青島市作為2008年的奧運(yùn)城市之一，沒有出現(xiàn)目前其他城市房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象，雖然成交量持續(xù)低迷，但青島房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺。

　　1、青島市房?jī)r(jià)回顧分析

　　根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)周期性特征。1986-1993年，巴塞羅那房?jī)r(jià)上漲了250-300%。但隨著奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束，房?jī)r(jià)大幅下降，最大跌幅達(dá)到50%，直到1999年才逐漸好轉(zhuǎn)。而與巴塞羅那截然相反的是，漢城1988年舉辦奧運(yùn)會(huì)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)反而迅速升溫，熱潮持續(xù)到1995年。1993年悉尼成功申辦2000年奧運(yùn)會(huì)后，每年房?jī)r(jià)10%以上的遞增，在隨后七八年的時(shí)間里，城市房?jī)r(jià)翻了一番，2000年奧運(yùn)會(huì)之后，悉尼房?jī)r(jià)由于慣性作用仍保持上漲，并一直持續(xù)到2003年底。

　　中國(guó)2008年奧運(yùn)會(huì)的舉辦，在前奧運(yùn)時(shí)代確實(shí)刺激了奧運(yùn)舉辦城市如北京、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，使得房?jī)r(jià)在前幾年出現(xiàn)大幅上升。而在后奧運(yùn)時(shí)代，由于2007年國(guó)家宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，從2007年下半年開始，有關(guān)部門出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的措施。到2007年年底，不僅是青島，中國(guó)樓市整體都發(fā)生了一個(gè)巨大的變化，國(guó)家調(diào)控政策依然在推出，央行確認(rèn)二套房認(rèn)定以家庭為單位；央行第六次加息并將在1月1日后六次加息全部?jī)冬F(xiàn)；房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已初步被抑制，南方廣州、深圳等城市出現(xiàn)拐點(diǎn)?？梢哉f，2007年年底時(shí)的樓市讓人有撲朔迷離之感。

　　作為奧運(yùn)城市之一的青島市，早在申奧成功后，青島的一些開發(fā)商就開始了 “奧運(yùn)營(yíng)銷”。奧運(yùn)會(huì)之前的幾年青島樓市將迎來一個(gè)快速發(fā)展期。但是在奧運(yùn)年到來之際，青島的樓市和全國(guó)一樣，變得撲朔迷離。從去年開始，青島樓市觀望氣氛開始加劇，到目前為止，仍然不見回暖，甚至有“愈演愈烈”之勢(shì)。

　　今年7月份青島全市住宅成交量再次出現(xiàn)下滑，而無論市區(qū)還是郊區(qū)，無論新盤還上老盤，除了個(gè)別樓盤表現(xiàn)尚好之外，成交量普遍低迷。使整個(gè)樓市無法讓人振奮。

　　目前盡管青島樓市成交量連續(xù)下降，買房觀望態(tài)度加重，但在目前，青島各樓盤的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

　　青島高端住宅樣板分析：

　　頤中·高山樣板樓盤指數(shù)分析

　　以青島市市南區(qū)頤中·高山為例，頤中·高山屬于青島市高端住宅項(xiàng)目。自2007年8月至今將近一年時(shí)間內(nèi)，成交量受房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境影響，自2007年年底成交量下跌，2008年上半年成交量一直處于低迷狀態(tài)，與去年8月份的成交量形成鮮明對(duì)比。

　　而此樣板樓盤的成交均價(jià)卻與成交量不成正比，自去年8月份至今年6月份，成交均價(jià)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)，由去年8月份的9300元/平米增長(zhǎng)至今年6月份的10700元/平米，在樓盤滯銷的情況下，成交價(jià)格卻是上揚(yáng)趨勢(shì)。

　　青島普通住宅樣板分析：

　　興隆花園樣板樓盤指數(shù)分析

　　青島市四方區(qū)興隆花園樓盤屬于青島市的普通住宅項(xiàng)目，主要客戶群是中低消費(fèi)群體。從該項(xiàng)目的成交數(shù)據(jù)可以看出，自2007年年底成交量出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，到今年6月份成交量一直處于低迷狀態(tài)，但該項(xiàng)目的成交均價(jià)自2007年8月至今仍呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。由去年8月份的5900元/平米增長(zhǎng)至2008年6月份的6939元/平米。在項(xiàng)目滯銷的情況下，成交均價(jià)仍持續(xù)上揚(yáng)，但價(jià)格增幅略有下降。

