如果這些城市的房價(jià)有下降的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，政府為什么要限價(jià)？這個(gè)問題才是購房者和開發(fā)商做決策之前需要思考的。

　　六城市都出現(xiàn)了調(diào)整。但各自有明顯的特點(diǎn)。

　　深圳

　　深圳的住房市場調(diào)整是比較明顯的。個(gè)別樓盤出現(xiàn)了三成左右的跌幅，但是從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，跌幅同比卻在上升，7月環(huán)比僅下降1%不到，徐滇慶其實(shí)并沒有輸。住房賣不出去的情況的確存在，但是，根據(jù)深圳一手樓某個(gè)時(shí)段的成交均價(jià)下降來判斷整個(gè)房價(jià)全線下降是不科學(xué)的。深圳出現(xiàn)房貸斷供，消息來源和內(nèi)容也極其可疑。住房貸款的違約率是多少，有沒有大幅度提高，還需要銀行相關(guān)部門提供。住房按揭貸款只要不發(fā)生金融危機(jī)，始終是最優(yōu)質(zhì)的銀行資產(chǎn)，是壓箱底的寶貝。如果斷供真的大面積發(fā)生，經(jīng)濟(jì)的衰退不可避免。

　　深圳的住房市場調(diào)整與其經(jīng)濟(jì)形態(tài)和人口結(jié)構(gòu)有關(guān)。珠三角外來人口多，經(jīng)濟(jì)以勞動(dòng)密集出口加工型為主，需要租賃住房的比例較大，需要有投資者購置多套房用于出租，房價(jià)短期波動(dòng)大。深圳的外來人口1200萬，是戶籍人口的6倍，一旦歐美等國家的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)調(diào)整，外來人口的住房租賃需求馬上遇到寒流，住房的二手房租賃立刻會(huì)傳導(dǎo)到一手房銷售市場。長三角城市中，蘇州外來人口650萬，無錫260萬，常州200萬，都接近1/2，近來房價(jià)調(diào)整明顯。如果世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的情況不出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，即使政府出臺(tái)任何救市措施，這類城市的住房市場也不可能有起色。

　　廣州

　　廣州的住房市場和深圳一樣，具有珠三角外來人口多所帶來的特點(diǎn)。廣州的住房市場，是中國第一個(gè)市長表態(tài)要降價(jià)的，但近年來，廣州的房價(jià)仍保持一定的漲幅。廣州的房價(jià)也的確是全國洼地之一，和人均可支配收入比是最低的城市之一。這種現(xiàn)象長期困繞從書本和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)做研究的人士，房價(jià)和政府官員的表態(tài)應(yīng)該無關(guān)，只和社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有關(guān)。年初去了一次廣州才恍然大悟。原來廣州8層樓以上的住房，也可以不建電梯。容積率、綠化率等小區(qū)環(huán)境指標(biāo)，在廣州的住房設(shè)計(jì)者頭腦中幾乎沒有概念。廣州的同行譏笑上海、北京等城市造房象繡花。“草”和“花”的價(jià)格當(dāng)然不能類比。

　　北京

　　北京的住房市場具有明顯的奧運(yùn)行情。房價(jià)全國最貴，四環(huán)附近價(jià)格在1500元以上，經(jīng)濟(jì)水平相當(dāng)?shù)囊痪€城市，上海、深圳、廣州同等區(qū)域基本差二到三成。但奧運(yùn)行情更確切的是一個(gè)心理預(yù)期變化的行情，而不是實(shí)際供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的反映。奧運(yùn)會(huì)反映一個(gè)國家和地區(qū)的綜合國力，但奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)基本上是一次性消費(fèi)，產(chǎn)業(yè)能級(jí)比較低，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的乘數(shù)效應(yīng)。奧運(yùn)會(huì)之前不一定會(huì)漲，奧運(yùn)會(huì)之后不一定會(huì)跌。一些研究認(rèn)為，北京的房價(jià)漲幅超過了奧運(yùn)會(huì)投資的8倍，所以存在泡沫。如果這種理由成立的話，深圳、上海的房價(jià)就應(yīng)該是北京的八分之一了。事實(shí)上，沒有舉辦奧運(yùn)會(huì)的城市房價(jià)也和北京在同一檔次，并且在奧運(yùn)會(huì)之前就已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整。如果說全國一盤棋，奧運(yùn)會(huì)對(duì)房價(jià)的影響是全國性的，那么，上海2010年還要舉辦世博會(huì)，房價(jià)調(diào)整至少也要到二年后。

