了。之前永安信與開發(fā)商溝通時，開發(fā)商會問我們的投資回報是多少，我們說一般在25%左右，開發(fā)商說找銀行貸款10%就可以了。但是現(xiàn)在是開發(fā)商主動找我們，25%的回報沒問題。比如說這次恒大地產(chǎn)獲得投資，過去投資機構(gòu)不可能獲得的機會現(xiàn)在可以廉價獲得了。如果是從房地產(chǎn)的市盈率上考慮，至少比2007年下降了30%。但事實上，房地產(chǎn)商的產(chǎn)品并沒有貶值，只不過現(xiàn)階段的出售價格肯定是最便宜的，過去或者今后肯定價格都很高。”

　　陳國強認為，外資對內(nèi)地房地產(chǎn)的投資趨勢反映了其對內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的判斷，即預期向好。由于政府對房地產(chǎn)行業(yè)的管理制度發(fā)生較多變化，加上市場銷售受阻，大量內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)對資金都有明顯需求，這與外資的投資愿望“一拍即合”。在市場低迷的情況下，內(nèi)地房企資金需求迫切對于外資進入是很好的機遇，因為內(nèi)地企業(yè)的議價能力已經(jīng)大大降低。

　　投資房地產(chǎn)業(yè)的PE主要是以外資為主角。業(yè)內(nèi)分析人士認為，境外資金的目標多為準備赴港上市的內(nèi)地企業(yè)。目前，僅正在籌劃赴港上市的企業(yè)就包括龍湖、星河灣、寶龍等。同時，巨額的資金仍在潛水，伺機而動。

　　行業(yè)或?qū)⑦M入整合期

　　PE進軍房地產(chǎn)行業(yè)，究竟會給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來怎樣的變化？陽光100副總經(jīng)理范小沖認為，PE進入房地產(chǎn)業(yè)后，有可能出現(xiàn)以下兩種情況：一是房地產(chǎn)目前價格下跌的格局能夠控制，市場暫時回暖，但是由于泡沫還沒有充分擠出去，可能會因此埋下隱患；二是部分PE為了短期內(nèi)盡快獲利，收購項目之后就低價進行拋售，使房價進一步下跌，造成比現(xiàn)在還要嚴重的形勢。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來看，傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款”經(jīng)營模式已不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金需求，銀行貸款作為壟斷多年的貨幣供應方式將會逐步得到改變。中國地產(chǎn)行業(yè)目前仍是以開發(fā)商為主體，地產(chǎn)專業(yè)投資才剛剛開始。

　　喬志杰認為，未來3－5年后，中國房地產(chǎn)行業(yè)可能將形成以投資商為主、開發(fā)商為輔的局面。如今的大開發(fā)商會朝兩個方向分化，一種是朝投資方向轉(zhuǎn)移，一種是投資與開發(fā)并軌。事實上已經(jīng)有很多開發(fā)商在實施投資轉(zhuǎn)移，有的房地產(chǎn)商發(fā)起成立投資基金，另一種是把開發(fā)行為變?yōu)橥顿Y行為，把開發(fā)剝離出來。

　　房地產(chǎn)行業(yè)下一步的發(fā)展方式將是以并購為主的產(chǎn)業(yè)擴張模式，將過去的買地變?yōu)橘I公司，這也是目前特殊的行業(yè)環(huán)境帶給大型開發(fā)商的機會，被淘汰之后的企業(yè)正好是優(yōu)勢企業(yè)的擴張目標。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，小型房地產(chǎn)企業(yè)融資方式和渠道狹窄，資金斷鏈可能只有宣布破產(chǎn)了，或者與大公司合作，或者被收購。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)也恰恰證明了這一點。ChinaVenture投中集團最近發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：中國并購市場第2季度房地產(chǎn)行業(yè)并購規(guī)模大幅增加，并購案例數(shù)量達總數(shù)的4.5%。從并購金額上看，房地產(chǎn)行業(yè)所占比例最高，占并購總金額的比例近50%。

　　雖然內(nèi)地房地產(chǎn)市場風險凸顯，但房地產(chǎn)行業(yè)近期的并購案卻顯得格外頻繁。2008年6月26日，銀河半導體控股有限公司復牌并宣布，以1.2億港元，向豪領(lǐng)有限公司購買其全資附屬公司鉅豪國際代理有限公司的全部已發(fā)行股本，并將通過重組獲得青島永信置業(yè)有限公司90%的股權(quán)。此前5月份，房地產(chǎn)業(yè)巨頭SOHO中國以55億元人民幣并購凱恒房地產(chǎn)公司，獲得凱恒旗下凱恒中心項目的開發(fā)權(quán)。至此，獲得IPO融資之后的SOHO中國已3次并購其他公司旗下地產(chǎn)項目。隨后的7月份，雅居樂地產(chǎn)宣布，已經(jīng)與摩根士丹利達成協(xié)議，將向后者出售海南清水灣綜合度假區(qū)發(fā)展項目30%的股權(quán)，涉及合作資金為53億元人民幣。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，如果房地產(chǎn)企業(yè)并購不間斷地發(fā)生，就說明整個行業(yè)洗牌開始了，房地產(chǎn)業(yè)已步入行業(yè)整合時期。