樓市有價無市已經(jīng)是現(xiàn)實，人口紅利又是一個危機(jī)四伏的概念，這個時候看中國樓市，確實需要多一點(diǎn)冷靜了。

　　北京新聞界的記者在寫文章時，經(jīng)常引述信源的幾位明星地產(chǎn)商越來越像“學(xué)者”，他們著書立說，激辯大勢，東西南北，游走傳道，確實已成為操控輿論的高手。即使在此深圳房價已經(jīng)暴跌40%，北京、上海、廣州、天津的前半年成交量同比下降41%的語境下，還有人認(rèn)為樓市馬上就會出現(xiàn)反彈。

　　人民幣升值、中國人口紅利是“學(xué)者化”地產(chǎn)商辯論樓市前途時最核心的兩個理論法寶。本專欄在此前的文章中已經(jīng)論述中，在美國次貸危機(jī)后，隨著中國出口的放慢，人民幣升值速度有可能放慢，香港NDF(人民幣遠(yuǎn)期交割合約)此前出現(xiàn)的反常的看跌合約就是明證。最近，學(xué)術(shù)界關(guān)于放慢人民幣升值速度的呼聲已經(jīng)越來越高。

　　地產(chǎn)商和房地產(chǎn)分析師們不加消化引述的第二個理論“人口紅利”是一危機(jī)四伏的概念。那些自2007年科天還沒有減倉房地產(chǎn)股票而虧損累累的基金分析師們，如果現(xiàn)在還幫助房地產(chǎn)商布道“人口紅利”則是一件非?；氖虑?，看看萬科這樣的頭牌地產(chǎn)商的股價陡降的趨勢就知道什么叫驚慌與不安。資本市場往往是實體經(jīng)濟(jì)的先聲。

　　人口紅利恐怕已經(jīng)不能支撐中國樓市繼續(xù)走強(qiáng)的聲音。我寧可把“人口紅利”看作是一個時間概念而不是一個經(jīng)濟(jì)概念。中國的1980年代、1990代、2000代這三代人的父母親正是這個國家當(dāng)下最中堅的奮斗階層，他們也是這一輪樓市泡沫的一手制造者。自2003年中國經(jīng)濟(jì)因為人民幣升值導(dǎo)致的樓市上漲以來，人口紅利是地產(chǎn)商希望這一美景永遠(yuǎn)光輝下去的借口。同樣，這三代人的購買成果將成為這個國家遺產(chǎn)法的堅實基礎(chǔ)。他們會將自己的不動產(chǎn)留給自己的孩子，同時，很多人用自己的收入為下一代已經(jīng)支付了樓市的購買。

　　尤其是獨(dú)生子女夫妻，他們在理論上要繼承的房子是兩套而不是一套。作為全球樓市中獨(dú)有的社會現(xiàn)象，中國的這種不動產(chǎn)傳承幾乎在國家統(tǒng)計局每次收集數(shù)據(jù)的70個城市中是實實在在的普遍現(xiàn)象。

　　人口紅利概念中把每一個未來的年輕人理論上計算為一個購房者，但這個折扣在未來的10-20年里可能要打到三分之一，因為對于樓房的需求并不是一個無限均質(zhì)的需求過程，如果那樣，中國的樓房數(shù)量將和細(xì)菌繁殖一樣成為一個不可想像的指數(shù)系統(tǒng)。

　　在英格蘭和美國，那些維多利亞時代的吱吱啞啞的老房子今天仍然是房地產(chǎn)市場上平等的買賣標(biāo)的物，只有在70年后，今天的樓市泡沫中生產(chǎn)的樓房才算失去產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而完成折舊的不動產(chǎn)。但這仍然是一個不確定的概念，因為那時的中國，肯定會歐美成熟國家一樣在理論上解決了樓房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。今天的泡沫樓房會成為那時的“祖母級”遺產(chǎn)去傳承給中國社會更年輕的一代人。

　　這樣一個簡單的推算，會讓人口紅利的鼓吹者發(fā)現(xiàn)自己在理論上的缺憾。

　　如果繼續(xù)矯情地論述下去：2003-2008年的樓市熱潮中建設(shè)的房地產(chǎn)，將用70年(目前的產(chǎn)權(quán)所有時間)時間完成理論折舊，也就是說它要伺候7代人。如果一個30歲的今天買了房子，他的壽命平均是80歲，那么這套房子將有20年的使用期是傳承給他人的。如果計算全社會的成本，將是一個天文數(shù)字。中國不可能再會有今天這樣一輪持續(xù)數(shù)年的日夜不停息的樓市建設(shè)熱潮。

　　最值得注意的是，作為一個心理投票器的市場，中國樓市在過去幾年里已經(jīng)爆發(fā)性地透支了未來5-10年的購買力，而這一代人的購買力基本是中國獨(dú)生子女這一代。他們自己和他們的父母一起，用中國傳統(tǒng)文化的方式幫助完成了這樣一輪樓市泡沫。一個透支市場在高潮過后注定會迎來一個疲軟不振的未來。

　　都說香港是土地神話，寸土千金，1997年亞洲金融危機(jī)后樓市腰斬；都說日本是人口神話，幾億人擠在一個小小的海島上，結(jié)果樓市泡沫破滅后，腰斬一半；都說美國是一個全民中產(chǎn)的神話，次貸危機(jī)破滅后，每一座房子前面都插上了出售的草標(biāo)。2008年的的中國樓市呢？

　　當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商與分析師用人口紅利與人民幣升值操控輿論時，先要閱讀兩級數(shù)字：2008年1-5月，北京、上海、天津、武漢、廈門、武漢、沈陽等最有代表性的10個城市，樓房的成交量下降了41%；萬科這樣優(yōu)秀的開發(fā)商，今年1-5月還有67%的銷售增長，到了6月后已經(jīng)滑落到38%了。

　　樓市有價無市已經(jīng)是現(xiàn)實，人口紅利又是一個危機(jī)四伏的概念，這個時候看中國樓市，確實需要多一點(diǎn)冷靜了。