　　強(qiáng)調(diào)奧運(yùn)行情，不是完全沒有。對(duì)于一個(gè)供求信息比較透明公開，持續(xù)穩(wěn)定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房市必然是穩(wěn)定的，奧運(yùn)行情的預(yù)測不會(huì)有市場。但是對(duì)于社會(huì)預(yù)期的變數(shù)較大的市場，存在投機(jī)炒作的機(jī)會(huì)，奧運(yùn)行情就越說越象真的題材。對(duì)于真實(shí)需求和長期投資者，奧運(yùn)行情實(shí)在沒有必要關(guān)注。既然大家認(rèn)為奧運(yùn)行情存在炒作，奧運(yùn)之前就漲不到那去，至多價(jià)格提前到位，奧運(yùn)之后也調(diào)整不到那去。

　　上海

　　上海的成交量從5月以來急劇萎縮。上海的需求主要以本市的改善需求為主，外地和外籍人士的比例約20%和5%以下，在一線城市中比例并不高。上海“暗無天日”，“水深火熱”的住房條件在全國當(dāng)前還是最差的，也迫使購房者對(duì)住房特別挑剔，新建商品住房的標(biāo)準(zhǔn)和配套，上海做的最好。

　　上海其實(shí)是首個(gè)出現(xiàn)調(diào)整的城市，萬科集團(tuán)不僅在去年發(fā)布了拐點(diǎn)論，還在上海率先降價(jià)，據(jù)傳言一些外環(huán)線附近的樓盤打折價(jià)格普遍達(dá)到9折，但事實(shí)證明也只是一個(gè)“美麗的謊言”，到目前為止，中房指數(shù)、社科指數(shù)以及統(tǒng)計(jì)局公布的價(jià)格指數(shù)等反映出的房價(jià)仍一直上漲。李嘉誠的御翠豪庭降價(jià)1萬之后，引起社會(huì)廣泛反響，一度被認(rèn)為會(huì)引領(lǐng)降價(jià)潮，但開發(fā)商馬上意識(shí)到犯了方向性錯(cuò)誤，立刻恢復(fù)原價(jià)，使購房者空歡喜一場。近來，上海“普陀地王”下半年重新面市，普陀長風(fēng)住宅地塊起始樓板價(jià)就達(dá)到了14364元/平方米，這個(gè)價(jià)格相比一年之前志成企業(yè)拿地時(shí)的起價(jià)，整整高出兩倍還多。志成企業(yè)支付3000萬了避免了市場風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果卻是賠了夫人又折兵，對(duì)市場的判斷完全錯(cuò)誤。上海的住房市場以外環(huán)線為主，內(nèi)環(huán)線的土地供應(yīng)幾乎為零，這是支撐上海房價(jià)的最直接基礎(chǔ)。

　　成都

　　成都以經(jīng)濟(jì)適用房為主要市場。敞開供應(yīng)，外來農(nóng)民工也可以購買經(jīng)濟(jì)適用房，這種經(jīng)濟(jì)適用房是以政府為供應(yīng)方，按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的商品房市場。對(duì)加快成都城市化進(jìn)程，聚集人口具有一定的作用。在中國人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的歷史進(jìn)程中，成都具有一定的政策競爭優(yōu)勢。

　　成都的模式，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，固定利潤的空間受到壓縮，但也省去了市場調(diào)研，營銷策劃的煩惱，以及市場波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。成都的住房市場政府參與的力度較大，就不會(huì)有太大的調(diào)整。

　　青島

　　青島一度曾是房價(jià)漲幅最高的城市。2004年第四季度，青島房地產(chǎn)價(jià)格在全國35個(gè)大中城市中名列第一位。原青島市委書記杜世成一直推崇“經(jīng)營城市”的理念，曾經(jīng)多次在公開場合表示，青島房價(jià)不能降，高房價(jià)能提升青島形象。2007年青島擬定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是，新建住房銷售價(jià)格增幅低于去年，普通商品住房銷售價(jià)格低于去年，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格保持穩(wěn)定。青島成為首先提出價(jià)格調(diào)控目標(biāo)的城市，值得全國其他城市學(xué)習(xí)和推廣。但具體措施沒有南京的“一房一價(jià)”要求更嚴(yán)格。

　　但是，如果這些城市的房價(jià)有下降的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，政府為什么要限價(jià)？這個(gè)問題才是購房者和開發(fā)商做決策之前需要思考的。

　　（作者：上海社科院主任 陳則明）