8月份雖然是盛夏，但是宏觀經(jīng)濟的不確定性，使得企業(yè)的“過冬論”聲音此起彼伏。連互聯(lián)網(wǎng)梟雄馬云也大呼這是二戰(zhàn)以來最冷的經(jīng)濟冬天，著實引起了工商界的不少共鳴。與此同時，地產(chǎn)行業(yè)傳來的，也是令人不愉快的消息居多。由于近期樓市的不佳表現(xiàn)及市場信心的缺乏，未來房市的走向，著實耐人尋味。

　　筆者一直以為，房地產(chǎn)市場顯然已經(jīng)不再是前幾年的一路大牛市，進入的是分化和調(diào)整階段。不過，由于中國幅員遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程不一樣，研判不同地區(qū)的房價不能一概而論，一刀切來看待。

　　目前房價回落明顯的城市，幾乎都集中在一線城市，也就是前幾年房價高速增長的地區(qū)。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大量的二三線城市由于房價上漲啟動較晚、漲幅有限，現(xiàn)在的房價仍在徘徊，部分還是持續(xù)上升。每個地區(qū)的房地產(chǎn)基本面，是由當(dāng)?shù)氐某鞘谢M程決定。這也是判斷一地房價中長期走勢的重要依據(jù)。由于二三線城市的地價水平較低，保障性住房建設(shè)起步較晚，城市化需求的缺口比一線城市更加明顯，因此在多數(shù)二三線城市，房價的走勢更多地還是由供需兩方的長期均衡價格來決定，其長期的趨勢還是比較清晰。

　　這邊有個現(xiàn)成的例子很有說服力。截止8月初，碧桂園2008年已經(jīng)在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)了10個全新項目的成功開盤，在市場上均取得了不俗的業(yè)績。仔細(xì)分析碧桂園具體的項目情況，除了沈陽市場三個項目都獲得熱銷以外，今年二季度至今，碧桂園在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)多個項目陸續(xù)開盤。其中，湖北區(qū)域武漢碧桂園、咸寧碧桂園、隨州碧桂園在一個月左右的時間內(nèi)相繼發(fā)售。碧桂園"快速開發(fā)，快速銷售"的運營開發(fā)模式已經(jīng)在全國范圍內(nèi)得以成功復(fù)制。

　　實事求是來說，在北京上海廣州深圳等一線城市，兩三年來價格漲幅客觀，雖然目前略有回調(diào)，但是實際的市場承接力度，顯然不能樂觀。再加上這些城市，都是地產(chǎn)大鱷林立，為了項目成功出盡法寶，激烈競爭之余，往往是熱鬧有余，實惠不足。有時候敲鑼打鼓大動干戈賣一個樓盤下來，除去成本和財務(wù)費用，盈利其實很有限。相比之下，在二三線城市，碧桂園這種級別的開發(fā)商，就能充分發(fā)揮以前的積累，縱橫捭闔，很容易將品牌勢能在當(dāng)?shù)貎冬F(xiàn)為持續(xù)的盈利。

　　事實上，碧桂園還有一步棋走得不錯，那就是在二線城市投資興建五星級酒店，這既符合碧桂園在招股說明書上的戰(zhàn)略發(fā)展模式，又能夠更好地獲得當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)同。高檔酒店有助于提升城市形象，在二、三線城市投資高檔酒店符合當(dāng)?shù)卣猩桃Y的目標(biāo)，對于提升酒店旁邊的項目品質(zhì)也大有好處。

　　二三線城市的政府為了加快城市化進程，更愿意為房企營造較寬松的市場環(huán)境，此外，國家所規(guī)定的“限房價、限地價”等政策暫未在二三線城市貫徹。二三線城市的樓市受宏調(diào)的影響比較小，可以說是兵家必爭之地。誰現(xiàn)在先在這邊布局落子，誰在這個冬天能夠儲備糧草的機會就更大，在未來回暖時候一馬當(dāng)先跑出的幾率自然也會增加很多。

　　無論如何，房地產(chǎn)市場已經(jīng)由當(dāng)年“誰都能賺錢”的時代進入一個急劇動蕩的陣痛期。要度過這個寒冬，開發(fā)商不僅要“身體好”“基礎(chǔ)好”，也要在運營戰(zhàn)略上有選擇，尋找到最容易獲得利潤的領(lǐng)域。目前來看，在一線城市偏冷僵持的時候，深耕二三線城市者，往往可能有更好的回報，更大的潛力。