　　總結(jié)：

　　根據(jù)以上兩個(gè)不同類型樓盤樣板項(xiàng)目分析，可以看出，青島市在房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境的影響之下，樓市成交量自去年年底至今，一直呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，成交量普遍低迷。

　　但是從房地產(chǎn)成交均價(jià)分析，高端住宅項(xiàng)目及普通住宅項(xiàng)目在成交量下滑的狀態(tài)下，成交價(jià)格依然堅(jiān)挺，沒有出現(xiàn)下跌現(xiàn)象。

　　可見，在房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境不景氣的情況下，青島房?jī)r(jià)卻沒有出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，相反卻有小幅上升。

　　2、成因分析

　　青島市作為2008年的奧運(yùn)城市之一，沒有出現(xiàn)目前其他城市房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象，雖然成交量持續(xù)低迷，但青島房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺。

　　從近期成交數(shù)量和房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，無論高端住宅項(xiàng)目還是普通住宅項(xiàng)目都沒有出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅起落現(xiàn)象，相反在樓市滯銷的情況下，青島市的房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)小幅上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。

　　由此可見，青島還是具有購房者置業(yè)的剛性需求的，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力仍然巨大，且隨著政策的消化、市場(chǎng)前景的明朗，暫時(shí)被抑制的剛性需求和長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資需求會(huì)逐步釋放出來，重新為市場(chǎng)注入活力。

　　伴隨著萬科、綠城、寶龍、卓越等國(guó)內(nèi)知名大型開發(fā)商的進(jìn)駐，青島市的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了一次洗牌。知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐帶動(dòng)了其項(xiàng)目周邊區(qū)域的發(fā)展，同時(shí)也提升了區(qū)域的房?jī)r(jià)。

　　在后奧運(yùn)時(shí)代，青島市伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，作為奧運(yùn)協(xié)辦城市，最大的變化是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。利用奧運(yùn)的契機(jī)，無論是對(duì)環(huán)境、道路、交通、公共設(shè)施等都將進(jìn)一步的完善，這些都將是帶動(dòng)青島房地產(chǎn)業(yè)不斷向上發(fā)展的基本硬件。

　　3、青島樓市發(fā)展展望

　　青島近年來樓市一直比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)類似深圳等地短炒風(fēng)氣帶來的快速暴漲行情，青島的購房和租房的需求是持續(xù)的、剛性的，與深圳等城市是由于炒房者帶動(dòng)的非持續(xù)性的柔性需求完全不同，因此，青島樓市降價(jià)的可能性也相對(duì)較小。

　　由于目前青島市持續(xù)過高的房?jī)r(jià)對(duì)住宅需求的抑制作用，今后大量政策性住房使得住房市場(chǎng)供給的釋放，以及國(guó)家政策對(duì)貨幣信貸的收縮效應(yīng)，人們對(duì)奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的變化等， 預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在2008年下半年后將進(jìn)入適度調(diào)整期，將使投資增長(zhǎng)有所減速。

　　房地產(chǎn)特別是住宅的繁榮已經(jīng)持續(xù)10年，估計(jì)在2008年奧運(yùn)會(huì)之前，房地產(chǎn)仍將保持偏熱增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，正處于中期繁榮的頂部區(qū)域，但由于多重因素的作用，房地產(chǎn)在奧運(yùn)會(huì)后可能步入中期調(diào)整期。

　　盡管最近宏觀調(diào)控似有放松跡象，但人們對(duì)樓市的信心未見回升，尤其一直支撐心理預(yù)期的奧運(yùn)利好轉(zhuǎn)眼將逝，民眾對(duì)奧運(yùn)后樓市更是大為看淡。

　　青島市奧運(yùn)后期的樓市主要看市場(chǎng)供需情況，根據(jù)目前青島市的行情，居民住房剛性需求仍然較為旺盛，青島市奧運(yùn)后的房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，而是進(jìn)入中期調(diào)整期，使青島市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)歸于理性。

　?。ㄗ髡撸盒锹?lián)國(guó)際（新加坡）顧問機(jī)構(gòu)青島區(qū)域研究經(jīng)理 王荷明）