市場調(diào)整的長度和深度使處于10年來最困難時期的中國房地產(chǎn)復(fù)蘇尚需時日

　　中國的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷10年來最困難的時期，開發(fā)商的股價也出現(xiàn)了持續(xù)的下跌。逢低買進(jìn)的時機(jī)是否終于出現(xiàn)了？

　　也許吧，不過要慎重些，分析師如是說。

　　幾乎沒有分析師質(zhì)疑中國的長期增長前景和城市化及收入提高的強(qiáng)勁勢頭，這也是繼續(xù)關(guān)注中國房地產(chǎn)業(yè)的充分理由。但今年市場調(diào)整的長度和深度令欲圖抄底的投資者屢屢受挫，真正意義上的復(fù)蘇看來尚需時日。

　　今年年初以來，在香港上市的許多最大，最知名的中國房地產(chǎn)開發(fā)商的市值都跌去了50%以上。同期恒生指數(shù)下跌了23%。

　　房地產(chǎn)市場低迷的原因之一在于擔(dān)心房價上漲過快的中國政府為給房價降溫而出臺的一系列緊縮措施。同時，總體股市的下跌──今年上證綜合指數(shù)下跌了54%──也降低了潛在房屋買家的購買力。

　　今年上半年，中國開發(fā)商的住宅銷售額僅為其全年目標(biāo)的30%-35%。這意味著在開發(fā)商難以獲得銀行貸款和外部資金來源的情況下，它們的現(xiàn)金流將進(jìn)一步吃緊。

　　7月份的房屋銷售情況不佳，本月的奧運(yùn)會預(yù)計(jì)將是一個平淡時期，使秋季面臨著實(shí)現(xiàn)銷售大幅回升的巨大壓力。許多開發(fā)商表示，它們下半年能夠完成全年目標(biāo)的三分之二。但分析師表示，這些公司可能會降價促銷，從而使2008年的實(shí)際收入與其預(yù)期目標(biāo)間的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商還將面臨更多不利消息。在市場的低端，政府面向低收入群體推出的經(jīng)濟(jì)適用房可能會令市場雪上加霜，尤其對面向大眾市場的開發(fā)商而言。

　　一些投資者和分析師表示，仍有足夠多的理由進(jìn)入市場，不過他們也提醒說把握好時機(jī)非常重要。領(lǐng)盛投資管理（證券）(LaSalleInvestmentManagementSecurities)駐香港高級證券分析師楊書健(VictorYeung)稱，我們認(rèn)為從長期來看基本面依然非常好，但就短期而言，情況正在快速變化。領(lǐng)盛投資管理著95億美元的全球房地產(chǎn)股票投資組合。

　　楊書健和其他人都警告說，由于中期業(yè)績疲弱，2008年及2009年的銷售業(yè)績預(yù)期也有所下降，分析師下調(diào)了這些股票的評級，因此股價仍有下跌空間。不過有理由保持樂觀。經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，宏觀經(jīng)濟(jì)措施今年進(jìn)一步緊縮的可能性不大，通脹壓力減輕可能會讓中央領(lǐng)導(dǎo)人將重點(diǎn)更多地放在支持增長的措施上，或至少降低緊縮的力度。

　　瑞信(CreditSuisse)駐香港行業(yè)分析師RaymondCheng認(rèn)為，北京對房價下跌的擔(dān)憂可能會促使政府推出扶植房地產(chǎn)業(yè)的措施，從而引發(fā)股價的強(qiáng)勁反彈。他在7月末寫道，市場顯得過于悲觀了。

　　為INGInvestmentManagement管理一只亞太房地產(chǎn)股票投資組合的賈斯?。颗煽?JustinPica)說，一些房地產(chǎn)類股已經(jīng)超賣了。RaymondCheng也持有同樣看法。不過，派克警告說，隨著開發(fā)商公布中期業(yè)績，大幅下跌的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。他說，我不會說我在目前情況下會積極買進(jìn)，但估值的吸引力已經(jīng)顯現(xiàn)。我只是擔(dān)心仍會有許多負(fù)面的消息出現(xiàn)。

　　從北京開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(BeijingCapitalLandLtd.)的暴跌就能看出負(fù)面的人氣是多么強(qiáng)烈。周四該股收于1.58港元（約合20美分），今年累計(jì)下跌了67%，較去年10月份的高點(diǎn)下跌了79%。這使其成為了2008年跌幅最大的股票之一，但認(rèn)為這家開發(fā)商的業(yè)績將出現(xiàn)回升的投資者也有可能會買進(jìn)該股。首創(chuàng)置業(yè)2008年的大部分樓盤都在下半年推出。

　　大多數(shù)投資者不會買進(jìn)，因?yàn)樵摴救悦媾R著諸多困難。上半年的收入僅實(shí)現(xiàn)了原定全年目標(biāo)的22%。當(dāng)首創(chuàng)置業(yè)8月4日公布上半年業(yè)績時，它將全年銷售目標(biāo)從人民幣80億元下調(diào)到了56.8億元（約合8.28億美元）。與此同時，該公司表示，將把2008年和2009年的竣工面積目標(biāo)分別下調(diào)28%和57%。這表明痛苦還會持續(xù)下去。負(fù)債權(quán)益比率已從去年12月的69%猛增到112%。

　　7月末，J.P.MorganSecurities將首創(chuàng)置業(yè)的評級從中性下調(diào)至減持，將目標(biāo)價從2.04港元調(diào)低至1.80港元。

　　首創(chuàng)置業(yè)主席劉曉光在公布中期業(yè)績時表示，將更有創(chuàng)造力地進(jìn)行營銷和銷售定位，以應(yīng)對更為困難的局面。他還稱，公司將會削減成本，并尋找其它新的融資模式。

　　房地產(chǎn)類股要想大幅反彈，去年有利于開發(fā)商的兩個因素──強(qiáng)勁的終端用戶房屋銷售和高漲的股市人氣──都需要恢復(fù)。ING的派克稱，我們需要看到買方需求的增加、實(shí)際銷售量的上升，以及購買態(tài)度的變化──觀望的減少和更多的剛性需求。

　　與此同時，市場面臨的挑戰(zhàn)讓投資者有機(jī)會在行業(yè)的持續(xù)整合浪潮中遴選出長期的贏家。領(lǐng)盛投資的楊書健稱，在這個時期脫潁而出的將是具有卓越管理水平的企業(yè)。他說，他的基金看好去年借貸不多、能夠快速購買土地并出售房屋的開發(fā)商。杠桿比率過高在目前環(huán)境下并非上策。

　　分析師和投資者看好的一只股票是在香港上市的中國海外發(fā)展(ChinaOverseasLand&Investment)。該公司是中國最大的開發(fā)商之一，其管理層享有良好的聲望，盡管大環(huán)境不盡人意，但今年前7個月該公司的房屋銷售量顯示其有望實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)。

　　派克稱該公司管理正規(guī)、經(jīng)驗(yàn)豐富、業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了多元化。摩根大通(J.P.Morgan)分析師RaymondNgai在7月末的研究報(bào)告中寫道，該公司有望成為眾多競爭者中的勝者。中國海外發(fā)展在這輪下跌中表現(xiàn)相對較好，今年以來共下跌了28%，周四收于11.66港元。